СодержаниеВВЕДЕНИЕ 2
ГЛАВА I. Договор продажи недвижимости по современному российскому гражданскому праву 6
1.1. Понятие договора продажи недвижимости 6
1.2. Объекты недвижимости 8
1.3. Форма договора и порядок его заключения 18
1.4. Исполнение договора продажи недвижимости 30
ГЛАВА II. Особенности правового регулирования продаж недвижимости 33
2.1. Характеристика договора продажи недвижимости (на примере жилых помещений) 33
2.1.1. Общие положения договора купли-продажи жилого помещения 33
2.1.2. Договор купли-продажи жилья на первичном рынке 40
2.1.3. Договор купли-продажи жилья на вторичном рынке 41
2.1.4. Договор долевого участия в строительстве 44
2.2. Основные аспекты нового жилищного кодекса в правовом регулировании продажи недвижимости 51
ГЛАВА III. Особенности правового регулирующего законодательства 59
3.1. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 59
3.2. Органы, осуществляющие государственную регистрацию 62
3.3. Порядок действия сторон при государственной регистрации прав на недвижимое имущество 67
3.4. Требования, предъявляемые к документам необходимым при государственной регистрации прав на недвижимое имущество 72
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 80
ЛИТЕРАТУРА 82
ПРИЛОЖЕНИЯ 87ВведениеАктуальность исследования. Практический смысл, а вместе с ним и значение специальных правил, регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры их продажи могут совершаться и в любом другом месте. Участникам имущественного оборота при заключении подобного рода сделок необходимо точно знать правовое положение приобретаемого конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания, сооружения, иного объекта недвижимости собственником соответствующего земельного участка и т.п. Все это непосредственно влияет не только на цену и другие условия договора, но и на само решение вопроса о возможности приобретения имущества. Эта цель достигается путем введения обязательной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом.
Кроме того, для правового регулирования прав на недвижимость и оборота недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектов недвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т.п.) общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевого назначения и правового режима их использования. Задача публичного права - определить, допускаются ли соответствующие объекты недвижимости в имущественный оборот, существует ли необходимость в установлении каких-либо ограничений, касающихся использования отдельных категорий объектов в имущественном обороте (например, в отношении субъектов прав на указанные объекты или сохранения целевого назначения объектов недвижимости) и санкций за нарушения требований законодательства, затрагивающие публичные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборота объектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частноправовыми нормами.
Литература по гражданскому праву, характеризующая договор продажи недвижимости, достаточно многообразна. В основной своей части, как в прежние годы, так и сейчас, она представляет собой комментирование законодательства либо научно-практические произведения. Реже представлены учебные пособия, еще реже - монографические исследования теоретических проблем жилищного права.
Если брать самый трудный и тяжелый жанр, как для написания, так и для прочтения - монографический, т.е. теоретические произведения, посвященные жилищному праву, то хотелось бы первоначально выделить попытки комплексного подхода к рассмотрению жилищно-правовых вопросов. Это работы С.И. Аскназия "Советское жилищное право" (1940), Г.Н. Амфитеатрова "Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями" (1948), С.И. Аскназия, И.Л. Брауде и А.И. Пергамент "Жилищное право" (1956), М.А. Нечецкого "Очерки советского жилищного права" (1958), Ю.Г. Басина "Вопросы советского жилищного права" (1963), Ю.К. Толстого "Советское жилищное право" (1967), В.Ф. Чигира "Советское жилищное право" (1968), Г.И. Петрищевой "Правовое регулирование жилищных отношений" (1977), коллективная монография О.А. Красавчикова, Г.А. Свердлыка, В.Ф. Яковлева, Ю.Г. Басина, М.И. Бару, А.А. Пушкина, М.Н. Сибилева, Т.В. Касаткиной, А.Г. Потюкова, В.Т. Смирнова, В.А. Ойгензихта, Г.И. Петрищевой, М.Я. Кирилловой, В.В. Чубарова, Н.П. Ворониной, И.С. Вишневской, Т.Н. Молчановой, В.Ф. Яковлевой, В.Ф. Чигира и Т.И. Илларионовой "Основы советского жилищного законодательства. Межвузовский сборник научных трудов" (1981); труд В.П. Грибанова "Основы советского жилищного законодательства" (1983), статья Б.М. Гонгало "Структура жилищного обязательства" в книге "Проблемы обязательственного права" (1989).
Из современных теоретических трудов следует особо обратить внимание на статью С.М. Корнеева "Основные тенденции развития жилищного права в условиях рыночной экономики" в книге, посвященной памяти В.П. Грибанова "Гражданское право при переходе к рынку" (1995), а также на главу "Договоры купли-продажи жилых помещений" М.И. Брагинского в книге М.И. Брагинского и В.В. Витрянского "Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества" (2000).
Из комментариев необходимо отметить "Жилищное законодательство: Комментарий" под редакцией В.Ф. Яковлева и П.И. Седугина (1991); "Жилищные права и льготы граждан в России" Л.Н. Пчелинцевой и СВ. Пчелинцева (2001)
Разумеется, говоря об учебной и научно-практической литературе, следует обратить внимание на то, что нельзя абстрагироваться от монографической и комментаторской литературы. Более того, без произведений названного вида почти невозможно по-настоящему изучить жилищное право.
Из учебной литературы следует выделить "Советское жилищное право" под редакцией П.И. Седугина (1986), работы В.А. Золотаря и П.Н. Дятлова "Советское жилищное право" (1986), И.И. Андрианова "Жилищное законодательство. Практические вопросы" (1988), Е.С. Гетман "О жилищных правах и обязанностях" (1992), И.Б. Мартковича "Жилищное право: закон и практика" (1990), два современных произведения Ю.К. Толстого и П.И. Седугина с аналогичным названием - "Жилищное право" - соответственно 1996 и 1997 гг.
Рассматривая учебную литературу, нельзя обойти вниманием учебники по гражданскому праву, содержащие специальные главы, посвященные жилищным правоотношениям. Это глава "Жилищное право" (автор Ю.К. Толстой) во 2-м томе учебника "Гражданское право" под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева (1998), глава "Жилищное право" (автор СМ. Корнеев) во 2-м томе учебника "Гражданское право" под редакцией Е.А. Суханова (1999).
Итак, целью данной работы является рассмотрение основных аспектов договора продажи недвижимости, особенностей правового регулирования продажи недвижимости.
Такая цель определила постановку следующих задач:
определить понятие недвижимого имущества;
рассмотреть объекты недвижимого имущества;
рассмотреть форму договора и порядок его заключения;
выявить особенности правового регулирования продаж недвижимости;
определить основные аспекты нового жилищного кодекса в правовом регулировании продажи недвижимости;
рассмотреть государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество;
привести порядок действия сторон при государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
определить требования, предъявляемые к документам необходимым при государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
сделать выводы.
Объектом нашего исследования является недвижимость, в работе в частности акцент делается на жилые помещения.
Предмет исследования - проблемы правового регулирования продажи недвижимости.
Научная новизна исследования заключается в обзоре основных аспектов нового жилищного кодекса в правовом регулировании продажи недвижимости.Литература1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993).
2. "Основы гражданского законодательства СССР " (утв. ВС СССР 31.05.1991 № 2211-1).
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995).
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994).
5. Жилищный кодекс РФ.
6. Закон РСФСР от 03.07.1991 № 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации"
7. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики".
8. Земельный кодекс Российской Федерации от 5.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001).
9. Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378. "О мерах по реализации федерального закона "о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним".
10. Постановление Правительства РФ от 31 августа 2000 г. № 648. "Вопросы государственной регистрации недвижимого имущества, находящейся в федеральной собственности".
11. Указ Президента РФ от 11.12.1993 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость".
12. Указ Президента РФ от 14.06.1992 № 631 "Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности".
13. Указ Президента РФ от 26.11.1997 № 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам, предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды".
14. Федеральный Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997).
15. Федеральный Закон от 21.07.1997 № 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в российской федерации" (принят ГД ФС РФ 24.06.1997).
16. Федеральный Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса российской федерации" (принят ГД ФС РФ 8.09.2001).
17. Федеральный Закон от 26.01.1996 № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 22.12.1995).
18. Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
19. Федеральный Закон от 30.11.1994 № 52-ФЗ "О введении части первой гражданского кодекса Российской Федерации", (принят ГД ФС РФ 21.10.94).
20. Федеральный Закон от 9 июня 2003. № 69 ФЗ. "О внесении изменений и дополнений в федеральный закон "о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"".
Учебная литература
1. Актуальные проблемы жилищного права / Отв. ред. Е.С. Гетман, П.В. Крашенинников. - М., 2003.
2. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. - М., 2000.
3. Арбузов В.А. Как осуществляется право граждан на жилище. - Л., 2001.
4. Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. - М., 2002.
5. Баринов Й.Я. Прекращение договора найма жилого помещения. - Саратов, 2000.
6. Богданов Е.В. Жилище и рынок. - Минск, 2002.
7. Васин Е.В. и др. Современная жилищная политика. Комментарий к Закону "Об основах федеральной жилищной политики". - М., 2003.
8. Вишневская И.С. Советское жилищное право. - Ростов-на-Дону, 1996.
9. Глущенко П. Социально-правовая защита жилищных прав и интересов граждан. - СПб., 1997.
10. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К, Толстой. - М., 1997.
11. Гражданское право: Учебник В 2 т. / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - М., 2003.
12. Грибанов Я.П. Основы советского жилищного законодательства. - М., 2003.
13. Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. - М., 2001.
14. Жилищная реформа в России. Документы 1993-1994 г.г. - М., 1994.
15. Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В.Ф. Яковлев, Я.И. Седугин. - М., 2001.
16. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов / Сост. П.В. Крашениннинов, Г.А. Славинская, Е.Г. Федосов. - М., 1996.
17. Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов. - М., 1996.
18. Жилищный кодекс РСФСР. Постатейные материалы. - М., 1997.
19. Зинчук Э. Договор найма жилого помещения. - М., 1999.
20. Князев А.Г. Сделки с недвижимостью / Под ред А.Г. Князев, Ю.Н. Николаева. - М.: Эксмо, 2004.
21. Комаров В. Д. Жилищное право. - М., 2000.
22. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации / Отв. ред. Г.А. Жилин. - М., 2002.
23. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики // Гражданское право России при переходе к рынку. - М., 2001.
24. Корнеев С.М., Крашенинников Я.В. Приватизация жилищного фонда. М., 2002.
25. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М., 2001.
26. Крашенинников Я.В. Наем жилого помещения // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. - М., 2003.
27. Крашенинников Я.В., Маслов Я.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. - М., 1995.
28. Литовкин В. Н. Жилищное законодательство. - М., 1998.
29. Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. - М., 2002.
30. Литовкин В.Я. Комментарий к законодательству Российской Федерации о приватизации жилья. - М., 1993.
31. Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. - М., 2000.
32. Марткович И.Б. Конституционное право на жилище. - М., 2001.
33. Марткович И.Б. Право на жилище и его обеспечение: Учеб. пособие по спецкурсу. - М., 2003.
34. Никитюк П.С. Жилищное право. - Кишинев, 2003.
35. Основы, советского жилищного законодательства / Под ред. О.А. Красавчикова. - Свердловск, 2001.
36. Рыночные отношения в жилищной сфере: Сборник законодательных актов и гражданско-правовых документов. - М., 2002.
37. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учеб. пособие. - М., 1996.
38. Трубников П.Я. Судебное разбирательство гражданских дел отдельных категорий. - М., 1996.
Периодическая литература
1. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г., Литовкин В.Н. Комментарий к Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Жилищное право. 1999. № 2.
2. Жуйков В. Возникновение права собственности граждан на квартиры // Российская юстиция. 2000. № 15.
3. Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // Юрист. - 2004. - № 6. - С. 27-31.
4. Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки // Закон. 2001. № 8.
5. Литовкин В.Н. Право на жилище // Право и экономика. 2000. № 11/12.
6. Литовкин В.Я. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации необходим, равно как и изменение действующего // Жилищное право. 2001. № 2.
7. Мехтиев Ю.А. Юридические гарантии прав граждан при распределении жилых помещений в домах государственного фонда // Вестник МГУ. Сер. II "Право". 1996. № 6.
8. Потеркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 1, 2.
9. Потеркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: Правовая экспертиза // Хозяйство и право. 1999. № 4.
10. Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере // Журнал российского права. - 2002. - № 12. - С. 75-79.
11. Пчелинцева Л.М. Как регулируется обеспечение жильем военнослужащих // Журнал российского права. 1999. № 2.
12. Российская газета, 30 октября 2001 г.
13. Свой дом, своя квартира: Федеральные законы, нормативные документы, комментарии // Библиотечка "Российской газеты". 1996. Вып. 12.
14. Седугин П.И. Практика Конституционного Суда Российской Федерации по жилищным делам // Жилищное право. 1999. № 3.
15. Скиба П.В. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения // Бюллетень нотариальной практики. - 2001. - № 3. - С. 2-5.
16. Скрипко В.Р. Право граждан Российской Федерации на жилище // Государство и право, 2001. № 2.
17. Сосипатрова Я.С Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 2002. № 4, 13, 18."
|
|
