СодержаниеВведение 3
Глава 1. Общие положения об аренде по российскому законодательству 8
1.1 Понятие и сфера применения аренды 8
1.2 Правовое регулирование аренды в России 11
1.3 Субъекты договора аренды 15
Глава 2. Особенности аренды объектов недвижимости 19
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества в гражданском праве 19
2.2. Особенности аренды недвижимости 25
2.3. Элементы договора аренды недвижимости 29
Глава 3. Содержание прав и обязанностей сторон по отдельным видам договоров аренды 35
3.1 Содержание прав и обязанностей по договору аренды жилых и нежилых помещений 35
3.2. Содержание прав и обязанностей по договору аренды предприятий 47
3.3. Содержание прав и обязанностей по договору финансовой аренды (лизинга) 51
3.4. Содержание прав и обязанностей по договору аренды земельных участков 55
Заключение 62
Библиографический список использованной литературы 67ВведениеВажнейшим условием повышения эффективности хозяйствования является создание основ для оборота недвижимого имущества. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного рынка недвижимости.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в п. 1 ст. 606 ГК РФ указывается "не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда". Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность.
По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом".
Возникающие в силу договора аренды отношения носят, прежде всего, обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.
Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются, прежде всего, применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.
Актуальность исследования правового регулирования особенностей прав и обязанностей сторон по договору аренды подтверждается следующими обстоятельствами:
Вопросам регулирования оборота недвижимости законодателем всегда уделялось особое внимание, что обусловлено значением и сложностью указанной сферы отношений. Недвижимость является специфическим объектом гражданских правоотношений. На объекты недвижимости распространяется особый правовой режим. Главная его черта - специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, а также специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.
Среди факторов, которые определяют оптимальность и хозяйственную эффективность оборота недвижимости, качество законодательного регулирования является одним из важнейших и, как показывает практика, вызывающим справедливые замечания.
Оборот недвижимости - понятие весьма условное, но вместе с тем охотно и широко применяемое цивилистами и практиками. Мы предлагаем под оборотом недвижимости понимать всю совокупность фактов, порождающих изменение юридической судьбы объектов недвижимого имущества, то есть возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость. Несомненно, что наибольшей частью среди таких фактов являются различного рода сделки, совершаемые на рынке недвижимости.
К недостаткам, а также спорным вопросам законодательного урегулирования оборота недвижимости относят само определение понятия недвижимости, вытекающее из ГК РФ и Закона о регистрации, перечень объектов, отнесенных к объектам недвижимости, необходимость регистрации того или иного права, обременения права или сделки с недвижимым имуществом, многие другие вопросы.
ГК РФ определяет недвижимое имущество (недвижимость) как особый объект гражданских правоотношений. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, в частности подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Определение понятия недвижимости, вытекающее из ст. 130 ГК РФ, далеко не безупречно. Смысл выделения категории недвижимого имущества заключается не в регистрации прав и не в особой ценности объектов, а в невозможности (или чрезвычайной трудности) устранения взаимодействия принадлежащих разным лицам вещей путем их (вещей) физического удаления друг от друга. Возникает необходимость примирить права собственников соседних участков или строения и участка под ним.
Существуют формально относящиеся к вещам объекты, которые могут поколебать само представление об объектах вещных прав. Среди недвижимого имущества к таковым принадлежат предприятия, под которыми статья 132 ГК РФ понимает имущественные комплексы, состоящие не только из вещей, но и из имущественных прав и даже долгов. Спорным остается вопрос об основании объединения этих разнородных объектов в один имущественный комплекс. В настоящее время общепризнанным в отечественной юриспруденции является представление о том, что объектом гражданских прав может выступать действующее предприятие, в состав которого соответственно включаются вещи, права и обязанности, необходимые для его функционирования. Однако для того, чтобы выступать в гражданском обороте, объект должен быть некоторым образом формализован, у него должны быть четкие границы. Именно этой цели, как представляется, служит признание предприятия недвижимостью и, соответственно, требование его государственной регистрации.
В настоящее время один из принципов правового оборота основных объектов недвижимости - земельных участков и расположенных на них зданий - основан на том, что земля рассматривается как главная вещь, а расположенные на ней объекты недвижимости как принадлежности. Попытка воплотить данный принцип была осуществлена в Программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу, утвержденной распоряжением Правительства РФ.
В целом необходимо отметить, что в настоящее время гражданское законодательство отличается непоследовательностью в регулировании оборота земельных участков и расположенных на них зданий.
Важнейшим аспектом регулирования оборота недвижимости является совершенствование государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
Безусловно, нужды оборота недвижимости требуют тщательного анализа существующих норм действующего законодательства и дальнейшего его совершенствования. Однако, памятуя об аксиоме, согласно которой сломать старое гораздо легче, чем построить новое и "качественное" новое, не следует без оглядки менять сложившиеся годами и обусловленные многовековыми традициями регулирования оборота недвижимости правила. В связи с этим в завершение хотелось бы высказать несколько критических замечаний в адрес проекта концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах.
Все вышеизложенное и определяет актуальность темы исследования.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере применения норм, регламентирующих сделки с недвижимостью.
Предмет исследования составляют права и обязанности сторон по договору аренды.
Целью настоящей работы является исследование особенностей прав и обязанностей сторон по договору аренды.
При исследовании темы настоящей работы перед нами поставлены следующие задачи:
- исследовать понятие и сферу применения договора аренды в Российской Федерации;
- проанализировать правовое регулирование аренды в России;
- проанализировать субъекты договора аренды;
- охарактеризовать понятие и виды недвижимого имущества в гражданском праве;
- исследовать особенности и элементы договора аренды недвижимости;
- проанализировать содержание прав и обязанностей по договору аренды жилых и нежилых помещений, по договору аренды предприятий, по договору финансовой аренды (лизинга), по договору аренды земельных участков.
Отношения в сфере аренды всегда интересовали ученых, однако наибольший интерес к этому вопросу вспыхнул именно в наши дни, когда граждане и юридические лица получили возможность полновластно распоряжаться своим имуществом, вследствие чего сделки с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен, мена, наем, дарение и др.) получили без преувеличения "вторую жизнь". Среди авторов последних лет не раз обращавшихся к данному вопросу отметим: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Н.М. Голованова, А.Ю. Кабалкина, О.М. Козыря, П.В. Крашенинникова, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, А.М. Эрделевского и др. Надо сказать, что, разрабатывая и внося изменения и дополнения в такие акты как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ряд других (имеющих непосредственное отношение к регулированию недвижимости) законодатель по возможности учел предложения, высказанные в работах вышеназванных авторов. Однако и после этого, данная проблема не утратила своего ни научного, ни практического значения.
Научная новизна исследования заключается в том, что оно представляет собой одну из попыток комплексного теоретико-правового анализа прав и обязанностей сторон по договорам аренды как института гражданского права в свете последних изменений законодательства в данной области.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты позволят обосновать направления совершенствования и развития института аренды. В теоретическом плане заслуживают внимания исследования, связанные с земельной собственностью и арендой земли, предложения по классификации аренды сельскохозяйственных земель, выявления зависимости между уровнями социально-экономического развития и земельными рынками регионов.
Практическая значимость исследования заключается в анализе особенностей прав и обязанностей сторон по договорам аренды. Предлагаемый анализ может быть использован в работе при ознакомлении с вопросами правового регулирования арендных правоотношений.
Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.
Общими явились методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, наблюдения и сравнения. В качестве общенаучных методов, с помощью которых проводилось исследование, использовались метод структурного анализа, системный и исторический методы. В качестве частнонаучного метода выступил конкретно-социологический. К специальным методам, использовавшимся в работе, следует отнести формально-юридический метод, методы правового моделирования, различные способы толкования права.Литература1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (в ред. от 12.07.2006 № 2-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - № 237; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 29. - Ст. 3119.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (в ред. от 05.02.2007 № 13 - ФЗ): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 - ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Российская газета. - 2007. - № 28.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) (в ред. от 05.02.2007 № 13 - ФЗ): федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14 -ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410; Российская газета. - 2007. - № 28.
4. Лесной кодекс Российской Федерации (в ред. от 27.07.2006 № 154 - ФЗ): федеральный закон от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 5. - Ст. 610; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 31 (часть 1). - Ст. 3453.
5. Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 16.10.2006 № 160 - ФЗ): федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 43 (часть I). - Ст. 4412.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ (в ред. от 27.12.2005 № 197 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 1. - Ст. 8.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 29.12.2006 № 258 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 14; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 1. - Ст. 21.
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 18.07.2006 № 111): федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 30. - Ст. 3287.
9. Об ипотеке (залоге недвижимости) (в ред. от 18.12.2006 № 232 - ФЗ): федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 52 (часть I). - Ст. 5498.
10. О финансовой аренде (лизинге) (в ред. от 26.07.2006 № 130 - ФЗ): федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 44. - Ст. 5394; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 31 (часть I). - Ст. 3429.
11. О приватизации государственного и муниципального имущества (в ред. от 27.07.2006 № 155 - ФЗ): федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 4. - Ст. 251; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 31 (часть I). - Ст. 3454.
12. О связи (в ред. 29.12.2006 № 245 - ФЗ): федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 28. - Ст. 2895; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 1. - Ст. 8.
13. О недрах (в ред. от 25.10.2006 № 173 - ФЗ): закон от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. - 1992. - № 16. - Ст. 834; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 44. - Ст. 4538.
14. Об образовании (в ред. от 06.07.2006 № 104 - ФЗ): закон РФ от 10 июля 1992 г. № 3266-1 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992. - № 30. - Ст. 1797; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 29.- Ст. 3122.
15. Российская Федерация. Президент. О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду: указ от 14 октября 1992 г. № 1230 (утратил силу) // Экономика и жизнь. - 1992. - № 43.
16. Российская Федерация. Правительство. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: постановление от 11 ноября 2002 г. № 808 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 46. - Ст. 4587.
17. Российская Федерация. Правительство. О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом: постановление от 27 ноября 2004 г. № 691 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 49. - Ст. 4897.
18. Российская Федерация. Министерство финансов. Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств: приказ от 13 июня 1995 г. № 49 //Финансовая газета. - 1995. - № 28.
19. Российская Федерация. Мингосимущество. Об утверждении "Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности": распоряжение от 28 июля 1998 г. № 774-р // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 1998. - № 20.
20. Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Президиум. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: информационное письмо от 1 июня 2000 г. № 53 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2000. - № 7.
II. Судебная практика
21. Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Президиум. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": информационное письмо от 16 февраля 2001 г. № 59 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 4.
22. Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Президиум. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002. - № 3.
III. Научная методическая литература
23. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2001.- 560 с.
24. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. Автореф. дисс. к.ю.н. - Казань, 2002. - С. 13 - 14.
25. Белов В.А. Имущественные комплексы. - М., 2004. - 110 с.
26. Богачева Т.В. Общие положения об аренде // Гражданское право (ч. 2) / под общ. ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000. - 560 с.
27. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2002. - 662 с.
28. Витрянский В.В. Аренда // Договорное право России. - 710 с.
29. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. - 560 с.
30. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. А.К. Голиченкова. - М.: БЕК, 2002. - 778 с.
31. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Изд. 3-е, перераб. и доп. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "Проспект", 2004. - 422 с.
32. Гражданское право. Т. 1. 2-е изд. / отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. - 562 с.
33. Гражданское право: Учебник / под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. - М.: Проспект, 2001. - 496 с.
34. Гражданское право: Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 1993. - 560 с.
35. Договорное право: книга вторая. - М.: Статут, 2000. - 722 с.
36. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. - М.: Юрайт - Издат, 2004. -610 с.
37. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. - М.: ИПК "Лига Разум", 1998. - 410 с.
38. Земельное право России. Практикум Учебное пособие / под ред. А.К. Голиченкова М., 2003.- 670 с.
39. Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (3-е изд.). Том 2 / под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2001. - 610 с.
40. Иконицкая И.А. Земельное право России: Учебник. - М., 2003. - 610 с.
41. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 1996. - 410 с.
42. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. - М., 1998. - 418 с.
43. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. - М., 2005. - 910 с.
44. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ с постатейным приложением материалов практики / под ред. Мурзин Д.В. - М.: "НОРМА", 2004. - 514 с.
45. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой. / под ред. Е.Л. Забарчука. - М: Экзамен", 2003. - 448 с.
46. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая / под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: "Юрайт-Издат", 2005. - 414 с.
47. Комментарий к Гражданскому кодексу, части первой / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: ИНФРА-М, 2005. - 890 с.
48. Маттеи Уго, Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М.: Юристъ, 1999. - 466 с.
49. Отдельные виды договоров аренды // Гражданское право: Учебник. Часть 2 / под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. - М.: Проспект, 2001. - 510 с.
50. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004. - 316 с.
51. Суханов Е.А. Вступительное слово к книге: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: Статут, 2005. - 560 с.
52. Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. - Д-Юре, 1994. - 192 с.
53. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 2004. - 312 с.
54. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М., 1996. - 192 с.
55. Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю.В. Пашкуса. - СПб.: СПбГУ, 1999. - 462 с.
IV. Статьи
56. Александров А.Д. Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. - 2002. - № 1. - С. 61.
57. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. - 1997. - № 9. - С. 33.
58. Иконицкая И.А. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. - 2002. - № 9. - С. 78 - 83.
59. Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. - 2000. - № 7. - С. 29 - 41.
60. Киндеева Е.А. Земля и здание едины // Бизнес-адвокат. - 2002. - № 20. - С. 13 - 16.
61. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. - 2003. - № 4. - С. 17 - 19.
62. Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 24. - С. 14 - 19."
|
|
