СодержаниеВведение 3
Глава 1. Государственная регистрация как правовой институт 9
§ 1. Государственная регистрация как административная процедура 9
§ 2. Административные средства государственной регистрации прав на недвижимое имущество 26
§ 3. Объекты государственной регистрации 33
Глава 2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 41
§ 1. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 41
§ 2. Издания регистрации административного акта 47
§ 3. Основания для отказа и приостановления государственной регистрации прав 58
Глава 3. Некоторые проблемные вопросы практики применения государственной регистрации прав на недвижимое имущество 64
Заключение 72
Библиография 75ВведениеС развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано и возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели.
Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих государственную регистрацию вещных прав на нее. Можно выделить несколько причин ее возникновения.
Во-первых, юридические лица, приобретавшие в процессе приватизации недвижимость в частную собственность, хотели получить доказательство данного факта от ее бывшего собственника - государства.
Во-вторых, нехватка оборотных финансовых средств у приватизированных предприятий или их собственников вызывала потребность в банковском кредитовании. В свою очередь, банковским или иные кредитным учреждениям в обеспечение предоставляемых кредитов требовались серьезные гарантии. Как правило, они требовали в залог недвижимое имущество и, как следствие, правоустанавливающие документы на него.
Конечно, разными государственными органами предпринимались попытки выдавать правоустанавливающие документы на недвижимость. В частности, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней выдавали Свидетельства на право собственности на имущественные комплексы, а бюро технической инвентаризации городов (районов) - регистрационные удостоверения на отдельные объекты. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества основывались на положениях Закона РСФСР от 03 июля 1991г. "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" и Указе Президента РФ "Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 29 января 1992г. В соответствии с положениями названных актов комитеты должны были передавать свидетельства о собственности на предприятие для продажи соответствующим фондам имущества.
Но в то же время такие документы не могли считаться правоустанавливающими, поскольку на момент осуществления таких действий законодательство РСФСР в качестве основания (титула) собственности признавало договоры купли-продажи и иные сделки, установленные законом. В этом же качестве рассматривались планы приватизации предприятий с приложениями - актами оценки имущества при соблюдении обязательной государственной регистрации данного предприятия.
21 июля 1997 года был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон), который подробно регламентирует порядок проведения регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также полномочия органов осуществляющих государственную регистрацию.
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ее специальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) формируется с середины 90-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой. До принятия комментируемого Закона нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных советов народных депутатов, либо на земельные органы.
На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость (см. ст.2 Закона и комментарий к ней). Под действие комментируемого Закона не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты (см. также комментарий к ст.1 Закона).
Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является комментируемый Закон, который был принят на основании и во исполнение ст.131 ГК. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.
Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.
В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.
В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента Российской Федерации от 21 января 1993г. N 104 "О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации", а также в постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997г. Согласно этим актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.
В настоящее время утверждены и зарегистрированы Правила ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Кроме того, готовятся акты Минюста России, предметом которых являются особенности государственной регистрации отдельных видов недвижимости (предприятий, кондоминиумов и др.).
На региональном уровне должны быть утверждены следующие документы:
- о создании и структуре учреждения юстиции по регистрации прав;
- региональная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- о плате за регистрацию и предоставление информации и зарегистрированных правах на недвижимое имущество.
Возможно также принятие актов организационного и технического характера.
Исследование этого вопроса изучает ряд авторов: Романец О. более полно уделил внимание государственной регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом и некоторым проблемам правоприменения; Скворцов О.Ю. рассмотрел регистрацию сделок с недвижимостью, правовое регулирование и судебно-арбитражную практику; Чубаров В.В. рассматривает проблемные вопросы государственной регистрации и ряд других авторов, которые будут указанны в работе.
В данной работе уделим внимание рассмотрению проблемам, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.
Целью данной дипломной работы является рассмотрение основ регистрации прав на недвижимое имущество.
В соответствии с поставленной целью задачами работы будет рассмотрение следующих вопросов:
- государственная регистрация, как административная основа;
- административные средства государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
- объекты государственной регистрации;
- порядок проведения государственной регистрации прав;
- издания регистрации административного акта;
- основания для отказа и приостановления государственной регистрации прав;
- некоторые проблемные вопросы практики применения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.Литература1. Конституция Российской Федерации 12 декабря 1993 г. М., 1993
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ
4. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.) // Собрании законодательства Российской Федерации от 20 ноября 1995 г., N 47, ст. 4471.
5. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г. // Российская газета от 4 февраля 1997 г., N 23.
6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.) // Российская газета, 30 июля 1997г. №33
7. Федеральный закон Российской Федерации "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102 - ФЗ // СЗ РФ от 20 июля 1998 г., № 29. Ст. 3400.
8. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992г. № 4218-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №3, Ст.99).
9. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).
10. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 3 марта 1995 г.) (с изм. и доп. от 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г.) // ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 16 апреля 1992 г., N 16, ст. 834
11. Закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990г. №348-3 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).
12. Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991г.С последующими изменениями и дополнениями. (Собрание законодательства Российской Федерации 1994г. №16, Ст.1864).
13. Закон Российской Федерации "О залоге" от 29 мая 1992г. №2872-1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239).
14. Положение учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Екатерибургской области - Уральской регистрационной палаты
15. "Государственная регистрация прав на недвижимость" (Завьялов А., Коновалов В., "Российская юстиция", 1998, N 6)
16. "Недвижимое имущество и ипотека" (Орлова М., "Российская юстиция", 1998, N 11)
17. "Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы" (Крылов С., "Российская юстиция", 1997, N 10)
18. .Кузнецов А.В. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": за и против. // Государство и право. 1998 г, № 2.
19. 3авидов Б. Государственная регистрация ипотеки. // Право и экономика, 1999 г., №3,
20. Бокша М.С. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. Официальное издание. М.: Спарк. 1999 г., № 10
21. Брагинский М.И. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России, М., 1998г.
22. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Часть первая и вторая M. 1997 г.
23. Гражданско-правовая квалификация при регистрации прав на недвижимость (В. Цыганов, А. Емельянов, "Российская юстиция", N 8, август 2001 г.)
24. Завьялов Б., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция. 1998 г., № 6.
25. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества (Д.Закройщикова, "Российская юстиция", 1999, N 12)
26. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Эрделевский А.М.)
27. Маканников 0. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость. // Российская юстиция. 2000, № 8.
28. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // Хозяйство и право, 1998 г., № 3.
29. Медведев А.Н. Аренда, учет и налогообложение (приложение к журналу "Консультант""). М.: "Книжный мир". 2001 г.
30. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека. // Российская юстиция. 1998 г, №4.
31. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М. 1998 г,
32. Репин B.C. Настольная книга нотариуса (теория и практика). М. 1994 г.
33. Романец О.. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом; некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998 г, № 7.
34. Саватье Р. Теория обязательств. М. 1997 г.
35. Савельев Д. Требуется пи государственная регистрация договора аренды нежилого помещения? // Экономика и жизнь, 2000 г., № 15.
36. Сенчищев В.И. Государственное регулирование прав на недвижимость и сделок с ней. // Российское право. 1999 г., № 12.
37. Сергеев А.П. Гражданско-правовая охрана ценностей в СССР. Л. 1999 г.
38. Скворцов 0. Ю. Регистрация недвижимости и сделок с ней. // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1999 г., № 11
39. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М.: Бизнес-школа "Интел-Синтез". 1998 г.
40. Соколовский Н. Квалификация отношений по застройке и право на объекты строительства в судебной практике. // Хозяйство и право. 1997 г., № 10.
41. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество, // Государство и право. 1998 г., № 8.
42. Цыбуленко 3, Договор об ипотеке (залоге недвижимости). // Хозяйство и право. 1998 г., № 11.
43. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. // Проблемы современного гражданского права: сборник статей. М..2000 г.
44. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ней. // Закон. 1999 г., № 5
45. Информационное письмо Президиума ВАС РФ "О государственной //- регистрации договоров аренды нежилых помещений" от 01.06.2000 г., № 53 // Хозяйство и право 2000 г., № 8.
46. Информационное письмо Президиума ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 16.02.2001 г., № 59 // Вестник ВАС РФ. 2001 г., № 4.
47. Информационное письмо Президиума ВАС РФ "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"" от 13.11.97 г., № 21 // Вестник ВАС РФ. 1998 г., № 1."
|
|
