СодержаниеВведение...............................4
Глава 1. Основные положения и определения ипотеки............7
1.1. Определение ипотеки........................7
1.2. Участники процесса.......................9
1.3. Существующие модели ипотечного кредитования..........12
1.3.1 Германская модель ипотечного кредитования............12
1.3.2 Американская модель ипотечного кредитования..........13
1.4. Российская модель ипотечного кредитования и особенности ее реализации............................16
1.5. Нормативное правовое регулирование ипотечного кредитования.....19
1.6. Права и обязанности получателя кредита (займа)...........24
1.7. Документы, оформляемые при получение кредита ...........26
1.8. Досрочное погашение кредита...................28
1.9. Оценка имущества при ипотечном кредитовании...........30
1.10. Страхование при ипотечном кредитовании..............31
1.11. Платежи при ипотечном кредитовании ..............37
Глава 2.Организация ипотечного жилищного кредитования в банке.....41
2.1. Оценка заемщика, его платежеспособности и проверка обеспечения...41
2.2. Предоставление ипотечного жилищного кредита............43
2.3. Обслуживание ипотечного жилищного кредита...........47
Глава 3. Ипотека и ее правовое регулирование .............51
3.1. Нормативные акты, регулирующие ипотеку .............51
3.2. Основные положения об ипотеке.................51
3.3. Ипотека в силу договора......................56
3.4. Ипотека в силу закона.......................56
3.5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству...........................58
3.6. Последующая ипотека.......................60
3.7. Прекращение ипотеки.....................62
3.8. Отчуждение заложенного имущества................63
3.9.Обращение взыскания на заложенное имущество............64
3.10. Реализация заложенного имущества................66
Глава 4. Сравнительный анализ преимуществ и недостатков ипотеки.....70
4.1. Недостатки ипотеки........................70
4.2. Преимущества ипотеки......................70
4.3. Сравнительный анализ.......................72
Заключение............................74
Список литературы........................76
Приложение
№1 Договор купли продажи.
№2 Договора страхования (имущества и жизни).
№3 Кредитный договор.
№4 Договор приобретения жилого помещения.
№5 Акт приема-передачи жилого помещения.
№6 Договор об ипотеке.ВведениеДля начала хотелось бы определить само понятие ипотека, его можно охарактеризовать по разному, однако наиболее доходчивое определение звучит следующим образом. Ипотечный кредит - кредит под залог недвижимого имущества. Обычно кредит выдаётся банком, однако кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Заёмщик ипотечного кредита обеспечивает свое обязательство по погашению кредита залогом недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. С согласия арендодателя, предметом ипотеки также может быть право аренды недвижимости.
В России термины ипотека и ипотечный кредит означают получение кредита в банке для покупки жилой недвижимости (квартиры или дома). В английском языке есть специальное слово, передающее смысл этого вида кредита - mortgage. То есть в эту категорию не попадают займы с другим целевым назначением, предоставленные под залог недвижимого имущества: например, на покупку автомобилей, бытовой техники, мебели или на другие нужды.
Разумеется ипотека выход для многих граждан желающих обеспечить себя или своих близких жилищем, но не имеющих при этом у себя в распоряжении наличных денег. Но и здесь есть свои подводные камни, свои плюсы и минусы.
Главным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность быстро купить новую квартиру. И даже при неблагоприятном стечении обстоятельств, скажем, вы не в состоянии погасить кредит, реализация предмета ипотеки вернет вам вложенные деньги, а учитывая то, с какой скоростью растут цены на недвижимость, можете получить даже больше чем вложили.
Безопасность операции обеспечивается страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, одновременно заемщику предоставляется существенная льгота по налогу на доходы физических лиц на весь срок ипотеки. В соответствии с Налоговым кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими, следовательно, не слишком обременительными. В большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.
Отметим также, что ипотечные кредиты становятся доступнее с каждым годом.
Самым существенным недостатком ипотеки является так называемая переплата за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования.
Более того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще дополнительные расходы, такие как:
- оплата услуг оценочной компании и нотариуса;
- плата банку за рассмотрение заявки на кредит;
- сбор за ведение ссудного счета.
Все вышеперечисленные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья. Далее нельзя забывать о том, что сумма кредита, которую может выдать ипотечный банк, ограничена, с одной стороны, первоначальным взносом заемщика, с другой стороны, величиной его доходов. При этом некоторые кредитные организации принимают во внимание только доход по основному месту работы, подтвержденный справкой.
Проанализировав вышесказанное, видно что вопрос ипотеки очень актуален, а особенно в России, где цены на недвижимость растут каждую неделю.
Целью написания дипломной работы является выявление положительных и отрицательных моментов ипотеки. В связи с этим необходимо ответить на рад фундаментальных вопросов:
- основные положения и определения ипотеки;
- организация ипотечного жилищного кредитования в банке;
- ипотека и ее правовое регулирование;
- сравнительный анализ преимуществ и недостатков ипотеки.Литература1. Ансон В. Р. Договорное право, М.: «Юридическая Литература», 2007, 200 стр.
2. Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки, М.: «Юнити», 2005, 150 стр.
3. Басин Е. В. Залоговые отношения в России, М.: Инфра-М», 2008, 84 стр.
4. Башмаков А. А. Основные начала ипотечного права, СПб.: «Герда», 2007, 44 стр.
6. Вишневский А.А. Залоговое право, М.: «БЕК», 2006, 90 стр.
7. Гантовер Л.В. Залоговое право, М.: «Юнити», 2008, 220 стр.
8. Горемыкин В. А. Российский земельный рынок, М.: «Инфра-М», 2008, стр.250
9. Горемыкин В. А. Рынок недвижимости, М.: «МЭТУ», 2008, 11 стр.
10. Журкина Н.Г. Современная ипотека, М.: «Инфра-М», 2007, 85 стр.
11. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву, М.: «Юнити», 2008, 280 стр.
12. Зельднер А.Г., Южелевский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России, М.: «Эксмос», 2006, 105 стр.
13. Зенин И. А. Гражданское и торговое право капиталистических стран, М.: «Инфра-М», 2006, 84 стр.
14. Каравайкин А.И. Исполнение договоров, СПб.: «Герда», 2008, 30 стр.
15. Кассо А. А. Понятие о залоге в современном праве, СПб.: «Герда», 2007, 110 стр.
16. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России, М.: «Юнити», 2006, 24 стр.
17. Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование, М.: БЕК, 2007, 34 стр.
18. Новицкий И. Б. Римское право, М.: «Юнити», 2008, 310 стр.
19. Пономарёв В.П. Система ипотечного кредитования, М.: «Ось-89», 2007, 158 стр.
20. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России, М.: «Инфра-М», 2008, 225 стр.
21. Усоскин В. М. Современный коммерческий банк, Управление и операции. М.: «Ось-89», 2006, 45 стр.
22. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права, М.: «Эксмос», 2007, 101 стр.
23. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях, СПб.: «Герда», 2006, 94 стр.
24. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 5 мая 1995 г. N 70-ФЗ
25. Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (в ред. федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ)
26. Гражданский кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ)
27. Закон о залоге - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"
28. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями на 1 мая 1999 г.)
29. Закон РФ от 27 ноября 1992 г. N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 31.12.97 N 157-ФЗ)
30. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219
31. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижмсти)"
32. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
33. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге"
34. Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (в ред. Федерального закона от 26.11.98 N 178-ФЗ)
35. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"
36. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (в ред. Федерального закона от 26.11.98 N 182-ФЗ)
37. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"
38. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
39. Журнал «Итоги», август 2008
40. Журнал «Итоги», апрель 2008
41. Журнал «Коммерсант», сентябрь 2008
42. Журнал «Профиль», 25 августа 2008
43. Журнал «РБК», сентябрь 2008
44. Журнал «Секрет, фирмы» май 2008
45. Журнал «Forbes», март 2008
46. Интернет
|
|
