СодержаниеВведение 5
Глава 1. Общие положения о договоре аренды 10
Глава 2. Отдельные виды договора аренды 29
2.1. Договор проката 29
2.2. Договор аренды транспортных средств 32
2.3. Договор аренды зданий и сооружений 39
2.4. Договор аренды предприятий 44
2.5. Договор финансовой аренды (лизинга) 52
Глава 3. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениям 55
Заключение 63
Библиография 67
Приложение 1. Программа спецдисциплины "Сделки с недвижимостью". 71
Приложение 2. Примерные варианты учебных заданий. 90
Приложение 3. Слайды для лекции: "Аренда нежилых помещений" 109ВведениеДоговор аренды, именуемый также имущественным наймом, - традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.
В Своде законов Российской империи имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия этого договора .
Договор найма (аренды) тщательно изучался известным русским правоведом XIX в., первопроходцем русской цивилистики Д.И. Мейером, доктором, профессором Казанского университета. Он дал первую в истории правоведения стройную систему предмета и задач гражданского права, а также гражданско-правовых договоров. Законодательство того периода считало, что внаем могли передаваться только непотребляемые вещи. Не всякая вещь может быть отдана внаем, потому что не всякая допускает пользование без повреждения ее существа .
Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.
Это нашло свое отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть таковыми. К ним относились предприятия, иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, сняты чрезмерные ограничения. Все это получило юридическое закрепление в ч. II Гражданского кодекса РФ, принятом Государственной Думой 22 декабря 1995 г., а также в последующих изменениях и дополнениях к нему . В гл. 34 ГК РФ определены основополагающие понятия и виды аренды: общие положения, аренда зданий, сооружений, предприятий, прокат транспортных средств, финансовая аренда (лизинг) и т.д.
Арендные отношения занимают одно из важных мест в системе договорных правоотношений, установленных действующим законодательством РФ. По своей природе аренда очень тесно связана с таким институтом, как право собственности. Передача в аренду - это фактически одна из форм распоряжения данным имуществом. Осуществлять такое распоряжение может только собственник, либо уполномоченное собственником лицо в силу прямого указания в законе.
Необходимо заметить, что сейчас договор аренды не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) или средства "разгосударствления" экономики. "Сформировавшийся в начале 90-х годов взгляд на аренду как на один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время не имеет права на существование".
В настоящее время на территории нашего государства заключается огромное количество договоров аренды. Стоит заметить, что на сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. В результате совершения большого числа арендных сделок возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса арендованного имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде имущества.
Изучение и анализ монографических исследований и иных научных публикаций за последние годы, показывает, что в силу большой теоретической и практической значимости договора аренды, как института гражданского права, этим вопросам учеными-цивилистами традиционно уделяется большое внимание. Появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Помимо фундаментальных трудов известных цивилистов, таких как, например, В.В. Витрянский и М.И. Брагинский , договор аренды рассматривается и в работах более молодых и менее известных авторов, причем, в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов , до разрешения достаточно узких правовых вопросов, связанных, например, с особенностями бухгалтерского учета и налогообложения .
Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой и свидетельствует об актуальности избранной темы диплома.
Было бы неразумно предположить, что в рамках одной работы можно осветить все стороны такого сложного юридического явления как договор аренды. Поэтому целью исследования данной дипломной работы будет являться: комплексное исследование договора аренды как обязательства, предусмотренного главой 34 Гражданского кодекса РФ.
Для достижения указанных целей необходимо решить следующие основные задачи:
- дать понятие и общую характеристику договора аренды;
- рассмотреть правые основы регулирования арендных отношений в Российской Федерации;
- исследовать существенные условия договора аренды, особенности его субъектного состава, требования, предъявляемые к форме данного договора;
- изучить особенности отдельных видов договоров аренды: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды;
- провести сравнительный анализ отдельных видов договоров аренды.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие по поводу и в процессе аренды имущества.
Предмет исследования - совокупность правовых норм, регламентирующие договор аренды, и отдельные его виды, научная и методическая литература по вопросам арендных отношений, а также материалы судебной практики по разрешению споров, связанных с арендой.
Теоретическая и методическая основа - теоретическую основу исследования составляют работы в области права: Алексеева С.С., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Козырь О.М., Толстого Ю.К., Сергеева А.П., Суханова Е.А., А.А. Фельдмана, Г.С. Шапкиной, В.В. Яркова и др.
В процессе подготовки и написания дипломной работы использовались следующие методы исследования: исторический метод исследования, метод материалистического познания общественного развития, метод сравнительного правоведения, методы системного и комплексного анализа.
Нормативная основа исследования - гражданское, гражданско-процессуальное и арбитражно-процессуальное законодательство Российской Федерации, акты министерств и ведомств РФ, постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ.
Структура работы обусловлена тематикой исследования, отвечает поставленным целям и предмету исследования.
Выпускная квалификационная работа изложена на 66 страницах, состоит из введения, трех глав, включающих пять параграфов, заключения, списка использованных источников.
Также в работе есть три приложения, составляющие ее педагогическую часть, и изложенные на 48 страницах.ЛитератураНормативные акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета, 25 декабря 1993 года.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301.
3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.
Судебно-арбитражная практика:
1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 октября 1997 г. №5616/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., №1.
2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 октября 1995 г. №6305/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1996, №1.
3. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ, 1993, №11.
4. Вестник Высшего Арбитражного суда РФ, 1995, №10.
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. №7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1995, №3.
Научная литература и статьи:
1. Анализ проблемных вопросов судебной практики, связанных с заключением и исполнением договора аренды (финансовый лизинг) (Редакционный материал) // "Вестник Арбитражного суда города Москвы" - 2007 - N 3.
2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (Книга 2). М.: Издательство Статут, 2002.
3. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд Правовая культура, 1999.
4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Спарк, 1999.
5. Газман В. Как правильно заключать договоры финансового лизинга (рекомендации специалиста) // Хозяйство и право - 1997 - №3.
6. Газман В. Лизинг в малом предпринимательстве: организационно-правовое обеспечение // Хозяйство и право - 1998 - №7, 8.
7. Газман В.Д. Комментарий к Закону РФ "О лизинге". - М.: Фонд Правовая культура, 1999.
8. Гофман З.Н. Аренда и субаренда нежилых помещений // Аудиторские ведомости - №6 - 1998.
9. Гражданское право: в 2 т. Том II. полутом 1: учебник / под ред. Е.А. Суханова. - М.: Волтерс Клувер, 2004.
10. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Сборник нормативных актов: Обязательственное право. - М.: Спарк, 1989.
11. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2007.
12. Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости // Вестник Арбитражного суда города Москвы - 2007 - N 3.
13. Елисеев И. Аренда помещений: удержание имущества арендатора // Корпоративный юрист - 2007 - N 6.
14. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М.: Спарк, 1975.
15. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право - 1997 - №10.
16. Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция -№6 - 2000.
17. Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. - М.: Спарк, 1991.
18. Кирилловых А.А. Преимущественное право арендатора в условиях нового порядка аренды федерального имущества // Право и экономика - 2007 - N 11.
19. Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации // Финансовая газета - №22 - 1999.
20. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство" - 1999 - №12.
21. Коннова Т.А. Договор финансовой аренды лизинга // Законодательство - 1998 - №9.
22. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999.
23. Левицкая Е.А. Аренда и концессия как формы публично-частного партнерства в управлении коммунальным имуществом муниципальных образований // Юрист - 2007 - N 9.
24. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М.: Спарк, 1993.
25. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды // Российская юстиция - 1999 - №5.
26. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты // Правовые вопросы недвижимости - 2007 - N 1.
27. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (2-е издание, исправленное и дополненное) / под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Издательство Спарк, 2001.
28. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости // Юрист - 2007 - N 4.
29. Решетник И. Юридическая конструкция лизинга // Российская юстиция - 1997 - №12.
30. Рогова Е. С. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Законодательство - 1999 - №3.
31. Романец Ю.В. Договоры, направленные на передачу имущества во временное пользование // Законодательство - 1999 - №12.
32. Садиков. О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть первая (постатейный). - М. :Спарк, 1996.
33. Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист - 2007 - N 1.
34. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М.: БЭК, 1998.
35. Федоренко Н.В., Пипник Т.Д. О некоторых проблемах правового регулирования лизинга // Законодательство - 1999 - №12.
36. Харитонова Ю.С Понятие финансовой аренды (лизинга) // Законодательство - 1998 - №1.
37. Чупрынина Н.Ю. Приобретение и аренда офиса // Законодательство -1997 - №3.
38. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. - М.: СПАРК, 1995.
39. Эрделевский А.М. Комментарий к обзору практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2007)."
|
|
