СодержаниеСодержание 2
Введение 2
Глава 1. Общие положения о договоре аренды зданий и сооружений 6
§ 1. Здания и сооружения как объекты гражданских прав 6
§ 2. Понятие, признаки и правовая природа договора аренды зданий и сооружений 13
§ 3. Источники правового регулирования аренды зданий и сооружений 25
Глава 2. Заключение договора аренды зданий и сооружений 28
§1. Предмет и иные существенные условия договора аренды задний и сооружений 28
§ 2. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений 39
§ 3. Стороны договора аренды зданий и сооружений 48
Глава 3. Исполнение договора аренды зданий и сооружений 57
§ 1. Права и обязанности сторон договора аренды зданий и сооружений 57
§ 2. Ответственность сторон за исполнение и ненадлежащее исполнение договора аренды зданий и сооружений 57
Заключение 71
Список использованных нормативно-правовых актов, специальной литературы и материалов судебной практики: 76ВведениеИнтересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. "Во-первых, собственник может в данный момент не испытывать нужды в использовании того предмета, которым он обладает. Для отчуждения же вещи необходимых предпосылок нет, ибо со временем она понадобится самому собственнику. Но вместе с тем, вещь оказалась бы омертвленной, если бы закон не допускал ее передачи даже во временное пользование другому лицу. Во-вторых, гражданин или организация, не будучи собственником какой-либо вещи, иногда нуждается в ее использовании лишь эпизодически. В-третьих, потребность в использовании вещи может быть длительной или даже постоянной. Но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно.
Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. В группу обязательств, имеющих указанную направленность, в первую очередь, входит договор аренды, одним из самых распространённых видов которого является договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.
Данный договор относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. Выбор данной темы дипломной работы не случаен в обосновании этому приведем ключевые и насущные примеры:
Во - первых, в настоящее время договор аренды, наряду с договором купли-продажи, является самым массовым - ежедневно в России совершаются сотни тысяч сделок, направленных на приобретение имущества в аренду. Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров - договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей. Однако из широкой распространенности этих договоров отнюдь не следует его полная ясность. По юридическим меркам совсем недавно был принят новый гражданский кодекс, который в настоящее время и регулирует арендные отношения. Кроме того, кардинально обновилась правовая база отдельных видов договора аренды, в том числе и правовая база договора аренды зданий и сооружений.
В связи с этим, вызывает интерес не только действующая нормативно-правовая база о договоре аренды зданий и сооружений, но и судебно-арбитражная практика сложившаяся за последние несколько лет.
Во-вторых, вызывает интерес анализ совокупности источников, регулирующих арендные отношения, которая выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на мой взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству, следует учитывать и то, что аренда названа "одним из эффективных средств поддержки малого и среднего предпринимательства в республике, сохранения в рабочем состоянии временно неиспользуемого государственного имущества, зданий, оборудования и пополнения доходной части республиканского бюджета"
Договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, "хозяйственной деятельности", поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.
При изучении данной проблемы, я, опиралась на ряд действующих нормативных актов Российской Федерации: Гражданский кодекс, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и др., а также на ряд ранее действующих актов: Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, Гражданский кодекс РСФСР 1964 года и др.
Также были использованы труды таких авторов как В. В. Витрянский, Чижова А.С., Титова Г., Пегов П.В, т.к в трудах этих авторов наиболее глубоко исследован вопрос аренды зданий и сооружений.
Актуальность выбранной темы подтверждается и тем, что отдельные виды договора аренды, в частности, договор аренды зданий и сооружений, является весьма перспективными методами хозяйствования.
В последние годы сложилась ситуация, когда любой гражданин или организация, желающие заняться предпринимательской деятельностью, рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения своего бизнеса. Возможности приобретать помещения под офисы, склады и магазины в собственность ограничены; для перевода жилого помещения в нежилой фонд необходим ряд технических условий, которым соответствуют далеко не все коммерчески привлекательные объекты недвижимости. Остается оптимальный вариант решения предпринимательского "квартирного вопроса" - аренда.
В сфере арендных отношений, когда объектом является здание, сооружение, возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.
Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие положения об аренде, а также отдельные виды договора аренды зданий и сооружений, исходя из выбранной тематики данной дипломной работы.
Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.
Данное дипломное исследование преследует цель исследования правового положения аренды зданий и сооружений. Во исполнение названной цели, считаем необходимым достижение следующих задач:
- рассмотреть общие положения договоров аренды: понятие договора аренды, его существенные условия;
- проанализировать содержание договора аренды зданий (сооружений), права и обязанности сторон по договору;
- уяснить порядок государственной регистрации нежилых помещений, а также необходимость такой регистрации для договора субаренды зданий (сооружений);
- в заключение работы подвести итоги по проделанному исследованию и выявить особенности договора аренды зданий (сооружений).Литература1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета.- 1993. - 25 декабря. - № 237.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 5 декабря 1994 г. - № 32. - Ст. 3301;
3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410.
4. Закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.// Собрание законодательства. - 1997. - № 30. - Ст.3594.
5. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
6. Воздушный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 19 февраля 1997 г. Одобрен Советом Федерации 5 марта 1997 г.// Собрание законодательства. 1997 г. №12 ст.1383.
7. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.
8. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 23.- Ст. 2381.
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №30.
10. Федеральный закон от 26 января 1996 г. №15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"//Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - С.411.
11. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 48 - Ст. 4746
12. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - 20 июля. - № 29. - Ст. 3400.
13. Федеральный закон от 26 мая 1996 г. № 54-ФЗ "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 22. - Ст. 2591.
14. Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 26 - Ст. 2519.
15. Закон Российской Федерации "О космической деятельности" от 20 августа 1993 г. // Российская газета от 6 октября 1993.
16. Закон РФ "О недрах" в ред. Федерального закона от 3 марта, 1995 года. // Собрание законодательства РФ. - №10. - Ст. 823
17. Постановление Правительства РФ от 27 ноября 2004 г. № 691 "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом" // Российская газета.- 2004. - 3 декабря. - № 269.
18. Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 2.- Ст. 264.
19. Указ Президента РФ от 30 ноября 1992 г. № 1487 "Об особо ценных объектах культурного наследия народов Российской Федерации" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1992. - № 23.- Ст. 1961.
20. Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 //Ведомости Верховного Совета СССР. - 1991.- №26.- Ст.733. (утратил силу).
21. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г.// Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. - 1989. - №25. - Ст.481. (утратил силу).
22. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964г.//Ведомости Верховного Совета РСФСР.-1964. -№24.-Ст.406. (утратил силу).
II. Специальная литература
1. Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды // Хозяйство и право. - 1996.- №3. - С.8.
2. Гражданское право. Учебник. Часть вторая // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К., М., 1998.
3. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (переработ. и доп.). - ООО "Новая правовкая культура", 2008.
4. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций // Отв. ред. Садиков О.Н. - М.: Юристъ, 2004.
5. Гражданское право: Учебник. Том II // Под ред. О.Н. Садикова - "Контакт", "ИНФРА-М", 2007.
6. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007.
7. Голованов Н.М. Сборник хозяйственных договоров с комментариями. - "Питер", 2007.
8. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. № 3. - С. 26.
9. Иванова Н.Г. Защита права собственности в арбитражном суде // Комментарий арбитражной практики. М., 2000.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 2. 3-е изд., перераб. и доп. (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) - "Юрайт-Издат", 2006.
11. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей // Под ред. В.Д. Карповича. - М.: 2006.
12. Коссак В.М. О соотношении категорий "расторжение и" "прекращение" договорных обязательств // Вестник Хмельницкого ИРУиП. - Хмельницк. - 2002. - С. 35.
13. Красноперова О.А. Особенности отдельных видов аренды (Цикл материалов из четырех статей) // Гражданин и право. - 2006. - № 8.
14. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации // Под общ. ред. Брагинского М. И. - М.: Фонд "Правовая культура". - 2001.
15. Мирошниченко В. О регистрации договоров аренды нежилых помещений // Финансовая газета. - № 35. - 2001. - С.53.
16. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, Стереотип. -М., 1993
17. Сыроедов Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и права. - 1998.- №8. - С.91.
18. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - "Волтерс Клувер", 2006.
19. Сборник постановлений Пленумов Верховного суда и Высшего Арбитражного Суда РФ № 2 М.: Грачёв С.М., 2001
20. Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ - М.: Фонд "Правовая культура". 2001.
21. Умов В. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. - М., 1872.
22. Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - 2001. - С.22.
23. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. Изд. 1907 г. -М.: СПАРК, 1995.
III. Материалы судебной практики
1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. - 1996.- № 9.
2. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 марта 2008 г. № А72-4542/07-18/247 // СПС "Гарант". Версия от 23.05.2009 г.
3. Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.07 по делу № КГ-А40/915-07
4. Приложение к информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59.
|
|
