СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВЛАНИЕ ПО ИХ ОТЧУЖДЕНИЮ 8
1.1. Понятие жилых помещений по действующему российскому законодательству 8
1.2. Источники правового регулирования по купле-продаже жилых помещений 23
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 27
2.1. Содержание и форма договора купли - продажи жилых помещений 27
2.2. Регистрационные действия при купле-продаже жилых помещений 34
2.3. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве 46
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТА ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 71
ПРИЛОЖЕНИЯВведениеВажнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Рыночный оборот недвижимости кардинально отличается от рыночного оборота других товаров. Это связано с тем, что недвижимость как товар, в большинстве случаев, нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую недвижимость как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение, качественные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру сделок с недвижимостью, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, оценщиков, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и государства и т.д.
Перечисленные выше особенности сделок с недвижимостью в гражданском обороте позволяют сделать вывод о необходимости государственного регулирования процесса формирования и развития оборота недвижимости посредством постоянного наблюдения и контроля за состоянием этого рынка, прогнозирования тенденций его развития и создания правовых гарантий его участникам.
Актуальность исследования правового регулирования сделок с жилыми помещениями подтверждается следующими обстоятельствами:
Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2003 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.
В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как мы уже отметили, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такой механизм? Содержит ли действующее законодательство о сделках с недвижимостью пробелы и недостатки? Можно ли говорить об идеальной правовой базе?
Представляет интерес выделение особенностей оборота отдельных видов недвижимости (земля, здания (сооружения), жилые помещения и т.д.), а также государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Более того, как отмечают исследователи, сравнение статистических показателей, характеризующих объем работы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, выявляет тенденцию ежегодного возрастания поступающих и принимаемых к производству исковых заявлений хозяйствующих субъектов по спорам, связанным с объектами недвижимости . В связи с этим, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики, тем более что Президиум ВАС РФ подготовил ряд обзоров практики разрешения споров связанных со сделками с недвижимостью.
Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209).
Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем через гражданско-правовые сделки при обязательном соблюдении ряда условий. Во-первых, содержание сделок не должно противоречить закону; во-вторых, стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью; в-третьих, отчуждаемое жилое помещение должно принадлежать отчуждателю по праву собственности, которое подтверждается правоустанавливающим документом; в четвертых, волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле; в пятых, указанные сделки должны быть заключены в письменной форме и ряд других. В частности собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например: куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: наем, аренду и т.д.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере применения норм, регламентирующих сделки с недвижимостью.
Предмет исследования составляют теоретические разработки по проблемам, касающимся операций на рынке недвижимости (купля-продажа) и договорах купли-продажи.
Итак, цель настоящей выпускной работы является исследование особенностей купли-продажи жилых помещений в современном российском гражданском праве.
Исходя из поставленной цели перед нами поставлены следующие задачи:
- раскрыть понятие жилых помещений по действующему законодательству;
- проанализировать источники правового регулирования купли-продажи;
- исследовать форму и содержание договора купли-продажи;
- охарактеризовать регистрационные действия при купле-продаже жилых помещений;
- проанализировать особенности купли-продажи жилых помещений в г. Москва;
- исследовать проблемы защиты прав добросовестного приобретателя жилых помещений.
- в заключение работы подвести итоги по проделанном исследованию, предложить варианты выхода из сложившейся проблематики, а также пути совершенствования гражданского законодательства о сделках с недвижимостью.
Отношения в сфере недвижимости, а тем более в такой специфичной его части как жилые помещения всегда интересовали ученых, однако наибольший интерес к этому вопросу вспыхнул именно в наши дни, когда граждане и юридические лица получили возможность полновластно распоряжаться своим имуществом, вследствие чего сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен, мена, наем, дарение и др.) получили без преувеличения "вторую жизнь". Среди авторов последних лет не раз обращавшихся к данному вопросу отметим: Т.Е. Абову, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Н.М. Голованова, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаева, Ю.Г. Жарикова, Н.Н. Захарову, А.Ю. Кабалкина, Н.И. Клейна, О.М. Козыря, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, М.Г. Масевича, Е.А. Павлодского, Б.Я. Полонского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, А.М. Эрделевского и др. Надо сказать, что, разрабатывая и внося изменения и дополнения в такие акты как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ряд других (имеющих непосредственное отношение к регулированию недвижимости) законодатель по возможности учел предложения, высказанные в работах вышеназванных авторов. Однако и после этого, данная проблема не утратила своего ни научного, ни практического значения.Литература1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 14.10.2005 № 6 - ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - № 237; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 42. - Ст. 4212.
2. Российская Федерация. Конституционный Суд. По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М.Мариничевой, А.В.Немировской, З.А.Скляновой, Р.М.Скляновой и В.М.Ширяева: постановление от 21 апреля 2003 г. № 6-П // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 6.
3. Определение Конституционного Суда РФ от 05 ноября 2003 г. № 350 - О // Вестник Конституционного Суда РФ. - 2004. - № 1.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51 - ФЗ (в ред. от 21.07.2005 № 109 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 30 (2 ч.). - Ст. 3120.
5. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 28.12.2004 № 185 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №1. - Ст. 16; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (ч.1). - Ст. 11.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14 -ФЗ (в ред. от 12.08.2005 № 45 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005.- № 19. - Ст. 1752.
7. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (в ред. от 19.12.2005 № 161 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 25. - Ст. 2954; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 52. - Ст. 5574.
8. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 14.11.2002 № 138-ФЗ (в ред. от 21.07.2005 № 93-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 30 (ч.1). - Ст. 3104.
9. Жилищный кодекс Российской Федерации (в ред. от 31.12.2005 № 199 - ФЗ): федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 31.12.2005 № 206 - ФЗ): федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; Российская газета. - 2005. - № 297.
11. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (в ред. от 31.12.2005 № 199 - ФЗ): федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 14. - Ст. 1650; Российская газета. - 2005. - № 297.
12. Об ипотеке (залоге недвижимости) (в ред. от 30.12.2004 № 216 - ФЗ): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 42.
13. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в ред. от 22.08.2004 № 122 - ФЗ): федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3813; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
14. Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации (в ред. от 20.12.2004 № 163 - ФЗ): федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 23. - Ст. 2102; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 52 (ч.1). - Ст. 5267.
15. О техническом регулировании (в ред. от 09.05.2005 № 45 - ФЗ): федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 52 (ч. 1). - Ст. 5140; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 19. - Ст. 1752.
16. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (в ред. от 30.09.2002 № 715): постановление от 13.08.1997 № 1009 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 33. - Ст. 3895; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 40. - Ст. 3929.
17. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 12.11.2004 № 627) постановление от 18.02.1998 № 219 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 8. - Ст. 963; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 47. - Ст. 4652.
18. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании (в ред. от 15.09.2005 № 569): постановление от 24 июля 2000 г. № 554 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 31. - Ст. 3295; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 39. - Ст. 3953.
19. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания: постановление от 04.09.2003 № 552// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 37. - Ст. 3586.
20. Российская Федерация. Министерство юстиции. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в ред. от 24.12.2004 № 199): приказ от 6 августа 2001 г. № 233 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 35; Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2005. - № 3.
21. Российская Федерация. Верховный Суд. Высший Арбитражный Суд. Пленум. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление от 1 июля 1996 г. № 6/8 "" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 1.
22. Российская Федерация. Верховный Суд. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам: обзор судебной практики от 15 июля 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 9.
23. Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Президиум. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости: информационное письмо от 13.11.1997 № 21 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г. - № 1.
24.
25. Адвокатская деятельность: Учебно-методическое пособие / Под общ. ред. В.Н. Буробина. - изд. 2-е, перераб. и допол. - М.: ЭКМОС, 2003. - 272 с.
26. Анциферов О. Сто раз проверь, один раз купи // Бизнес-адвокат. - 2000. - № 16. - С. 13 - 15.
27. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид.лит., 2004. - 424 с.
28. Гражданское право том 1-й, 2-е издание, доктора юридических наук, профессора Е. А. Суханова. - М., 2004. - 510 с.
29. Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание второе, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "ТЕИС", 2004. - 448 с.
30. Гражданское право. Ч. 1 / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. - М., 2001. - 436 с.
31. Гражданское право. Часть первая. / Под редакцией А.Г. Калпина, А.И. Масляева. - М.: Юрист, 2002. - 312 с.
32. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 560 с.
33. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2001. - 322 с.
34. Емельянов В. И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. - М.: Лекс-Книга. - 2002. - 318 с.
35. Захарова Н.Н. Договор купли-продажи жилого помещения // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2003. - № 12. - С. 12 - 14.
36. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2004. - 462 с.
37. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) // Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА М, 2002. - 654 с.
38. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2004. - 788 с.
39. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей под ред. М. И. Брагинского, В. В. Витрянского. - М.: Фонд "Правовая культура", 2004. - 710 с.
40. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 2003. - 512 с.
41. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 2004. - 410 с.
42. Крашенинников П.В. Жилищное право. - 2004. - 522 с.
43. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 2е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2001. - 566 с.
44. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. - М., 2005. - 788 с.
45. Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. В сб.: Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. - 388 с.
46. Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - № 2. - 2003. - С.46 - 49.
47. Свердлык Г., Страунинг Э. Способы самозащиты гражданских прав и их классификация // Хозяйство и право. - 1999. - № 1. - С. 35.
48. Скловский К.И. Работа адвоката по обоснованию и оспариванию добросовестности в гражданских спорах. - М.: Лекс-Эст, 2004. - 412 с.
|
|
