Содержание1. КЛАССИФИКАЦИЯ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 3
2. ЗАДАЧА. 8
ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА 13Введение1. Классификация методов оценки недвижимости
Большинство профессионалов сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости: 1) оценка с точки зрения затрат (затратный метод); 2) оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод); 3) оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод). При оценке тех или иных объектов недвижимости наибольший акцент обычно делается на одном или двух методах.
В том случае, когда существует рынок недвижимости подобный оцениваемой, достаточного объема (например, индивидуальные жилые дома), т.е. часто происходит смена владельца, можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций.
Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом амортизации и добавления стоимости замещения с учетом износа, т.е. затратным методом.
Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости объекта недвижимости за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.
Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии:
? оценка стоимости земельного участка;
? оценка стоимости восстановления или замещения улучшений;
? вычет накопленного улучшениями износа;
? суммирование стоимости земельного участка и улучшений.
В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностьюЛитература1. Крутик А.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов. - СПб.: Издательство "Лань", 2000. - 480 с.
2. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. проф. В.Е. Есипова. - СПб.: Издательство СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.
3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.
4. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.
5. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Рос. экон. акад. им. Г.В. Плеханова; Под ред. В.И. Ресина. -2 изд. - М.: Дело, 2000. - 328 с.
|
