СодержаниеСОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ПОНЯТИЕ ПРАВОВЫХ РИСКОВ 8
1.1. Понятие инвестиционного договора 8
2.2. Правовые риски при заключении договора инвестирования 19
1.3. Применение законодательства о защите прав потребителей к регулированию инвестиционных отношений 26
ГЛАВА 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ 30
2.1. Предмет договора инвестирования 30
2.2. Субъекты договора инвестирования 42
2.3. Существенные условия договора инвестирования 51
ГЛАВА 3. ВИДЫ ПРАВОВЫХ РИСКОВ ДОГОВОРА ИНВЕСТИРОВАНИЯ И ПРОБЛЕМЫ ИХ РЕГУЛИРОВАНИЯ 58
3.1. Риски неисполнения Застройщиками своих обязательств 58
3.2. Риски ненадлежащего неисполнения Застройщиками своих обязательств 61
3.3. Проблемы их регулирования 65
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 71
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 74ВведениеВВЕДЕНИЕ
Проблема обеспечения граждан жильем уже не одно десятилетие является в России одной из важнейших и наиболее острых.
Ранее существовавшая возможность получения гражданами жилья на безвозмездной основе сейчас практически отсутствует, в связи с чем субъектами гражданских правоотношений на сегодня разработан ряд схем приобретения строящейся недвижимости путем совершения гражданско-правовых сделок.
Помимо договоров долевого участия физических лиц в строительстве жилья, подряда, купли-продажи с рассрочкой платежа и т.д., широкое распространение в хозяйственном обороте получили в настоящее время договоры инвестирования строительства жилья (далее - договоры инвестирования).
Вот уже лет 10 как на рынке недвижимости в России появилась и обретает крупные масштабы такая форма приобретения недвижимости, как долевое участие в инвестировании строительства. Долевыми инвесторами могут выступать как физические, так и юридические лица. Документом, регулирующим эти правовые отношения, является договор о долевом участии в инвестировании строительства. Правовую базу составляют Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".
Необходимо отметить, что в ГК РФ такого договора, как договор о долевом участии в инвестировании строительства жилья, нет.
Договор инвестирования в качестве отдельного вида договора не упомянут в Гражданском кодексе РФ. Заключение такого рода договоров основано на положениях Гражданского кодекса РФ о возможности заключения договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ).
Инвестиционный договор формализует отношения между лицом, вкладывающим имущество в качестве инвестиций, и лицом, привлекаемым для реализации инвестиционного проекта. Инвестор и заказчик - это лица с гражданской правосубъектностью. В качестве таковых могут выступать как физические, юридические лица, так и государство, муниципальные образования. Заказчик реализует инвестиционный проект, обеспечивающий строительство объекта и передачу его инвестору.
Пробел в правовом регулировании договора об инвестировании дает обильную пищу для его толкования.
Так, договор о долевом участии в инвестировании строительства относят к разряду договоров возмездного оказания услуг, строительного подряда, предварительных, купли - продажи недвижимости, простого товарищества.
Спорить по поводу отнесения договора об инвестировании ко всем этим договорам, кроме последнего, мне бы не хотелось, т.к. эти высказывания носят достаточно единичный характер. Совсем по-другому обстоит дело с договором простого товарищества. Отождествление договора об участии в инвестировании с договором простого товарищества имеет уже довольно массовый и устойчивый характер. Во-первых, обсуждается достаточно большое количество публикаций по этому вопросу, во-вторых, арбитражная практика в основном рассматривает это отождествление положительно.
Актуальность выбранной темы заключается в том, что осуществляя инвестиции в объекты строительства, Инвесторы несут определенные риски неисполнения или ненадлежащего исполнения Застройщиками, иными субъектами инвестиционной деятельности своих обязательств. В связи с чем на законодательном уровне выработаны определенные правовые гарантии (гл. 4, 5 Закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"). В то же время Закон "О защите прав потребителей" предоставляет по сравнению с Законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и другими нормативными актами в сфере инвестирования повышенный уровень правовой защиты гражданам-потребителям - от получения полной исчерпывающей информации о товаре и его изготовителе до предъявления факультативных требований при продаже товара ненадлежащего качества, несоблюдении сроков проведения работ и т.д.
Предметом настоящего исследования является комплекс отношений, возникающих между участниками гражданских правоотношений при заключении договора инвестирования.
Целью настоящей работы является исследование правовых рисков договора инвестирования, заключенного между застройщиком и физическим лицом.
При исследовании темы настоящей работы перед нами поставлены следующие задачи:
- исследовать понятие инвестиционного договора и применение законодательства о защите прав потребителей к регулированию инвестиционных отношений;
- охарактеризовать предмет, субъекты и существенные условия договора инвестирования;
- проанализировать правовые риски неисполнения Застройщиками своих обязательств, риски ненадлежащего неисполнения Застройщиками своих обязательств, а также проблемы их регулирования.
Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и историко-правовой методы в сочетании с комплексным и системным анализом исследуемых отношений.
Правовую основу составили Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая), законы "О защите прав потребителей", "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и другие правовые акты, регулирующие вопросы инвестирования в строительство.ЛитератураСПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 14.10.2005 № 6 - ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - № 237; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 42. - Ст. 4212.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30.11.1994 № 51 - ФЗ (в ред. от 21.07.2005 № 109 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 30 (2 ч.). - Ст. 3120.
3. Семейный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (в ред. от 28.12.2004 № 185 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - №1. - Ст. 16; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (ч.1). - Ст. 11.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26.01.1996 № 14 -ФЗ (в ред. от 12.08.2005 № 45 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005.- № 19. - Ст. 1752.
5. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (в ред. от 19.12.2005 № 161 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 25. - Ст. 2954; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 52. - Ст. 5574.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 14.11.2002 № 138-ФЗ (в ред. от 21.07.2005 № 93-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 30 (ч.1). - Ст. 3104.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации (в ред. от 31.12.2005 № 199 - ФЗ): федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
8. Об акционерных обществах (в ред. от 29.12.2004 № 192 - ФЗ): федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 1. - Ст. 1; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 18.
9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 31.12.2005 № 206 - ФЗ): федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594; Российская газета. - 2005. - № 297.
10. Об обществах с ограниченной ответственностью (в ред. от 29.12.2004 № 192 - ФЗ): федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ "" (с изменениями и дополнениями по состоянию на 29.12.2004) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 7. - Ст. 785; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (ч.1). - Ст. 18.
11. Об ипотеке (залоге недвижимости) (в ред. от 30.12.2004 № 216 - ФЗ): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 42.
12. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в ред. от 22.08.2004 № 122 - ФЗ): федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 31. - Ст. 3813; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
13. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (в ред. от 22.08.2004 № 122 - ФЗ): федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999. - 01 марта. - № 9. - Ст. 1096; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
14. Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации (в ред. от 20.12.2004 № 163 - ФЗ): федеральный закон от 31.05.2002 № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 23. - Ст. 2102; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 52 (ч.1). - Ст. 5267.
15. Об инвестиционной деятельности в РСФСР (в ред.от 10.01.2003 № 15 - ФЗ): закон РСФСР от 26 июня 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. - 1991. - № 29. - Ст. 1005; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 2. - Ст. 167.
16. О защите прав потребителей (в ред. от 21.12.2004 № 171 - ФЗ): закон от 07.02.1992 № 2300-1 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 3. - Ст. 140; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 52 (ч. 1). - Ст. 5275.
17. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (в ред. от 30.09.2002 № 715): постановление от 13.08.1997 № 1009 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 33. - Ст. 3895; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 40. - Ст. 3929.
18. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 12.11.2004 № 627) постановление от 18.02.1998 № 219 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 8. - Ст. 963; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 47. - Ст. 4652.
19. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании (в ред. от 15.09.2005 № 569): постановление от 24 июля 2000 г. № 554 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2000. - № 31. - Ст. 3295; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 39. - Ст. 3953.
20. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания: постановление от 04.09.2003 № 552// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 37. - Ст. 3586.
21. Российская Федерация. Министерство юстиции. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (в ред. от 24.12.2004 № 199): приказ от 6 августа 2001 г. № 233 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2001. - № 35; Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2005. - № 3.
22. Российская Федерация. Верховный Суд. Пленум. О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей (в ред. от 10.10.2001 № 11): постановление от 29.09.1994 № 7 // Российская газета. - 1994. - № 230; Российская газета. - 2001. - № 202.
23. Российская Федерация. Верховный Суд. Высший Арбитражный Суд. Пленум. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление от 1 июля 1996 г. № 6/8 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 1.
24. Российская Федерация. Верховный Суд. Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам: обзор судебной практики от 15 июля 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 9.
25. Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Президиум. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости: информационное письмо от 13.11.1997 № 21 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г. - № 1.
26. Адвокатская деятельность: Учебно-методическое пособие / Под общ. ред. В.Н. Буробина. - изд. 2-е, перераб. и допол. - М.: ЭКМОС, 2003. - 272 с.
27. Анциферов О. Сто раз проверь, один раз купи // Бизнес-адвокат. - 2000. - № 16. - С. 13 - 15.
28. Бессарабов Д. Закон расчистил дорогу инвесторам // Бизнес-адвокат. - 2002. - № 13. - С. 17 - 18.
29. Бессарабов Д. Зонтик для инвестора // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 6. - С. 5 - 8.
30. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая. Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрид.лит., 2004. - 424 с.
31. Гражданское право том 1-й, 2-е издание, доктора юридических наук, профессора Е. А. Суханова. - М., 2004. - 510 с.
32. Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание второе, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: "ТЕИС", 2004. - 448 с.
33. Гражданское право. Ч. 1 / Под общ. ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. - М., 2001. - 436 с.
34. Гражданское право. Часть первая. / Под редакцией А.Г. Калпина, А.И. Масляева. - М.: Юрист, 2002. - 312 с.
35. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2002. - 560 с.
36. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. - М., 2001. - 322 с.
37. Емельянов В. И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. - М.: Лекс-Книга. - 2002. - 318 с.
38. Захарова Н.Н. Договор купли-продажи жилого помещения // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2003. - № 12. - С. 12 - 14.
39. Защита инвесторов при раскрытии информации (по материалам Судебно-Арбитражной практики) / под ред. Ю.Е. Туктаров // Журнал российского права. - 2005. - № 5. - С. 12 - 14.
40. Инвестор или потребитель? / под ред. Ю. Свирин // Российская юстиция. - 1997. - № 3. - С. 8 - 9.
41. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2004. - 462 с.
42. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) // Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ; ИНФРА М, 2002. - 654 с.
43. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2004. - 788 с.
44. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей под ред. М. И. Брагинского, В. В. Витрянского. - М.: Фонд "Правовая культура", 2004. - 710 с.
45. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М., 2003. - 512 с.
46. Коммерческое право: Учебник / Под ред. В.Ф. Попондуполо, В.Ф. Яковлевой. - СПб., 2004. - Ч. 2. - 712 с.
47. Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 2004. - 410 с.
48. Крашенинников П.В. Жилищное право. - 2004. - 522 с.
49. Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 2е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2001. - 566 с.
50. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. - М., 2005. - 788 с.
51. Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. В сб.: Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. М.: Статут, 2001. - 388 с.
52. Петрушкин В.А. Договор продажи недвижимости // Законодательство. - № 2. - 2003. - С.46 - 49.
53. Савельев А.Б. Договор простого товарищества // Актуальные вопросы гражданского права / под ред. М.И. Брагинского. - М., 1998. - 810 с.
54. Свердлык Г., Страунинг Э. Способы самозащиты гражданских прав и их классификация // Хозяйство и право. - 1999. - № 1. - С. 35.
55. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. - 1997. - № 3. - С.36 - 37.
56. Скловский К.И. Работа адвоката по обоснованию и оспариванию добросовестности в гражданских спорах. - М.: Лекс-Эст, 2004. - 412 с.
57. Хозяйственное право: Учебник для вузов / отв. ред. проф. В.С. Мартемъянов. - М., 2004. - Т. 2. - 412 с.
|
|
