Содержание
Введение.............................................................................................................3
1. Теоретическая часть......................................................................................6
1.1 Особенности функционирования рынка недвижимости.................6
1.2 Рынок недвижимости и его характеристики....................................10
1.3 Структура рынка недвижимости.......................................................14
2. Практическая часть......................................................................................22
2.1 Спрос и предложение (первичный и вторичный рынки жилья) на примере Санкт-Петербурга...................................................................................22
2.2 Ипотека как форма развития рынка недвижимости и последовательность оценки недвижимости........................................................33
2.3 Квартиры: новостройки, пустующие, сдающиеся на примере Московской области..............................................................................................49
Заключение................................................................................................54
Глоссарий..................................................................................................56
Список используемой литературы..........................................................58
Приложение...............................................................................................61
Введение
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.
То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.
В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.
Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.
Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.
В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д. В этом и заключается актуальность поей темы.
Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления.
На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.
Целью данной работы: является разработка теоретических основ в недвижимости районов.
В соответствии с поставленной целью в работе определены следующие разобрать задачи:
Рассомотреть рынок недвижимости и его характеристики.
Рассмотреть структуру рынка недвижимости.
Рассмотреть спрос и предложение (первичный и вторичный рынки жилья) на примере Санкт-Петербурга и Московской области.
Объектом исследования: является Санкт-Петербург и Московская область по данным строительной компании «Строй-дом»
Предметом исследования являются теоретические, методические и практические положения и закономерности, связанные с недвижимостью районов.
Теоретической и методологической базой исследования явились труды выдающихся российских и зарубежных ученых по недвижимости Москвы и Московской области.
1. Теоретическая часть
1.1 Особенности функционирования рынка недвижимости
Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:
• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
• значительно меньшее число сделок купли-продажи;
• владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
• рынок недвижимости несовершенен.
Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:
• покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
• продукт на рынке должен быть однородным;
• на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
• продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
• спрос и предложение эластичны по цене;
• издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.
Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.
Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.
Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости.
Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком.
Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др.
Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.
Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.
Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке.
Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня.
Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.ВведениеПроцесс оценки недвижимости – это сложный, трудоемкий процесс, состоящий из определенных стадий и этапов, в основу которых положены приведенные ранее принципы.
Стадия 1. Определение проблемы.
Этап 1. Идентификация объекта. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, и фактические характеристики.
Этап 2. Определение даты оценки. Дата оценки – это момент времени, в который выполняется оценка. С течением времени стоимость объектов недвижимости изменяется. Отсутствие конкретной даты в отчете может ввести в заблуждение человека, воспользовавшегося данными, об оценке спустя несколько лет. Специалисту по оценке необходимо помнить, что информация, полученная из других отчетов, достоверна в течение ограниченного времени, как правило, одного года, а в условиях высокой инфляции этот период составляет несколько месяцев.
Этап 3. Формулирование цели оценки. Цель оценки заключается в том, чтобы определить стоимость объекта, которая необходима клиенту для принятия решения. Например, клиент может быть заинтересован в приобретении офисного здания. В этом случае перед инвестором возникает проблема выбора варианта инвестирования. Или клиент может пожелать продать складское помещение, и тогда возникает вопрос: какова рыночная стоимость? При залоге недвижимости для обеспечения кредита необходимо выяснить, насколько ценен этот залог, т. е. определить наиболее вероятную цену его продажи в случае невыполнения заемщиком обязательств по кредиту. Каждая из отмеченных проблем требует от оценщика определения особого вида стоимости, поскольку различны потребности клиентов.
Этап 4. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости. Они формулируются для защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика. Приведем некоторые основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:
• при подготовке отчета об оценке используются прогнозные данные о будущих прибылях, полученные от заказчика;
• данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчете;
• отчет об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартами по оценке;
• заключение и отчет об оценке представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества;
• прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем;
• заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости.
Стадия 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку.
Этап 1. Предварительный осмотр объекта. На этом этапе оценки эксперту необходимо понять, что представляет собой объект: его предысторию, выпускаемую продукцию, физическое состояние, квалификацию работников и руководителей, перспективы развития и прочее. Кроме того, оценщику необходимо познакомится с представителями заказчика, которые могут помочь эксперту в сборе исходных данных для проведения оценки.
Этап 2. Определение целесообразности использования существующих подходов. Затратный подход может применяться для оценки стоимости любого вида недвижимости. Однако он наиболее целесообразен при оценке объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов), т. е. когда соображения извлечения дохода не являются основой для инвестиций; при освоении новой территории; в условиях пассивного рынка недвижимости (в российских условиях это рынок нежилых зданий и помещений).
Собираемая информация должна включать данные о цене на землю, о стоимости материалов и оборудования, о прибыли и накладных расходах в строительстве на местном рынке. Однако этот подход не подходит для определения стоимости уникальных зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и архитектуры, а также здании со значительным физическим и моральным износом.
Доходный подход – наиболее приемлем при оценке недвижимости, приносящей доход. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция или гостиница). Объем продаж бензина, количество постояльцев в отеле являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия.
В условиях же активного, развитого рынка недвижимости при оценке некоторых типичных объектов вполне уместен метод анализа рыночных продаж (сравнительный) метод. Точность сравнительного метода зависит от качества собранной информации о недавних продажах сопоставимых объектов: физические характеристики объекта, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования.
Достоверность данного подхода снижается в условиях ограниченного числа сделок или при наличии только давних сделок, сведения по которым могут даже дезориентировать оценщика.
В тех случаях, когда полученной информации достаточно для применения всех трех существующих методов оценки, целесообразно произвести расчеты всеми методами и обосновать окончательный выбор.
Этап 3. Определение исходной информации и ее источников. Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке.
Сбор начинается с таких общих данных, как: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. В процессе оценки могут использоваться следующие типы данных:
• сведения о сегменте рынка, на котором функционирует объект (состояние спроса и предложения, факторы, влияющие на спрос и предложение);
• данные о других аналогичных объектах;
• финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия;
• данные о факторах, влияющих на стоимость объекта и др.
Каждый из трех подходов оценки основывается на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.
При использовании затратного подхода следует получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж источником информации являются открытые банки данных о сделках с недвижимостью.
Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов о деятельности аналогичных объектов.
База данных оценщика может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, из специальной справочной литературы, от коллег оценщика. Важно также собрать данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.
К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости, т. е. проводится техническая экспертиза.
От заказчика необходимо получить заверенные руководителем данные, необходимые для проведения оценки, а именно:
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве собственности;
• свидетельство о внесении в реестр собственности;
• государственный акт пользования землей или договор аренды;
• паспорт БТИ с поэтажным планом;
• техническая документация;
• смета;
• инвентарные карточки;
• сведения по балансу (полная и остаточная восстановительная стоимость за последние годы).
Этап 4. Разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета. График работ организует стороны, позволяет снизить затраты времени, денег. Обычно время оценки занимает 2-3 недели. Однако ожидаемые затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации будут зависеть от объема информации, которым уже располагает оценщик, от наличия специалистов, от уникальности или сложности объекта, а также от опыта оценщика.
В бюджет включаются ожидаемые затраты денежных средств на сбор и подтверждение информации; гонорары специалистов и экспертов, привлекаемых со стороны (инженеры, искусствоведы, адвокаты, бухгалтера, другие оценщики).Литература1. Гражданский Кодекс РФ
2. Постановление Правительства г. Москвы от 26.02.2002г. № 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за жилые помещения, находящиеся в государственной собственности г. Москвы»
3. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития. «Международная академия оценки и консалтинга» 2004 г.
4. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник - 2-е издание, перераб. и доп. - Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г.
5. Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 2001. № 9.
6. Гришаев С. Сделки с недвижимым имуществом // Закон.2002. № 1.
7. П.Г.Грабовой «Экономика и управление недвижимостью», учебник для вузов, Смоленск: Изд. «Смоленск Плюс», Москва: изд. «АСВ» 2006г
8. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко.- Новосибирск: НГАСУ, 2002.- 56 с.
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование - М., 2001 - 256 с.
10. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. М.: 2003.
11. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 - 160 с.
12. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.
13. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер. 2004.
14. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета. № 4. 2003г.
15. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости [Текст] – СПб: Питер, 2000.
16. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России [Текст] – М.: Экзамен, 2000.
17. Новомлинская Е. Недвижимость пришла в движение [Текст] // Деньги. – 2002.
18. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов [Текст] – М.: Юнити - Дана, 2003.
19. Оценка недвижимости [Текст] / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.
20. И.С.Степанов «Экономика строительства», учебник – 3-е изд., доп.и перераб. – Москва: Юрайт-Издат, 2002г
21. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. [Текст] / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.
22. Паттури Я. В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -. 2005г
23. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь . № 3. 2006г.
24. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб. 2000.
25. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен»,2000.
26. Самсонова Н.Ф. Финансы, Денежное обращение и кредит: Учебник для вузов - М.: ИНФРА - М,2001г.
27. Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - Москва, 2005г.
28. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит: Учебник для вузов - М.: Экономика, 2001
29. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М., “Финансы и статистика”, 2002.
30. «Экономика недвижимости»/под редакцией Ресина В.И.- М.: Дело, 2007.
31. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2001 г.
32. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ». 2000г.
33. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2006 г.
34. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2002 г.
35. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. - Новосибирск: НГАС, 2002. - 124 с.
36. Журнал (№6) « Жилищное строительство» - Москва, 2001г.
|
|
