СодержаниеВопрос 3. Основные принципы оценки недвижимости, их характеристика 3
Вопрос 18. Метод капитализации доходов 8
Вопрос 23. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом 10
Задача 10 13
Задача 15 13
Задача 18 14
Задача 22 15
Задача 25 15
Задача 28 16
Задача 29 16
Задача 36 17
Список литературы 18ВведениеВ мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (схема 1) [1 c 65].
В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение. В общем, принципы отражают только направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию. Рассмотрим кратко сущность принципов по классификационным группам.
1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.
Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.
2. Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек - того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.
3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (Кд):
Кд = (1 + i)(T),
где i - процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от вложений через год;
Задача 22
Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и на 30% за счет кредита. Требования доходности для привлеченных средств 6%, для собственных 16%. Определите общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.
Задача 25
Здание имеет срок жизни 35 лет. Конечная отдача для вложений в данный вид недвижимости составляет 8% годовых. Определить коэффициент капитализации здания с учетом возврата капитала равными выплатами.
Решение:
Задача 28
При проведении оценки используется сравниваемый объект, имеющий 70 %-ное отношение заемных средств к стоимости объекта. Ставка дисконта для заемных средств составляет 16%. Объект является типичным для данного рынка, общие ставки дисконта на котором составляют 18%. Определить ставку дисконта для собственных средств.Литература1. Беляев С. Г. Управление портфелем недвижимости. - М., 2004.
2. Горелов В. А. Экономика и управление недвижимостью. - М.: ЮНИТИ, 2005.
3. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. ЮНИТИ 2003
4. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости - М.: Финансы и статистика, 2004. - с. 496 ил.
5. Крутик А.Б. и др. Экономика недвижимости, СПб. 2003
6. Ресин В.И. Экономика недвижимости -Аист, М. 2004
|
