СодержаниеВведение 3
Глава 1. Недвижимое имущество - объект вещных прав и предмет
сделок с недвижимостью 8
1.1. Понятие и основные классификации недвижимого имущества 8
1.2. Классификации сделок с недвижимостью 30
1.3. Правовое регулирование государственной регистрации сделок с недвижимостью
35
Глава 2 Особенности государственной регистрации сделок с недвижимостью
40
2.1.Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью
40
2.2. Сделки подлежащие государственной регистрации 48
2.3. Порядок и сроки регистрации 53
2.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации 59
2.5. Отказ в государственной регистрации 63
Глава 3 Особенности государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью
66
3.1. Договор купли-продажи 66
3.2. Залог недвижимости 72
3.3. Доверительное управление недвижимостью 82
Заключение 91
Список использованных нормативно правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы
96ВведениеНедвижимость - одна из актуальных и активно обсуждаемых тем современной цивилистики. Особое положение недвижимости по отношению к остальному имуществу объясняется его социальной значимостью: во-первых, к недвижимости отнесены многие природные ресурсы, во-вторых, объекты недвижимости имеют, как правило, высокую стоимость, в-третьих, осуществление прав на недвижимость в большей степени затрагивает интересы граждан и юридических лиц, нежели осуществление прав в отношении движимого имущества. Особенности недвижимых вещей как объектов гражданских прав обусловливают установление особого режима правового регулирования.
В последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.
Составной частью особого правового режима недвижимого имущества является обязательная государственная регистрация прав на него (сделок с ним и обременений недвижимого имущества). Цель такой регистрации - установление прочной системы оборота недвижимости. Мировой опыт показывает, что для защиты прав частных собственников на недвижимость необходимо создать формальную регистрационную систему, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений и содержала бы объективную информацию о недвижимости. Развитие в России рыночных отношений, основанных на праве собственности, повлекло за собой необходимость создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и, прежде всего, новой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Однако первое выполняет вторичную роль по отношению к последним. Цель такого регулирования в том, чтобы обеспечить стабильность в гражданских отношениях. Требование об отражении изменений вещно-правового положения участников в едином государственном реестре является реализацией принципа публичности в обороте недвижимости. Слово "государственная" означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Такими органами в настоящее время являются Федеральная регистрационная служба и ее структурные подразделения.
Идея публичности порождена жесткой потребностью практики предотвратить случаи недобросовестного повторного отчуждения одной и той же вещи, устранить многочисленные и продолжительные споры по поводу недвижимости. Регистрация прав и их ограничений (обременений) в едином государственном реестре обеспечивает высокую степень ясности правовых отношений и гарантирует надежность приобретаемых прав на недвижимое имущество. Объективная неподвижность недвижимости позволяет в одном месте вести запись о правах на недвижимые вещи, расположенные на другой территории. Зарегистрированные сведения дают возможность установить правообладателя и тем самым обеспечить уверенность третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу недвижимости, в том, что другой стороной в правоотношении выступает именно правообладатель. Для доказательства существования своего права на недвижимость правообладателю достаточно представить документ о зарегистрированном праве.
Таким образом, потребность в формировании единой системы регистрации прав на все виды недвижимого имущества и совершаемых в отношении этого имущества сделок была продиктована, в первую очередь, повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.
Осуществляется правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках установленной в законодательстве компетенции. В частности, эта компетенция включает в себя издание нормативных актов и совершение определенных действий юридического характера специально созданными государственными органами.
В ряде случаев одни и те же органы осуществляют как техническую регистрацию, так и регистрацию прав на недвижимость. Речь идет о так называемой условной или законной недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.).
С моментом государственной регистрации связывается возникновение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество. Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое значение. При отчуждении недвижимого имущества государственная регистрация определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом. С этого момента у собственника возникает риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества независимо от того, когда была осуществлена фактическая передача имущества. При этом исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе передача недвижимости отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
Следует отметить, что требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи или условия о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что важность института регулирующего государственную порядок совершения сделок с недвижимым имуществом, подчеркивается и тем, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом знание особенностей порядка совершения регистрационных действий, правильное их понимание и применение может являться условием для наиболее эффективного и юридически безопасного участия граждан и юридических лиц в гражданских и административных правоотношениях.
Целью настоящего исследования является изучение особенностей порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью, а также особенностей регистрации некоторых видов сделок с недвижимостью.
Для достижения выше указанной цели, автором выделены следующие основные задачи:
- рассмотрение общих положений раскрывающих понятие и классификацию недвижимости;
- изучение классификации сделок с недвижимостью;
- раскрытие правовых основ регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью;
- исследований общих особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью;
- исследование особенностей государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью, таких как купля-продажа, залог, доверительное управление.
При изучении данной проблемы, автор опирался на ряд действующих нормативных актов Российской Федерации: Конституцию Российской Федерации, Гражданский кодекс, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др.
Работа включает в себя три главы.
Первая глава посвящена раскрытию общих понятий касающихся недвижимости и сделок совершаемых с ней.
Вторая глава рассматривает общие положения государственной регистрации сделок с недвижимостью
Третья глава включает в себя комплексное исследование трех отдельных видов сделок с недвижимостью и порядок их государственной регистрации.Литература1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. -1993. - № 237.
2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изменениями от 27 января 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. -1994. - № 32. - ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 5. - Ст. 558.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 29 декабря 2006) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 14; 2007. - № 1 (часть I). - Ст. 21.
4. Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 23. - Ст. 2381.
5. Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
8. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" (с изменениями от 25 октября 2006) // Российская газета. - 1992. - № 102; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 44. - Ст. 4538.
9. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)"// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.
10. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 40.
11. Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2004 г. № 627 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с Федеральным законом "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 47. - Ст. 4652.
12. Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. № 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной. - 2002. - № 4.
13. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Российская газета. - 2001. -№ 162. - 22 августа.
II. Материалы судебной практики
1. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002. - № 1.
2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 4.
3. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. № А66-4844-03 // Текст официально опубликован не был.
4. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2004 г. № Ф04/3668-819 / А46-2004. // Текст официально опубликован не был
5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июля 2003 г. № 1048/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 12.
6. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 марта 2003 г. № А56-20324/02 // Текст официально опубликован не был;
7. Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. № КГ-А40/7958-03 // Текст официально опубликован не был;
8. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 ноября 2001 г. № А44-1242/01-С14-К. // Текст официально опубликован не был.
9. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2000 г. № А56-6166/2000. // Текст официально опубликован не был.
10. Постановление ФАС Московского округа от 22 мая 2002 г. № КГ-А40/3133-02.
11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 1999 г. № 8224/98 // Текст постановления официально опубликован не был
III. Специальная литература
1. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. - С. 65.
2. Аюшеева С.Д., Правовое значение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для защиты интересов участников ипотечного жилищного кредитования // Законодательство. - 2004. - № 11.
3. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. - С.9
4. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. Ростов н/Д.: Феникс, 2002. - С. 42.
5. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью?// Законодательство. - 1999. - № 7. - С. 24-25.
6. Бабурин С.Н. Территория государства: Правовые и геополитические проблемы. М.: Изд. МГУ, 1997.- С. 21.
7. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - № 6. - С. 5-6.
8. Гришаев С.П. Государственная регистрация вещных прав // Журнал российского права. - 2006. - № 10.
9. Гришаев С.П. Регистрация сделок с недвижимым имуществом // Гражданин и право. - 2006. - №12. - С. 24.
10. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". - "Юристъ", 2003. - С. 95.
11. Гимолеев Р.Р. Государственная регистрация залога недвижимости. Проблемы правоприменения // Право и экономика. - 2004. - № 2.
12. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. Маковский А.Л. М., 1998.- С. 232.
13. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. М., 2004. - С. 96.
14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / Под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. М., 2005. - С. 305.
15. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе/Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. - С. 37
16. Ковалевский М.А. Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя // Кодекс-info. - 2000. - № 5 (305).- С. 8.
17. Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права //
18. Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М., 2003. - С. 6.
19. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) // Отв. ред. Ткач А.Н. - "Юстицинформ", 2005. - С. 86.
20. Кияшко В.А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве // "Журнал российского права. - 2004. - № 11. - С. 24.
21. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ // Под ред. Абовой Т.Е., Богуславского М.М., Кабалкина А.Ю., Лисицына-Светланова А.Г. - "Юрайт-Издат", 2005. - С. 260.
22. Кандауров Д.В. Проблемы с регистрацией права собственности // Экономика и жизнь - ЮРИСТю -2006. - № 24. - С. 32.
23. Михольская В.В. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Юридический мир. - 2002. - № 7. - С. 57.
24. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. 2-е изд. М.: Статут, 2000. (По изд. 1902 г.). - С. 161.
25. Пискунова М.Г. Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость / Под ред. А.Р. Кирсанова. М., 2003. С. 54.
26. Пискунова М. Как возникает право // Экономика и жизнь - ЮРИСТ. - 2004. - № 41. - С. 18.
27. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Спарк, 1999. - С. 134.
28. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. - С. 33.
29. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - Волтерс Клувер, 2006. - С. 37.
30. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000. - С. 224.
31. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права. Способы их защиты. М.: Центр деловой информации еженедельника "Экономика и жизнь", 1996.- С. 45
32. Тоффлер Э. Метаморфозы власти // Пер. с англ. М.: АСТ, 2004. - С. 483-485.
33. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация как способ охраны прав на недвижимость // Закон. - 2006. - № 2. - С. 21.
34. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - М, 2005. - С. 162.
35. Экономика и финансы недвижимости/Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб.: СПбГУ, 1999. - С. 9.
36. Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории и практики). М.: РИЦ ИСПИ РАН, 2000. - С. 180."
|
|
