СодержаниеВведение........................... 3
Глава 1. История развития регулирования оборота недвижимости...........................
1.1. Продажа недвижимости в различных правовых системах.......................
6
1.2. Продажа недвижимости по российскому дореволюционному праву.........................
11
Глава 2. Правовое регулирование договоров продажи недвижимости и предприятия.................
2.1. Понятие, место в правовой системе и источники правового регулирования договоров продажи недвижимости и предприятия.......................
21
2.2. Объекты недвижимости.................. 26
2.3. Понятие и состав предприятия как объекта купли-продажи...........................
40
2.4. Форма, содержание и порядок заключения договоров продажи недвижимости и предприятия..................
46
Глава 3. Особенности исполнения обязательств по продаже недвижимости и предприятия................
3.1 Исполнение договора продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.....................
58
3.2. Особенности исполнения договора продажи предприятия и государственная регистрация перехода права
собственности ......................
72
Заключение........................... 78
Список использованной литературы............... 81ВведениеВ последнее время часто встречаются публикации, касающиеся сделок с недвижимостью, в частности, со зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями, которые в большинстве случаев используются фирмами и предприятиями в качестве офисных центров. Обострился интерес и к купле-продажи торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Поэтому интересно рассмотрение выработанной судебно-арбитражной практики, слабых сторон действующего гражданского законодательства. Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит недвижимость частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое имущество и т.д.
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны быть зарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст. 295 ГК РФ), право оперативного управления (ст. 296 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), сервитута (ст. 274-277 ГК РФ), а также иные права в случаях, закрепленных Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами.
Таким образом, значение исследования подтверждает и рассмотрение в рамках дипломной работы вопроса регистрации перехода прав на недвижимое имущество в результате купли-продажи. Так, актуальность исследование правового режима регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в следующем:
Во-первых, отношения по государственной регистрации сложились совсем недавно, а, следовательно, интересны для исследования. Во-вторых, государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним - один из важнейших гражданско-правовых институтов направленных на защиту интересов собственников, участников сделок с недвижимостью и государства;
В третьих, только с 1 января 2001 года была окончательно сформирована единая система учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость в субъектах Российской Федерации, а следовательно окончательно сформирован порядок регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности и в результате купли-продажи.
Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости и предприятий. Исходя из цели работы мы ставим перед собой следующие задачи:
? рассмотреть понятие договора купли-продажи недвижимости, его форму и содержание;
? выявить расхождения теоретических и практических материалов относительно договора купли-продажи недвижимости и предприятий;
? исследовать особенности договора купли-продажи недвижимости, находящейся в различных формах собственности;
? рассмотреть общую характеристику порядка заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи недвижимости и предприятий;
? рассмотреть практические аспекты государственной регистрации перехода прав на недвижимость и предприятия, а также ускоренную процедуру государственной регистрации.ЛитератураНормативные акты:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - N 32. Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - N 5. - Ст. 410.
4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. №70-ФЗ // Российская газета. -16 мая 1995 г.
8. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. №52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. - 8 декабря 1994 г.
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г., - №30. - Ст.3591.
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 30 июля 1997 г. - № 145.
11. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // "Российская газета". - 2 августа 1997 г.
12. Федеральный закон РФ от 2 января 2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательства Российской Федерации. -10 января 2000 г., - №2. - Ст. 149.
13. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.84г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 406; 1966. - №32. - Ст. 771; 1973. - №51. -Ст. 1114; 1974. - №51. - Ст.1346; 1986. - № 23. - Ст. 638; 1987. - №9. - Ст. 250; 1988. - №1. - Ст. 1; 1991. - №15. - Ст. 494; 1992. - №15. - Ст. 768; - №29. - Ст. 1689;-№34.-Ст. 1966.
14. Основы Гражданского Законодательство Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года. // Ведомости ВС СССР, -1991, - №26.
15. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Российские вести. №210.-1993 г.
16. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993. -№50.-Ст. 4868.
17. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 “Об утверждении Государственной Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации” // "Российская газета". - 4 января 1994 г.
18. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 25 июля 1994 г., №13. - Ст. 1478.
19. Постановление Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации" // Российская газета - 21 августа 1997 г.
20. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г., - №8. - Ст. 963.
21. Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. № 237 "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Российская газета. - 4 марта 1998 г.
22. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Российская газета. - 4 марта 1998 г.
23. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 4 марта 1998 г.
24. Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. -18 марта 1998 г.
25. Постановление правительства РФ от 11.01.01 №22 “Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России” // Собрание законодательства РФ. - 20 января 2001. - № 3, - Ст. 273.
26. Приказ Минюста РФ, Мингосимущества РФ, Минземстроя РФ от 22 июля 1998 г. № 83/172/23 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Зарегистрировано в Минюсте РФ 31 июля 1998 г. Регистрационный № 1577 // Финансовая Россия. -13 - 19 августа 1998 г., - № 29.
27. Приказ Госкомзема от 9 июля 1998 г. № 45 “Об утверждении Методических указаний по оформлению межевого дела по купле-продаже, обмену, дарению, аренде и наследованию земельного участка” // Справочная правовая система “Гарант”.
28. Указ Президиума ВС СССР от 4 августа 1983 г. №9779-Х "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан" // Ведомости Верховного Совета СССР. - 1983г., - №32. - Ст. 492.
Материалы судебно-арбитражной практики:
1. Письмо ВАС РФ от 31 июля 1992 г. № С-13/ОП-171 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1992 г. - № 8.
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 1996. - № 7.
3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 1997 г. №3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1997. - № 4.
4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г. - №1.
5.
6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.. - 1998. - № 10.
Учебная и научная литература:
1. 240 страниц о недвижимости. ( Жилищная энциклопедия, выпуск 3).- М.: ООО “Домашний адвокат”, 2001.
2. Артабаева Л. С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия // Юрист.-2001.-№1.
3. Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище //"Российская юстиция", 2002, № 12 .
4. Брагинский М. И Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд “Правовая культура”, 1997.
5. Брагинский М. И Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М.: Фонд “Правовая культура”, 1997.
6. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000.
7. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999.
8. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. - М.: Инфра-М, 1996.
9. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник.-М.: Информационно – издательский дом “Филинъ”, 2001.
10. Гражданское право. Ч.1. Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 2003г.
11. Гражданское право. Ч.2. Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 2003г.
12. Гражданское право. Ч.3. Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 2003г.
13. Жилищное законодательство: Сборник нормативных актов и документов. М.:“СПАРК”, 2001.
14. Жилищные права граждан: Закон “Об основах федеральной жилищной политики”. Постатейный комментарий / Общая редакция П. В. Крашенинникова. – М.: Международный центр финансово – экономического развития, 1997..
15. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. -1998 - №6.
16. Кичихин А. Н., Марткович, И. Б., Щербакова А. Н. Жилищные права. Пользование и собственность. – М.:ЮРИСТЪ, 1997.
17. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., - 1998.
18. Козырь О. Понятие недвижимого имущества.//“Закон”,2001,№ 4.
19. Крашенинников П. В. Недвижимость и учреждения юстиции //“Закон”,2002,№ 4.
20. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999.
21. Крылов С. "Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы". // Российская юстиция. - 1997. - №10.
22. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 2001, № 5.
23. Мамишов 3. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. - 1996. - №8.
24. Нам К. Сущность гарантийных обязательств в договоре купли-продажи // Хозяйство и право. -1997. - №№ 8,9.
25. Нетревожко Т. А. Все операции с жилой недвижимостью. От получения до продажи. – М.: Книжный мир, 2001.
26. Полный юридический справочник домовладельца./ Сост.- Е. А. Рыбасова.- Ростов н/Д: изд-во “Феникс”,2000.
27. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. -1998. - №7.
28. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект //"Российская юстиция", 2002, № 10.
29. Скловский К. Защита владения, полученного по недействительной сделке //"Хозяйство и право", 1998, № 12.
30. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике //"Хозяйство и право", 2001, № 10.
31. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки //"Российская юстиция", 2002, № 3.
32. Хвостов В.М. Система римского права. - М., 1996.
33. Цыбуленко 3. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право.-1998.-№2.
34. Чупрынина Н.Ю. Приобретение и аренда офиса // Законодательство. -1997.-№3.
35. Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. – М.: Информационно-издательсий дом “Филинъ”, 2003.
36. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.).-М.:Спарк, 1995.
|
|
