СодержаниеВведение 3
Глава I. Понятие и общая характеристика договора купли-продажи недвижимости 11
§ 1. Понятие договора купли-продажи недвижимости 11
§ 2. Элементы договора купли-продажи недвижимости 20
Глава II. Cодержание договора купли-продажи недвижимости и порядок его заключения 33
§ 1. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости 33
§ 2. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости 35
§ 3. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость и сделок с ним 44
Глава III. Особенности отдельных видов договоров купли-продажи недвижимости 82
§ 1. Особенности договора купли-продажи жилых помещений 82
§ 2. Особенности договора купли-продажи предприятия 87
§ 3. Особенности договора купли-продажи земельных участков 99
Заключение 106
Список использованной литературы 111ВведениеСделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют "разгулом", когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
Предметом исследования настоящей работы является договор купли-продажи недвижимости.
Методологические основы и методы исследования.
Общеметодологическую основу исследования составляет метод научного познания. В исследовании использованы общетеоретические положения и практические разработки юристов. В качестве теоретической основы исследования проблем договора купли-продажи недвижимости были взяты работы видных ученых занимающихся данной проблемой.
В качестве методов познания использовались логический, историко-правовой, системный и другие методы. Общетеоретической и информационной базой являлись основные положения юриспруденции, Конституции Российской Федерации, действующее законодательство, международные нормативно-правовые акты, постановления Пленумов Верховного Суда РФ. В данной работе будет уделено внимание анализу норм Гражданского Кодекса РФ часть 1 и 2 касающихся регулирования договора купли-продажи недвижимости.
Цели и задачи работы.
Основная цель исследования в самой общей формулировке заключается в том, чтобы рассмотреть теорию и судебную практику договора купли-продажи недвижимости.
В соответствии с поставленной целью, задачами моей работы являются:
- анализ норм Гражданского Кодекса РФ регулирующего общие положения договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть основные теоретические воззрения на исследуемый гражданско-правовой институт;
- выявить теоретические и практические проблемы договора купли-продажи недвижимости;
- определить круг проблем связанных с восприятием договора купли-продажи недвижимости физическими и юридическими лицами.
Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости. Например, раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе модно было только лишь по линии ЖК, ЖСК и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи. Все сказанное о договоре купли-продажи недвижимости говорит о том, что актуальность тема настоящей работы не вызывает сомнения.
В дипломной работе используются теоретические работы и нормативные акты, необходимые для раскрытия темы исследования. При характеристике понятия договора купли-продажи недвижимости автор обратился к монографиям Мартковича И.Б. , Литовкина В.Н. , Новоселова Л.А. , Шершеневича Г.Ф. , Витрянского В.В. , Иоффе О.С. , Брагинского М.И. , Новицкого И.Б. , Шахматовой В.П. , Рабиновича Н.Б. и др.
Основным источником правового регулирования института продажи недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. И в первую очередь к рассматриваемому договору применимы нормы, которые объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549 - 558 ГК РФ).
Отдельно отметим, что так как, договор продажи недвижимости является видом купли-продажи, к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон, в части не нашедшей регулирования в §7 гл.30 ГК РФприменяются, общие положения о купле-продаже.
Наряду с Гражданским кодексом к данным правоотношениям применимы нормы Земельного кодекса Российской Федерации, принятого 25 октября 2001 года , устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в Российской Федерации. Так, например, ст. 15 ЗК РФ закрепляет: Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Так как ст.130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако согласно п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость данный Закон к правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Порядок регистрации предусмотрен:
а) для судов внутреннего плавания - ст.15-25 Кодекса внутреннего водного транспорта в РФ ;
б) для морских судов - ст.24-27 Кодекса торгового Мореплавания ;
в) для воздушных судов - ст.33 Воздушного кодекса ; г) для космических объектов - ст.17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. "О космической деятельности"
Таким образом, при продаже этих объектов необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.
Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случае являются: Закон РФ от 21.07.97 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" ; "Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" , утвержденная Указом Президента от 22 июля 1994 г. №1535 и др. нормативные акты.
Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК РФ предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.
Рассмотрим теперь источники правового регулирования регистрации перехода прав на нежилые помещения.
Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК РФ над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Гражданского кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК.
Основным же нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, является Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Как закреплено в статье 3 вышеназванного закона, "законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.
Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Таким образом, отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить вышеназванному Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.
К таким актам относятся:
- постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ;
- постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. № 228 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ;
- постановление Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1998г. № 237 "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" ;
- постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" .
В связи с тем, что на Министерство юстиции Российской Федерации возложена задача по разработке методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.
В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в постановлении Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997г 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации". Согласно этому акту нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.
В настоящее время утверждены и зарегистрированы Правила ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов . Кроме того, необходимо выделить Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" .
Наряду с вышеназванными законами и подзаконными актами, в качестве источников правового регулирования автор необходимо выделить и материалы судебно-арбитражной практики в Российской Федерации. Несмотря на то, что в нашей стране судебная практика не является источником права и тем самым не обязательна в правоприменении (как это принято в англосаксонской системе права), тем не менее, в Российской Федерации нижестоящие суды зачастую пользуются обзорами судебной практики для разбирательств дел. Поэтому важно обозначить обзоры арбитражной практики по делам, связанным с куплей-продажей зданий, сооружений. Так, например, следует выделить информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" .Литература1. Всеобщая декларация прав человека от 10.12.48. // Энциклопедия Российского права. М., 1998.
2. Конвенция ООН о договорах международной купли-продажи товаров (Вена, 11 апреля 1980 г.).
3. Международный пакт. От 16.12.66. "О гражданских и политических правах". // Энциклопедия Российского права. М., 1998.
4. Конституция РФ 1993 года (принята 12 декабря 1993 года на всенародном референдуме). М., 1993.
5. Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" с изменениями от 17.12.1999г., 30.12.2001г.
6. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 22 декабря 1995 года. // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., N 32, ст. 3301.
7. Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Российские вести. - №210. - 1993 г.
8. Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993. - №50. - Ст. 4868.
9. Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "Об утверждении Государственной Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" // "Российская газета". - 4 января 1994 г.
10. Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 25 июля 1994 г., - №13. - Ст. 1478.
11. Постановление Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации" // Российская газете - 21 августа 1997 г.
12. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г., - №8. - Ст. 963.
13. Постановление Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. № 237 "Об установлении централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Российская газета. - 4 марта 1998 г.
14. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Российская газета. - 4 марта 1998 г.
15. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 4 марта 1998 г.
16. Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. - 18 марта 1998 г.
17. Постановление Правительства РФ от 11.01.01 №22 "Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России" // Собрание законодательства РФ. - 20 января 2001. - № 3. - Ст. 273.
Судебная практика
1. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 января 1997 г. №3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1997. - №4.
2. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998 г., - №1.
3. Письмо Высшего арбитражного суда РФ от 2 июля 1993 г. N С-13/ОП-206 "О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации"
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02
5. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 марта 2001 г. N 1325/00 "При разрешении спора суд сделал вывод о притворности сделки цессии, однако им не были исследованы последствия совершения этой сделки, что привело к повторному взысканию с ответчика стоимости поставленной продукции"
Научная литература
1. Артабаева Л. С. К вопросу о понятии купли-продажи предприятия // Юрист. - 2001. - №1.
2. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1996.
3. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1998.
4. Бунич А. Приватизация - новый порядок // Экономика и жизнь. 1997. №29. - С.14.
5. Бунич А. Приватизация - переход от количества к качеству // Экономика и жизнь. 1997. №3.
- С. 11.
6. Вацковский Ю. Сделки с приватизированными квартирами // Право и экономика. 1994. №21.
7. Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999.
8. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Сделки с недвижимостью. - М.: Инфра-М, 1996.
9. Гражданское право. // Под ред. Суханова Е.А. - М.: Бек, 1993.
10. Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М. 1997.
11. Грачёв И.Д. Закон об ипотеке: Проблемы и перспективы // Юридический мир. 1998. №2.
12. Гумаров И. Незавершённое строительство // Хозяйство и право. 1997. №10.
13. Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник // Отв. Ред. Г.В. Чебуков. - М.: Нов. Юрист, 1998.
14. Жариков Ю.Г. , Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 1998.
15. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6.
16. Иванова Н.Р. Споры о регистрации перехода права собственности на нежилые помещения. // Адвокат. 1999. № 9.
17. Исрафилов М. Форма сделок по приватизации жилья // Российская юстиция. 1998. № 8.
18. Казанцев В. Виды прав граждан на землю по Российскому Законодательству // Хозяйство и право. 1998. №7.
19. Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. - М. 1999.
20. Комментарий к ГК РФ ч.1 // Под ред. Садикова О.Н. - М. 1995.
21. Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. - М. 1996.
22. Куликов А.Д. Понятия, краткая история происхождения и развития института залога // Юридический мир. 1998. № 9-10.
23. Матвеев Ю.В. Экономико-правовые проблемы приватизации в РФ. // АТВШМ. 1998. №4.
24. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998. №11.
25. Павлодарский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. 1997. №2.
26. Плешанова О. Закладная - новый вид ценной бумаги // Российская юстиция. 1998. №5.
27. Плешанова О. Объекты ипотеки // Российская юстиция. 1998. №10.
28. Попов М.В. О документах, удостоверяющих права на земельные участки. // Хозяйство и право. 1998. №6.
29. Поповкин Н.А. Залог. История возникновения и развитие залоговых правоотношений // Юрист. 1997. №3.
30. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. -М. 1999.
31. Редин М. Приватизация коммунальных квартир // Законность. 1997. №4. - С.4.
32. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 1998. - №7.
33. Рубанов А. Залог и банковский счёт. Его реализация в банковском кредитовании // Хозяйство и право. 1997. №9.
34. Сапожников М.В. Залог как способ обеспечения обязательств // Юридический мир. 1997. № 1.
35. Свириденко О. Правовое регулирование недвижимого имущества // Хозяйство и право. 1997. № 7.
36. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 1999. № 12.
37. Скловский К. Залог, арест имущества, иск, как способы обеспечения прав кредитора // Российская юстиция. 1997. №2.
38. Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество // Российская Юстиция. 1998. № 3.
39. Чубаров В.В. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Закон. 1999. № 5.
40. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: (По изданию 1907г.). М.: Спарк,1995.
|
|
