СодержаниеВведение С. 3
Глава 1. Правовое регулирование сделок с жильем. С. 7
1.1. Понятие и источники правового регулирования
сделок с жильем. С. 7
1.2. Жилое помещение как объект сделки. С.11
1.3. Участники сделок с жильем. С.26
1.4. Условия действительности сделки. С.28
1.5. Признание сделки с жильем недействительной. С.29
1.6. Виды сделок с жильем. С.33
Глава 2. Анализ проблем, встречающихся при приобретении жилья. С.63
Глава 3. Программа защиты приобретателя жилья от потери права собственности. С.67
Заключение. С.71
Список использованной литературы. С.75
Приложения. С.ВведениеПосле многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.
С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.
Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.
Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.
Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.
Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически перестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из гражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли "оборот" жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР 1964 года).
Нормы частного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили титулы на недвижимое имущество (право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права), определили виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.
Сегодня, когда наряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об ипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, и частности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частного права, так и в публично-правовых аспектах.
Тем не менее, действующее законодательство оставляет достаточно большое количество лазеек для недобросовестных участников рынка недвижимости и, в особенности, рынка жилья. Любой гражданин приобретающий жилье, сталкивается со множеством проблем, связанных с проверкой добросовестности риэлтеров и контрагентов по сделке, грамотным составлением договора, безопасностью передачи денег и т. п. На любой стадии совершения сделки, от выбора риэлтера до регистрации перехода права собственности, приобретатель не может быть до конца уверен в сохранности своих денежных средств, а в ряде случаев - и в собственной безопасности. Более того, и спустя какое-то время после совершения сделки, через год, через два, а иногда и через десять лет, не исчезает опасность признания сделки недействительной либо применения последствий недействительности ничтожной сделки, что означает потерю приобретателем как жилья, так и вложенных средств.
Таким образом, возникает проблема защиты приобретателя жилья от потери права собственности. Анализ данной проблемы и разработка программы ее решения является целью данного исследования. Актуальность темы обусловлена главным образом возможностью широкого практического применения программы.
Ввиду многоплановости темы в работе сосредоточено внимание на исследовании узловых проблем, встречающихся при совершении различных сделок с жильем, и поставлены следующие задачи:
1) сформулировать понятие жилого помещения как объекта сделки;
2) проанализировать различные виды сделок с жильем;
3) выявить основные проблемы, встречающиеся при совершении таких сделок;
4) разработать программу защиты приобретателя жилья от потери права собственности.
При анализе литературы, посвященной исследованию различных аспектов правового регулирования сделок с недвижимостью, я столкнулся с тем, что практически отсутствуют серьезные научные труды по данной проблематике. При написании данной работы были использованы труды таких авторов, как В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов , П.В. Крашенинников , А. Н. Кичихин, И. Б. Марткович, А. Н. Щербакова . Вместе с тем существует множество практических пособий по совершению сделок с жильем, ориентированных на практикующих риэлтеров и иных участников рынка недвижимости. Среди их авторов я считаю необходимым назвать В. Г. Шабалина и Т. А. Нетревожко .Литература1. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 года. - М.: Юридическая литература, 1993
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410, Российская газета, 28ноября 2001г.,№ 233)
3. Гражданский кодекс РСФСР. Принятый Верховным Советом РСФСР 11 июня 1964 г. М.: Юридическая литература,1997.
4. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069
5. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995г. № 223-ФЗ (с изменениями) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. №N 1, ст. 16
6. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883
7. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (с изменениями и дополнениями)// Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24, ст. 407
8. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изменениями) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., № 3
9. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,
10. Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, "Российской газете" от 10 января 1993 г. № 5.
11. Указа Президента РФ № 1181 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов" // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994 г., № 7, ст. 693
12. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов". // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994г.
13. Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552 "Об утверждении Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, № 9, 31 августа 1992 г., ст. 602.
14. Постановление ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (с изменениями от 23 мая 1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., № 3, ст.89.
15. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594
Список использованной литературы.
1. 240 страниц о недвижимости. ( Жилищная энциклопедия, выпуск 3 ).- М.: ООО "Домашний адвокат", 1998.
2. Барышева Т.В. Жилье: права граждан и их защита //"Правовая культура", выпуск 3.
3. Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище //"Российская юстиция", 1997, № 12 .
4. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник.-М.: Информационно - издательский дом "Филинъ", 1999.
5. Гражданское право. Ч.1. Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 2001г.
6. Гражданское право. Ч.2. Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 2001г.
7. Гражданское право. Ч.3. Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 2001г.
8. Жилищное законодательство: Сборник нормативных актов и документов. М.:"СПАРК", 1996.
9. Жилищные права граждан: Закон "Об основах федеральной жилищной политики". Постатейный комментарий / Общая редакция П. В. Крашенинникова. - М.: Международный центр финансово - экономического развития, 1997..
10. Кичихин А. Н., Марткович, И. Б., Щербакова А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность. - М.:ЮРИСТЪ, 1997.
11. Козырь О. Понятие недвижимого имущества.//"Закон",1999,№ 4.
12. Крашенинников П. В. Недвижимость и учреждения юстиции //"Закон",1999,№ 4.
13. Лопатников А. Налоги на недвижимость //"Закон",1999,№ 4.
14. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок (Хозяйство и право, 1997, № 5.).
15. Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно //"Российская юстиция", 1996, № 8).
16. Нетревожко Т. А. Все операции с жилой недвижимостью. От получения до продажи. - М.: Книжный мир, 2001.
17. Полный юридический справочник домовладельца./ Сост.- Е. А. Рыбасова.- Ростов н/Д: изд-во "Феникс",2000.
18. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект //"Российская юстиция", 1998, № 10.
19. Скловский К. Защита владения, полученного по недействительной сделке //"Хозяйство и право", 1998, № 12.
20. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике //"Хозяйство и право", 1997, № 10.
21. Старостина О. Отражение затрат по коммунальным платежам //"Аудиторские ведомости, № 3, март 1999 г.
22. Тихенко А. Надо действовать на перспективу //Российская юстиция. 1996. № 5.
23. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки //"Российская юстиция", 1999, № 3.
24. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996.
25. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя (Ученые записки Свердловского юридического института. Т.2. Свердловск, 1947.).
26. Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. - М.: Информационно-издательсий дом "Филинъ", 2001.
27. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1995."
|
|
