СодержаниеВведение 3
1. Характеристика доходного подхода в оценке недвижимости 6
2.Обосноние основных показателей при оценке недвижимости доходным подходом 13
3.Применение метода дисконтированных денежных потоков для оценки складского комплекса 25
Заключение 28
Список использованной литературы 30
Приложения 32ВведениеАктуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Деятельность оценщика регламентирована Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также стандартами Российского общества оценщиков. Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 2000), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".
При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Если одна компания стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней. Оценка может проводиться в целях оптимизации налогообложения и т. д.
Потребность в оценке стоимости может возникать в ряде случаев. Так, если гражданин или организация владеют каким-либо имуществом, находящимся в собственности государства или правительства Москвы на правах хозяйственного ведения, то при продаже или приватизации данного объекта необходимо заключение профессионального оценщика. Обязательность оценки предусматривается также при выкупе либо любом другом изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Например, если частный гараж стоит на месте планируемого проведения очередного автомобильного кольца и его владельцу предлагают освободить место для будущей дороги, то сумма компенсации должна будет определяться независимым оценщиком. При внесении в уставный капитал предприятия неденежного вклада, превышающего 200 минимальных оплат труда, необходима его рыночная оценка.
Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятий. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств - кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивая себе возможность возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита.
Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.
Таким образом, целью данного исследования является изучение особенностей оценки недвижимого имущества доходным подходом.
Объектом исследования является оценка недвижимости.
Предметом исследования является доходный подход при оценке.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд зада, основные из которых:
- характеристика доходного подхода в оценке недвижимости
- анализ основных показателей доходного подхода;
-. изучение примера применения метода дисконтированных денежных потоков для оценки складского комплекса.
Стоит отметить, что изучением данного вопроса занимались многие авторы. В данной работе особое внимание будет уделено трудам Грязновой, Федотова и Фридмана.Литература1. Федеральным законом от 29.07.98 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
2. А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003
3. Басовский Л.Е. Теория экономического анализа. — М.: ИНФРА-М, 2006.
4. Бороненкова С.А. Управленческий анализ. - М.: Финансы и статистика, 2007.
5. Виленский П.Л., Лившиц В.Н.,Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов. - М.: Дело, 2008.
6. Вилсон Д. К более надежному анализу денежного потока // Вопросы оценки. 2008. № 1.
7. Волков ОМ. Скляренко В.К. Экономика предприятия. — М.: ИНФРА-М, 2007.
8. Горемыкин В.А. Богомолов А.Ю. Бизнес-план. — М.: Ось-89, 2002.
9. Горемыкин В.А. и др. Бизнес-план. Методика разработки. Ось-89, 2006.
10. С.В. Гриненко. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.
11. Десмонд Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. — М.: Российское общество оценщиков, 2006.
12. Десмонд Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. — М.: Российское общество оценщиков,2005.
13. Дударева С.Ю. Методы оценки недвижимого имущества при различных вариантах его использования. М.: Инфра-М, 2007
14. Есипов В.Ф., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник для вузов. — СПб.: Питер, 2001.
15. Каганова О.З. Методологические проблемы оценки незастроенных муниципальных земельных участков в российских городах// Вопросы оценки. №2, 2008.
16. Литвак Б.Г. Экспертные оценки и принятие решений. — М.: Патент, 2006.
17. Никольченко М.И. Особенности оценки недвижимости. М.: Инфра-М, 2007
18. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002.
19. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. – М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003
20. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
21. Тютюнникова Т.В., Дударева С.Ю. Прогнозирование стоимости недвижимого имущества в целях управления собственностью предприятия: материалы I Всероссийской научно-практической конференции “Управление в социальных и экономических системах”. - Пенза, 2003
22. Уфимцев П.Р. Доходный подход при оценке недвижимости. М.:Инфра-М, 2006
23. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1997
24. Экономика недвижимости: Учебное пособие –ВГУ; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007.
25. Ягудин А.А. Особенности оценки недвижимости. М.:Инфра-М, 2006
26. Яковлев А.Н. Экономика недвижимости. М.:Инфра-М, 2006
|
|
