СодержаниеВведение 3
1. Общие положения о договоре купли-продажи
1.1. История развития договора купли-продажи 6
1.2. Понятие и виды договора купли-продажи жилья 13
2. Существенные условия купли-продажи жилья
2.1. Предмет договора купли-продажи жилого помещения 23
2.2 Цена в договоре купли-продажи жилого помещения.........26
2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением............................35
3. Заключение договора купли-продажи жилья
3.1. Процедура заключения договора 46
3.2. Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора купли-продажи жилого помещения.................50
4. Анализ правоприменительной практики купли- продажи жилья 60
Заключение 67
Библиографический список.....................70ВведениеКупля-продажа - один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный, естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже.
Сегодня купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота.
Современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты. На долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство, несомненно, не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.
Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав - государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Актуальность темы обусловлена огромной важностью договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений. В связи с чем, цель данной работы заключается в возможности использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.
Объектом исследования выступают общественные отношения, регулирующие институт договора купли-продажи жилых помещений, его особенности, существенные условия и государственную регистрацию.
Под предметом исследования следует понимать гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи жилья.
Целью исследования являются определение гражданско-правовых особенностей, актуальности и проблематики заключения, расторжения и государственной регистрации договора купли-продажи жилья.
Исходя, из поставленной цели нами определены следующие задачи:
- рассмотреть историю развития института купли-продажи в России;
- дать понятие договору купли-продажи жилья по действующему законодательству;
- охарактеризовать существенные условия купли-продажи жилья;
- изучить особенности заключения и расторжения договора купли-продажи жилья;
- проанализировать судебную практику в отношении договора купли-продажи.
Методологическую и теоретическую основу составляют общие диалектический, системно-функциональный, статистический, сравнительно – правовой и исторические методы исследования.
Теоретическую базу исследования составляют труды правоведов в области гражданского и вещного права: Г. Ф. Шершеневича, Д. И. Мейера, В. В. Витрянского, М. И. Брагинского, А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, Е. А. Суханова, О. Н. Садикова.
Эмпирическую основу исследования определяют материалы судебной практики.
Данная тема была исследована такими авторами как Козырь О.М., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., Толстой Ю.К. Материалы их работ были использованы при написании дипломной работы.Литература1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с последними изменениями от 2 октября 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с последними изменениями от 2 октября 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г.) // Российская газета. 2005. - 12 января.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004 г., 5, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г., 24 июля, 2 октября 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
6. Декрет СТР от 22 февраля 1924 г. // Собрание Узаконнений. - №35. - Ст.3329 (утратил силу).
7. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения: Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 // Российская газета. - 2001. - 22 августа.
Судебная практика
8. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 8 февраля 2006 г. № Ф09-129/06-С6 // Архив Федерального арбитражного суда Уральского округа. - 2006.
9. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2003 г. № 16-В03-6 // Бюллетень Верховного суда. - 2003. - №6.
10. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 1.
11. Дело № 2-457/08 Копейского городского суда г. Копейска // Архив Копейского городского суда. - 2008.
12. Дело № 2-310/07 Копейского городского суда г. Копейска // Архив Копейского городского суда. - 2007.
13. Дело № 2-1140/08 Арбитражного суда г. Челябинска // Архив Арбитражного суда г. Челябинска. - 2008.
14. Дело № 2-257/08 Копейского городского суда г. Копейск // Архив Копейского городского суда. – 2008.
15. Дело № 2-438/08 Копейского городского суда г. Копейск // Архив Копейского городского суда. – 2008.
16. Дело № 5-135/08 Копейского городского суда г. Копейск // Архив Копейского городского суда. – 2008.
17. Дело № 5-200/08 Копейского городского суда г. Копейск // Архив Копейского городского суда. – 2008.
18. Дело № 5-367/08 Копейского городского суда г. Копейск // Архив Копейского городского суда. – 2008.
19. Дело № 5-369/08 Копейского городского суда г. Копейск // Архив Копейского городского суда. – 2008.
Литература
20. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М.: Юристъ, 2001. - 320c.
21. Афонина А.В. Жилищные сертификаты военнослужащих // Жилищное право. – 2007. - №8. – С. 12-14.
22. Афонина А.В. Права потребителей в сфере строительства жилья // Жилищное право. – 2007. - №9. - С. 37-39.
23. Батаев А.А. Как проверить юридическую чистоту сделки риелтору и клиенту // Жилищное право. – 2008. - №8. – С. 26-28.
24. Батаев А.А. Нужно ли приватизировать свою квартиру или выгоднее передать ее государству? // Жилищное право. – 2007. - №3. – С. 21-24.
25. Батаев А.А. О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом // Жилищное право. – 2007. - №4.- С. 32-33.
26. Беликова А.В., Зубкова Ю.С. Документирование процесса ипотечного кредитования // Жилищное право. – 2007. - №10. С. 4-7.
27. Богаткина Н. Указание срока в договорах купли-продажи // Финансовая газета. - 2005. - № 23. - С. 56-57.
28. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Томск: Издательство Томского института, 2005. - 150 с.
29. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. - М.: Норма, 2000. - 560 с.
30. Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. - 2005. - № 2. - С. 55-58.
31. Веряскина Л.П., Еремеева Н.Р. Купля-продажа недвижимости // Юрист. - 2003. - № 10. - С. 47-49.
32. Веселова Т. Продажа жилья // Финансовая газета. Региональный выпуск. - 2005. - № 50. - С. 14-17.
33. Викторов И.С. Организация работы прокурора по надзору за исполнением жилищного законодательства // Жилищное право. – 2007. - №2. – С. 17-19.
34. Гончарова О.А. Жилое помещение как объект гражданских прав // Жилищное право. – 2007. – №1. – С. 47-49.
35. Гордеев Д.П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. - 2008. – №6. - С. 65-66.
36. Гордеев Д.П., Прокопьев В.Ю. Новое регулирование отношений по предоставлению коммунальных услуг // Жилищное право. – 2008. - №8. С. 13-15.
37. Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Под ред. А.Р. Кирсанов. - М.: Норма, 2003. – 410 с.
38. Гражданское право. Учебник. Часть II. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект. 2006. - 710 с.
39. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. - М.: Юристъ, 2008. - 659 с.
40. Гражданское право: Учебник. / Под ред. Калпина А.Г. Часть 1 - М.: Юрист, 2003. - 550 с.
41. Гуляева И.Н. Правила предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья // Жилищное право. – 2007. - №5.- С. 17-18.
42. Гущин В.В., Осадченко И.В. К вопросу об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. – 2008. - №1. – С. 22-24.
43. Дикусар В.М. Защита прав долевых инвесторов // Жилищное право. – 2008. - №8. – С. 5-6.
44. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве – аспекты законодательства и реалии жизни // Семейное и жилищное право. – 2007. - №5. – С. 25-26.
45. Дубровская И.В. Выселение бывших членов семьи собственника // Жилищное право. – 2007. - №3. – С. 8-10.
46. Злобин Д.В. Уровень заработных плат на рынке недвижимости // Жилищное право. – 2007. - №1. – С. 20-22.
47. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе. - М.: Юристъ, 2006. - 150 с.
48. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2008. - 1120 с.
49. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. Т. 2. - М.: Инфра – М, 2003. - 987 с.
50. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М.: Юристъ, 2001. - 270 с.
51. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. - 1998. - №№ 5, 6. - С. 23-27.
52. Марткович И.Б. Жилищное право. - М.: Норма, 2006. - 470 с.
53. Михайлов В.К. Управление многоквартирным домом как категория жилищного права // Семейное и жилищное право. – 2007. - №4. – С. 2-3.
54. Намашко С. Предмет договора купли-продажи // Законодательство. - 2006. - № 11. - С. 15-19.
55. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право. – 2008. - №7. – С. 6-9.
56. Осадченко И.В. К вопросу о правовом положении заемщика при ипотечном кредитовании на приобретение жилья // Жилищное право. – 2007. - №9. – С. 7-10.
57. Осадченко И.В. Особенности рефинансирования вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования // Жилищное право. – 2007. - №12. – С. 2-5.
58. Основы советского права / Под ред. Д. Магеровского. - М.: Государственное издательство, 1927. - 369 с.
59. Петров А.Н. Залив из квартиры, хозяин которой отсутствует // Жилищное право. – 2007. - №6. – С. 15-18.
60. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Третья часть: Договоры и обязательства. - СПб.: Лениздат, 1896. - 459 с.
61. Подрабинок Е.М. Защита прав граждан, участвующих в жилищных кооперативах и долевом строительстве // Семейное и жилищное право. – 2007. - №2. – С. 11-14.
62. Российское законодательство Х-ХХ веков. В 9 томах. / Под общей ред. О. И. Чистякова. - М.: Юридическая литература, 1994. - 987 с.
63. Рыжов А.Б. Как управляющей многоквартирным домом организации предоставлять коммунальные услуги // Жилищное право. – 2007. - №8. - С. 3-6.
64. Свердлык Г.А. Принципы приватизации жилых помещений в Российской Федерации // Жилищное право. – 2007. - №9. – С. 4-8.
65. Свердлык Г.А. Российское жилищное законодательство // Жилищное право. – 2007. - №12. – С. 5-9.
66. Свердлык Г.А. Становление жилищного права как комплексной отрасли права (исторический аспект развития с 60-х годов прошлого века по настоящее время) // Жилищное право. – 2007. - №4. – С. 21-23.
67. Скловский К. Договор купли-продажи // Российская юстиция. - 2008. - №10. - С. 25.
68. Суханов Е. А. Гражданское право. - М.: Юристъ, 2001. - 320 с.
69. Толстого К.Ю. Жилищное право. - М.: Юристъ, 2004. - 420 с.
70. Халдеев А.В. О концепции «жилища» в практике европейского суда по правам человека // Жилищное право. – 2007. - №№ 5, 6, 7. – С. 17-18.
71. Чимов З.В. К вопросу о понятии и признаках жилого помещения // Семейное и жилищное право. – 2007. - №4. – С. 3-5.
72. Шалыгин Б.И. Административно-правовая ответственность за правонарушения в сфере жилищных правоотношений // Жилищное право. – 2008. - №11. – С. 7-9.
73. Шалыгин Б.И., Мозымова Е.Н. Способы защиты жилищных прав граждан, в том числе при выселении из жилых помещений // Жилищное право. – 2008. - №8. С. 14-17.
74. Шершеневич Г. Ф. Курс торгового права. Том. II. Товар. Торговые сделки. - М.: Статут. 2003. - 512 с.
75. Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. – 2008. - №7. – С. 4-6.
|
|
