СодержаниеВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА I. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И ИХ ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ 6
1.1. Понятие жилищных отношений. Право граждан РФ на жилище 6
1.2. Особенности жилищного законодательства и специфика жилищных фондов 10
ГЛАВА II. ДОГОВОРЫ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ФОРМА УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОТРЕБНОСТИ 21
2.1. Гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности 21
2.2. Сущность и виды договоров найма жилого помещения 24
2.3. Общие и отличительные черты договора коммерческого найма и договора социального найма 29
ГЛАВА III. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 36
3.1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения 36
3.2. Содержание и исполнение договора коммерческого найма жилого помещения 39
3.3. Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения 47
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 51
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 57ВведениеАктуальность. Тема "Договор коммерческого найма жилого помещения" в настоящее время наиболее актуальна. До вступления в силу части второй Гражданского кодекса РФ отечественное законодательство не использовало термина "коммерческий наем". Граждане согласно Жилищному кодексу имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального жилищных фондов. В домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма, аренды жилого помещения заключается нанимателем (арендатором) с собственником дома или квартиры.
Договор найма - соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое наймодатель, предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому наниматель, приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше 5 лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами.
Порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя - собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более 5 лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма.
Принимая во внимание конституционный принцип равенства всех форм собственности, договор коммерческого найма может быть заключен по поводу жилого помещения любого вида жилого фонда, кроме жилья социального использования государственного и муниципального жилого фонда.
Таким образом, целью настоящего исследования является выявление теоретических, нормотворческих и правоприменительных проблем, связанных с нормативно-правовой базой договора коммерческого найма жилого помещения и непосредственно связанных с ним отношений.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
раскрыть понятие жилищных отношений и определить право граждан РФ на жилище;
выявить особенности жилищного законодательства и специфику жилищных фондов;
рассмотреть гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности;
изучить сущность и виды договоров найма жилого помещения;
определить общие и отличительные черты договора коммерческого найма и договора социального найма;
раскрыть понятие договора коммерческого найма жилого помещения;
рассмотреть содержание и исполнение договора коммерческого найма жилого помещения;
проанализировать прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения.
Объект настоящего исследования составляет договор коммерческого найма жилого помещения, его общая характеристика.
Теоретическую основу настоящего исследования составляют научные работы Айман Т.О., Яковлев В.Ф., Седугин П.И., Кичихин А.Н., Марткович К.Б., Щербакова Н.А., Корнеева И.Л., Кубанкина Е.И., Павленко В.В., Литовкин В.Н., Покровский И.А., Суханов Е.Л., Зинченко С.И., Лапач В.А., Газарьян Б.О., Нерсесянц B.C., Тихомиров Ю.А. Отдельные авторы разрабатывали также и конкретные рекомендации по совершенствованию трудового законодательства.
Методологическую основу настоящей работы составляют материалистическая диалектика, метод сравнительного правоведения, исторический метод, анализ, синтез, обращение к статистическим данным.
Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, ставится цель и определяются задачи исследования.
В первой главе определяются жилищные отношения и их правовое регулирование.
Во второй главе договоры найма жилого помещения рассматриваются как гражданско-правовая форма удовлетворения жилищной потребности.
В третьей главе приводятся обязательства из договора коммерческого найма жилых помещений
В заключении по результатам проведенного исследования делаются выводы.Литература1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.).
2. Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ (с изм. и доп. от 27 мая, 25 июня 1998 г., 9 февраля, 15 марта, 18 марта, 9 июля 1999 г., 9 марта, 20 марта, 19 июня, 7 августа, 17 ноября, 29 декабря 2001 г., 4 марта, 14 марта, 7 мая, 25 июня, 24 июля, 25 июля, 31 октября 2002 г., 11 марта, 8 апреля, 4 июля, 7 июля, 8 декабря 2003 г.).
3. Жилищный кодекс РФ от 1 марта 2005 г.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.).
5. Государственная Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (утв. Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284) (с изм. и доп. от 14 марта 1996 г., 6 октября 1997 г., 15 июля 1998 г., 25 июля, 1 августа 2000 г., 23 июля 2001 г., 3 апреля 2002 г., 26 марта, 8 августа, 19 ноября 2003 г.).
6. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".
7. Федеральный закон РФ № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" от 30 декабря 2004 г.
8. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. РФ № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
9. Федеральный закон "О прокуратуре Российской Федерации" (с изменениями от 10 февраля, 19 ноября 1999 г., 2 января, 27 декабря 2000 г., 29, 30 декабря 2001 г., 28 июня, 25 июля, 5 октября 2002 г., 30 июня 2003 г.).
10. Федеральный закон от 5 июля 1999 г. № 133-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" (с изм. и доп. от 12 февраля, 4 августа 2001 г., 9, 25 июля 2002 г., 10 января, 30 июня, 23 декабря 2003 г.).
11. Федеральный закон от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" (с изм. и доп. от 22 октября 1999 г.).
12. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (с изм. и доп. от 31 декабря 1999 г., 19 июня, 7 августа, 27 декабря 2000 г., 26 июля, 30 декабря 2001 г., 7, 21 мая, 28 июня, 27 ноября, 24 декабря 2002 г., 11 ноября, 23 декабря 2003 г.).
13. Федеральный закон от 28 августа 1995 г. N9 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 22 апреля, 26 ноября 1996 г., 17 марта 1997 г., 4 августа 2000 г., 21 марта 2002 г., 7 июля, 8 декабря 2003 г.).
14. Федеральный закон от 12 августа 1995 г. № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности" (с изм. и доп. от 18 июля 1997 г., 21 июля 1998 г., 5 января, 30 декабря 1999 г., 20 марта 2001 г., 10 января, 30 июня 2003 г.).
15. Закон РФ от 18 апреля 1991 г. № 1026-1 "О милиции" (с изм. и доп. от 18 февраля, 1 июля 1993 г., 15 июня 1996 г., 31 марта, 6 декабря 1999 г., 25 июля, 7 ноября, 29 декабря 2000 г., 26 июля, 4 августа, 30 декабря 2001 г., 25 апреля, 30 июня, 25 июля 2002 г., 10 января, 30 июня, 7 июля, 8, 23 декабря 2003 г.).
16. Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".
17. Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г.).
18. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. И доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г.).
19. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г.).
20. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".
21. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1180 "О жилищных кредитах".
22. Указ Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" (с изм. и доп. от 16 мая
1997 г., 13 августа 1998 г.).
23. Указ Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 "О новом этапе реализации Государственной целевой программы "Жилище".
24. Указ Президента РФ от 27 мая 1997 г. № 528 "О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации".
25. Постановление Правительства РФ от 21 февраля 2005 г. № 89 "Об утверждении правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба".
26. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".
27. Постановление Правительства РФ от 8 ноября '2000 г № 845 "Об утверждении Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации".
28. Постановление Правительства РФ от 24 ноября 1999 г. № 1289 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу" (с изм. и доп. от 22 июля, 8 августа 2003 г.).
29. Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 т. № 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации".
30. Постановление Правительства РФ от 3 августа 1996 г. № 937 "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья" (с изм. и доп. от 4 декабря 1998 г., 27 ноября 2000 г., 7 июня, 20 августа 2001 г., 8 августа 2003 г.).
31. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31 октября 1995 т. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской
Федерации при осуществлении правосудия".
32. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1099 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов" (с изм. и доп. от 24 февраля 1995 г., 10 февраля, 13 октября 1997 г.).
33. Постановление СМ РФ от 11 октября 1993 г. № 1027 "О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных заповедников и национальных природных парков".
34. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
Учебная литература
35. Айман Т.О. Жилищное право Российской федерации. - М.: ИНФРА-М, 2002.
36. Алексеев С.С. Гражданское право в современную эпоху. - Екатеринбург, 1999.
37. Байтин М.И. Сущность права (Современное нормативное правопонимание на грани двух веков). - Саратов: СГАП, 2001.
38. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М., 2000.
39. Гражданское право России: Учебник Ч. 1 / Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 1998.
40. Гражданское право: Учебник Ч. 1 / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. - М.: Юридическая литература, 2006.
41. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 1999.
42. Жилищное законодательство: Комментарий / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. - М.: Юридическая литература, 1991.
43. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищное право. Пользование и собственность. - М.: Юристъ, 2006.
44. Комментарий к Конституции Российской Федерации. / Под ред. В.Н. Литовкина. - М.: Ось-89, 2002.
45. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учеб. пособие. - М.: Юристь, 2002.
46. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 3-е. - М., 2004.
47. Крашенинников П.В. Наем жилого помещения (гл. 35) // Гражданский кодекс Российской
48. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М., 2004.
49. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: НОРМА, 2005.
50. Кубанкина Е.И., Павленко В.В. Жилищное право: Учебное пособие. - М.: Изд-во "Дашков и К°", 2006.
51. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права. - М.: ИНФРА-М, 2000.
52. Марткович И.Б. Конституционное право на жилище. - М.: ИНФРА-М, 2004.
53. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Изд-во "Дашков и К°", 1998.
54. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. - М.: ИНФРА-М; ДиС, 2005.
55. Суханов Е.Л. Лекции о праве собственности. - М.: Юридическая литература, 1991.
56. Чигир В.Ф. Право на жилище. - Минск, 2006.
57. Щенникова Л.Л. Вещные права в гражданском праве России. - М.: Юристъ, 2005.
Периодические издания
58. Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1994. - № 5.
59. Исрафилов И.М. Жилищные права членов семьи собственника квартиры // Государство и право. - 1996. - № 1.
60. Нерсесянц B.C. О понимании советского права // Советское государство и право. - 1979. - № 7.
61. Тихомиров Ю.А. Общая концепция развития российского законодательства // Журнал российского права. - 2006. - № 1.
62. Тихомиров Ю.А. Юридическая коллизия: власть и правопорядок // Государство и право. - 1994. - № 1.'
|
|
