СодержаниеВведение.........................
. Аналитический обзор литературы............
. Оценка стоимости городских земель............
.2 Функционирование земельного рынка..........
.3Стоимость земельного участка и способы её определения..
2. Основные методы и практические расчеты по определению стоимости земельных участков в населенных пунктах........
2. Определение стоимости земельных участков по методу сравнения продаж..............................2.2 Определение стоимости земельного участка по методу соотнесения..........................
2.3 Определение стоимости земельного участка по методу капитализации дохода.......................
2.4 Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли...............................
2.5 Определение стоимости земельного участка методом разбивки на участки..............................
2.6 Определение стоимости земельного участка по методу валового рентного мультипликатора......................
2.7 Определение стоимости земельного участка, исходя из затрат на инженерную инфраструктуру и на замену устаревшей инфраструктуры...
Заключение..........................Список использованной литературы..................ВведениеВведение
Земля является основным базовым объектом недвижимости и занимает уникальное и ключевое место во всей системе предпринимательской деятельности людей и в самой их жизни. Поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений, основным и естественным фундаментом в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующей в производстве всех других товаров и благ. Земельные участки как товары включают в себя одновременно и блага необходимые потребителям, и затраты ( инвестиции ),без которых владение и пользование практически невозможно.
Так же земля - важнейшая часть природной среды, которая характеризуется пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, она же главное средство производства в сельском хозяйстве.
Как продукт природы земля ограничена размером, неперемещаема в пространстве, подвержена воздействию природных и антропогенных факторов, а её верхний слой - почва - обладает плодородием. Отсюда только земля может быть недвижимостью, а всё остальное, что привязано к земле - недвижимое имущество, так как его основу составляет труд человека.
Земля базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обязательств:
Во-первых, определение рыночной стоимости земельного участка - начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без неё невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.
Во-вторых, во многих субъектах РФ ведется система дифференцированного налогообложения земли. В настоящее время налогооблагаемая цена земельных участков устанавливается на нормативной основе, но в ближайшей перспективе, как свидетельствует опыт стран с развитой рыночной экономикой, ожидается переход к определению налогооблагаемой базы по её рыночной оценке.
В-третьих, при страховании имущества возникает необходимость определения рыночной стоимости элементов собственности, подверженных рискам повреждения. В отношении земли и построек действуют различные факторы разрушающего воздействия, последствия которых должны быть индивидуально оценены с точки зрения их возможного влияния на снижение стоимости. Например, для земли предметом страхования могут быть подтопления территории, экологическое загрязнение, эрозия и снижение плодородия почв, тогда как для зданий - пожаро - и взрывоопасность, возможность землетрясений и т.п.
В-четвертых, дифференцированная оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для обоснования стартовых цен при конкурсных продажах, акционировании имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определение размеров арендной платы.
И, наконец, важная функция оценки свободного участка земли - обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного комплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на котором базируется стоимость.
Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим фактором в пользу принятия инвестиционного решения или отказа от него. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом экономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на её основе стоимости объекта.
Основная цель и задачи курсового проекта это приобрести теоретические знания и научиться определять рыночную стоимость земельных участков различными методами оценки.ЛитератураСписок использованной литературы
) Гладкий В.И., Спиридонов В.А. Городской кадастр и его картографическое обеспечение. Учебное пособие. - М.: Недра, 1992.
2) Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Издательство "Филинъ", 1999.
3) Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.Н., и другие. Кадастр земель населенных пунктов. Учебное пособие. - М.: Колос, 1997.
4) Крутик А.Б., Горебургов М.А., Горебургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебное пособие. - СП б.: Издательство "Лань", 2000.
5) Основы оценки недвижимости. Методическое пособие / Под редакцией Н.В. Комова. - М., 1995.
6) Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Учебно-практическое пособие. - М., 1998.
7) Экономика недвижимости. Учебное пособие / Под редакцией Артеменко Т.В., Севостьянова А.П. М.: ГУЗ, 2000.
8) Фесенко И.П. Курс лекций по дисциплине "Кадастр застроенных территорий".
|
|
