Содержание1. Анализ рынка коммерческой недвижимости 3
1.1. Анализ основных характеристик рынка 3
Рыночная структура. Границы рынка: продуктовые и территориальные 3
Участники рынка 10
Концентрация в отрасли 11
Особенности ценообразования 14
Рыночные и административные барьеры 16
1.2. Рыночные тенденции в 2001-2003 гг. 17
Арендаторы и арендодатели 17
Данные о спросе и предложении 18
Рынок складских помещений 21
1.3. Прогноз развития рыночной ситуации 24
1.4. Информационная база 30
2. Анализ структуры затрат участников рынка коммерческой недвижимости г. Москвы 34
Фиксированные затраты на проект 34
Необратимые затраты 37
Релевантные затраты 38
Транзакционные затраты 39
Специфические ресурсы 41
Альтернативные затраты, разделение затрат на бухгалтерские и экономические 41
Анализ прибыльности 44
Преимущества и недостатки в издержках 46
Прогноз изменения затрат с обоснованием 47
Источники информации о затратах 48Введениепредприятия связи - 1,2%, или 940,3 тыс. кв. м;
- предприятия общественного транспорта - 0,053%, или 42,9 тыс. кв. м;
- гаражи - 4,2%, или 3411,8 тыс. кв. м;
- помещения бытового обслуживания - 2,4%, или 1942,8 тыс. кв. м;
- общественного питания - 1,6%, или 1283,9 тыс. кв. м;
- учреждения - 21%, или 17051,2 тыс. кв. м;
- школы и школы - интернаты - 8,9%, или 7108,0 тыс. кв. м;
- детские сады и ясли - 5,4%, или 4387,8 тыс. кв. м;
- учебно - научные организации - 8,3%, или 6750,7 тыс. кв. м;
- профтехучилища - 1,1%, или 891,7 тыс. кв. м;
- культурно - просветительные - 3,8%, или 3093,7 тыс. кв. м;
- театры, зрелищные предприятия - 1,3%, или 1022,3 тыс. кв. м;
- творческие мастерские - 0,3%, или 218,1 тыс. кв. м;
- лечебно - санаторные учреждения - 8,5%, или 6886,2 тыс. кв. м;
- гостиницы, дома отдыха, кемпинги - 2,8%, или 2265,4 тыс. кв. м (соответственно: 2,772%, 0,027%, 0,001%, или 2234,5, 21,8 и 0,1 тыс. кв. м);
- прочие - 6,9%, или 5547,2 тыс. кв. м. Тем самым, больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научный организации, а также производственные, складские и торговые помещения. Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом:
· аренда - 33 %
· оперативное управление - 22 %
· хозяйственное ведение - 44%
· безвозмездное пользование - 1%
В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости (рис. 1).
Рис. 1. Структура московского фонда коммерческой недвижимости
Рассмаваемые в данной работе сегменты рынка коммерческой недвижимости требуют особой классификации.
Классификация офисных помещений
В условиях московского рынка офисов принятые в мировой практике стандарты офисных помещений с расчленением на пять классов (А-Е) не вполне применимы. Они описывают лишь офисные помещения т.н. "международного стандарта" (классы А, В и С). В то же время более 80% офисных площадей Москвы, относящихся к помещениям "отечественного стандарта", остаются не охваченными этой классификацией. Обычно в Москве офисы подразделяют по качеству на офисы западного стандарта (приблизительно соответствуют классам А и В, а в последнее время - и С) и офисы отечественного стандарта (классы D и Е). Ниже будут приведены стандарты мировой классификации и принятые в настоящем исследовании особенности характеристик качества и местоположения в Москве при условии выделения пяти классов офисов.
Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора.
В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и отнесенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В последние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые разумные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.
Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.
Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными и спектр предлагаемых ими услуг не столь широк. В условиях западных столиц это, как правило, офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации.
В условиях Москвы класс В - это скорее офисные помещения в специальных новых офисных зданиях, по каким-либо параметрам качества или местоположения уступающих классу А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компаний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые крупными российскими банками, издательскими домами, официальными представительствами западных стран.
Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам А или В, но с недостатками в местоположении и оборудовании.
В условиях Москвы это лишь недавно появившиеся офисные здания, находящиеся вне Садового кольца, но на пересечении транспортных путей и вблизи станций метро, вблизи основных радиальных магистралей.
Класс Д - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.
В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах, построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом (библиотека, типография, достаточное количество телефонных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись доходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зданий и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность вплоть до стандартов класса С.
Класс Е - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, требуется их реконструкция.
В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса.
По размеру выделяют следующие классы офисных помещений: до 100 кв.м, от 100 до 250 кв.м, от 250 до 500 кв.м, свыше 500 кв.м.Литература4. Материалы конференций.
" Форум "Инвестиционные перспективы России на новый президентский срок", 17 - 21 марта 2004г., Давосе (Швейцария). "Иностранные инвесторы хотят присутствовать на московском рынке коммерческой недвижимости, но не любой ценой" - Журнал M&D Business (Мир и Дом - Бизнес), №4 Апрель 2004. http://www.miridom.ru/business.htm
5. Интервью в прессе.
" Потенциал рынка инвестиций в недвижимость огромен. Журнал "Рынок Ценных Бумаг"#3 за 2001 год. Интервью с управляющим фонда "Недвижимость" ЗАО "Управляющая Компания "Менеджмент-Центр" Романом Шемендюком.
" Рынок недвижимости - это рынок продавца. Журнал "Управление компанией" #6 за 2003 год. Интервью с председателем совета директоров агентства недвижимости "САВА" Константином Апрелевым.
" Капиталовложения с умом: недвижимость как инвестиционный проект. Журнал Commercial Property, №4, декабрь 2003 г. Интервью с Олегом Мышкиным, директором московского офиса компании Colliers International.
6. Информационно-аналитические материалы в сети Интернет.
" Роман Хохлов. Бизнес-метры повышенного спроса. Источник: www.m-2.ru
" Елена Тофанюк. Московские офисы стремительно дорожают. Отдел экономики РИА "РосБизнесКонсалтинг". www.rbc.ru
" Компания GBS-Invest. Петр Скворцов. Офисы дорожают. 03.04.2003. www.antax.ru/news
" Интернет-версия журнала Мир и Дом. Раздел Бизнес. "M&D Business" http://www.miridom.ru/business/
7. Учебники, монографии, научные труды и учебные курсы.
" Авдашева С.Б., Розанова Н.М. Теория организации отраслевых рынков. Учебник. - М.: ИЧП "Издательство Магистр", 1998. - 320 с. Гл. 1, 5, 6.
" Стерник Г.М. "Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости" - авторский курс лекций объемом 40 ак. часов, Москва, 2002 год.
" Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. "Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)". РГР, - М. 1997.
" Стерник Г.М. "Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости". РГР, -М. 1998.
" Гальперин В.М. и др. Микроэкономика.- СПб.: изд-во Санкт-Петербургского университета экономики и финансов, 1998.
" Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика. - М.: Дело, 1992.
" Шерер Ф.М., Росс Д. Структура отраслевых рынков. - М.: ИНФРА-М, 1997.
" Е.В.Савицкая. Микроэкономика. Опорный конспект по микроэкономике. М.-2002. Гл. 6, 14."
|
|
