СодержаниеВведение 3
Глава 1. Методологические принципы оценки недвижимости, особенности оценки офисных зданий 6
1.1. Понятие недвижимости, необходимость ее оценки 6
1.2. Понятие и виды стоимости 10
1.3. Правовые основы оценочной деятельности в РФ 14
1.4. Основные принципы и подходы к оценке офисных зданий 19
Глава 2. Методика оценки рыночной стоимости офисных зданий 24
2.1. Процесс оценки офисных зданий 24
2.2. Классификация подходов к оценке рыночной стоимости офисных зданий 31
2.3. Техническая экспертиза офисных зданий 34
2.4. Процедура освидетельствования объекта оценки 39
2.5. Методы оценки офисных зданий 41
2.6. Учет влияния экологических факторов при оценке офисных зданий 51
Глава 3. Проведение оценки рыночной стоимости офисного зданий в г. Москве на примере конкретного объекта 54
3.1. Описание объекта оценки 54
3.2. Расчет рыночной стоимости офисного зданий с использованием предложенных подходов 57
Заключение 69
Список литературы 73
Приложение 76ВведениеАктуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.
Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:
" земельные участки;
" объекты жилой недвижимости (квартиры);
" объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);
" объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);
" сооружения и передаточные устройства;
" объекты, незавершенные строительством.
Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.
Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).
В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса. Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, "второй природы", в которой, как в "сухом остатке" овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то по крайней мере одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии. И поэтому оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности. Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов.Литература1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1,2.
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
3. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2005 г., 5 января, 17 апреля, 27 июля 2006 г.)
4. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении стандартов оценки" от 6 июля 2001 г. N 519.
5. Постановление Правительства Российской Федерации "Об
уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации" от 20 августа 1999 г. N 932.
6. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации" от 27 августа 2004 г. N 443.
7. Постановление Правительства Российской Федерации "О
классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы" от 1 января 2002 г. N 1.
8. Постановление Правительства о принятии Положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации от 7 июня 2002 г. N 395.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 "Об утверждении стандартов оценки".
10. Распоряжение мэра Москвы от 3 апреля 2000 г. Об аккредитации лицензированных оценщиков №352-РМ
11. Российские стандарты ГОСТ Р 51195.0.02-98, стандарты РОО
12. Стандарты по оценке бизнеса ASA (Американского Общества оценщиков)
13. Иванов В. В. Оценка недвижимости : учеб. пособие / В.В. Иванов, Г.С. Мерзликина ; Волгогр. гос. техн. ун-т. - Волгоград : Политехник, 2004
14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с
15. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская Деловая Литература, 2006
16. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. Москва, 2003
17. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - Москва: Экзамен, 2005г.
18. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебно-практическое пособие/ Международная академия оценки и консалтинга.- М., Издание 2-е, исправленное и дополненное, 2007
19. Оценка бизнеса: С.В. Валдайцев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005
20. Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., М.: "Финансы и статистика", 2006
21. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - Москва: Финансы и статистика, 2007 г.
22. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2004
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное пособие/ под ред. Зарубина В.Н., Рутгайзера В.М.- М.,2004
24. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. - М.,2005
25. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия "Оценочная деятельность". Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2004
26. Сивкова Л.А. Недвижимость : маркетинг, оценка. - М.: 2005
27. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - Учебное пособие. Москва, 2006
28. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. - М.: ЗАО "Олимп-Бизнес", 2005
29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПбГТУ, СПб., 2006
30. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. - Спб.: ТОО "Технобалт", 2005
31. Финансы, налоги и кредит: Учебник/ под ред. А.М. Емельянова, И.Д. Мацкуляка, Б.Е. Пенькова. М., Издательство РАГС, 2006
32. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.: Дело, 2005
33. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. - М.: РИО, Мособлупрполиграфиздата, 2004
34. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Русская деловая литература, 2007.
|
|
