СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
1. ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 4
1.1 СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ ОСНОВНЫЕ ВИДЫ 4
1.2. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 7
1.3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 10
2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 13
2.1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 13
2.2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ 16
2.3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ 19
2.4. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ 21
2.5. АНАЛИЗ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ 23
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 25
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 26ВведениеЛюбой участник рыночных отношений обязан располагать достоверной информацией о реальной стоимости имущества. Объективная оценка активов (недвижимости, машин и обо-рудования, бизнеса, интеллектуальной собственности и др.) необходима в условиях рыноч-ной экономики, а в обстановке неустойчивости экономики России в целом и, соответственно, положения на рынке российских предприятий подобная оценка приобретает особое значе-ние, что и определяет важность и актуальность темы данной курсовой работы.
Наиболее часто встречаемой формой стоимости является рыночная стоимость - мак-симальная в денежном выражении цена, которую принесет реализация объекта собственно-сти на открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке. Учи-тывая, что рыночная стоимость является неким идеальным стандартом, который в жизни не всегда достижим, реальная рыночная цена сделки зачастую существенно отличается от ры-ночной стоимости. Таким образом понятия "стоимость" и "цена" в оценке часто разграничи-вают, т.к. стоимость - это некая ожидаемая цена, которая должна быть достигнута в резуль-тате сделки, т.е. мера того, сколько покупатель будет готов заплатить за данный объект, а цена - это реальный результат, отражающий, сколько фактически было затрачено (в денеж-ном эквиваленте) при приобретении реального аналогичного объекта в совершившейся сдел-ке.
В силу того, что в основе определения рыночной стоимости имеется целый ряд допу-щений, оценщику, как правило, поручается найти наиболее вероятную продажную цену объ-екта оценки. Такой показатель является менее жестким, чем определение рыночной стоимо-сти и предполагает составление прогноза возможной цены сделки в недалеком будущем.
Основной целью данной работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости на основе обобщения полученных теоретических данных - в данном случае отдельностоящего двухэтажного коттеджа, расположенного в пос. Пазелы.
На первый взгляд, при определении рыночной цены можно принять за рыночную стоимость суммы предыдущих сделок с аналогичными объектами без проведения дополни-тельного анализа, однако такой подход является ошибочным, т.к. цена сделки не характери-зует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие какого-либо внешнего воздей-ствия, условия финансирования и т.п. До тех пор, пока оценщиком не проведен анализ усло-вий конкретной сделки, нельзя говорить о проведении квалифицированной оценки, что под-тверждает необходимость проведения в рамках данной работы полноценного исследования с целью определения реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.
1. Понятие, цели и принципы оценки недвижимости
1.1 Стоимость недвижимости и ее основные виды
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным ме-стоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, ин-тересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объ-ектам недвижимости, с которыми оно связано. Необходимо различать понятие недвижимо-сти (недвижимого имущества) как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.
Процесс оценивания, т.е. нахождения денежного эквивалента различным объектам не-движимости в конкретный момент времени, представляет собой определение их стоимости. Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеЛитература3. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество. // Экономическая газета. - № 4. - 1999.
4. Основные положения Государственной программы приватизации государственных и му-ниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года". (Утвер-ждены Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994года).
5. Пегов П.В. Некоторые налоговые и иные вопросы, связанные с законодательством о регистрации права аренды и сделок с недвижимостью. // Главбух. - № 15. - 2000.
6. Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития. // Земля и не-движимость. - № 12. - 2000.
7. Слюсарева Н.И. Организация оценки объектов недвижимости на базе рыночной стоимо-сти. // Аудиторские ведомости. - N 4. - 1998.
8. Стандарт Российского общества оценщиков "Оценка имущества". - М., 1998.
9. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело ЛТД, 1995.
10. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов. // Экономика и жизнь. - № 3. - 2001."
|
|
