СодержаниеВведение..............................3
1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения
1.1. Виды договора купли-продажи жилых помещений.........7
1.2. Права и обязанности......................24
2. Существенные условия договора
2.1. Предмет договора купли-продажи жилого помещения...........32
2.2. Цена договора купли-продажи жилого помещения........49
2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым
помещением............................52
3. Проблемные вопросы реализации договора
3.1. Процедура заключения договора....................61
3.2. Форма договора купли-продажи жилого помещения........66
3.3. Государственная регистрация...................68
Заключение...........................78
Библиографический список.....................81ВведениеУдовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем.
С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры. Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.
Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах . Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.
Нормы частного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили титулы на недвижимое имущество (право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права), определили виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.
Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Лишь в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах (пункт 3 статьи 129 ГК РФ). Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практиче¬ски все договоры, и в первую очередь те, предметом ко¬торых является отчуждение вещи или передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение име¬ют, несомненно, договоры купли-продажи жилых помещений, рассматриваемой в данной дипломной работе.
К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику . Не вдаваясь в споры о признании судебной практики источником права можно в целом отметить, что правовая действительность последних лет свидетельствует о значительном изменений отношения к суду. Получила полное признание и стала конституционной нормой конструкция разделения властей. Получил законодательное закрепление механизм, обеспечивающий высокую и авторитетную роль суда. Поэтому судебная практика занимает одно из главных мест в современной правовой действительности.
Норма права устанавливает меру поведения, а судебная практика накапливает конкретные формы поведения в границах этой меры.
С 1 марта 2005 г. вступил в законную силу новый Жилищный кодекс Российской Федерации, он закрепил новые правила о понятии, видах жилых помещений, особенности купли-продажи жилых помещений. ЖК РФ несколько изменил правила продажи жилых помещений, которые необходимо затронуть в работе.
Значимость договора купли-продажи недвижимости, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа новых положений Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ о купле-продаже недвижимости обосновывают выбор темы исследования и её актуальность.
Объектом исследования настоящего исследования выступают отношения, возникающие из договора купли-продажи жилых помещений. Предметом данной работы является действующее законодательство, судебная практика, а также общая и специальная литература, раскрывающая положения договора купли-продажи жилых помещений.
Основная цель работы состоит в анализе социально-экономической и правовой сущности отношений, складывающихся при продаже жилых помещений, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера, и формулировки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики.
В ходе настоящего исследования поставлены следующие задачи:
- исследовать виды договора купли-продажи жилых помещений;
- раскрыть права и обязанности;
- показать предмет договора купли-продажи жилого помещения;
- исследовать цену договора купли-продажи жилого помещения;
- рассмотреть перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;
- показать процедуру заключения договора;
- раскрыть форму договора купли-продажи жилого помещения;
- показать государственную регистрацию.
В процессе исследования, наряду с общенаучными методами познания (анализа и синтеза и др.) использовались также и специальные методы: историко-правовой, формально-юридический и системного анализа.
Теоретической основой исследования выступают изыскания на этот счет таких ученых-юристов как А.П. Сергеев, Ю.К Толстой, Е.А. Суханов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, И.А. Покровский, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, А.В. Коновалова, П.В. Крашенинников, Е.А. Васильев, О.М. Козырь, Д. Григорьев и многих других.
Данная работа состоит из введения, трех глав, которые разделены на параграфы, заключения, библиографического списка.
В первой главе автор исследует понятие и виды договора купли-продажи жилых помещений.
Во второй главе автор исследует предмет и цену договора купли-продажи жилых помещений, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
В третьей главе автор исследует процедуру заключения договора, форму договора купли-продажи жилого помещения и государственную регистрацию договора купли-продажи жилых помещений.
Выбранная структура работы позволяет наиболее оптимально достигнуть поставленные цели.ЛитератураНормативные акты:
1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-Ф3 //Собрание законодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г. - №19. - ст. 1709.
2. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г. - № 19. - ст. 2069.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ //Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 4-ФЗ //Собрание Законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
5. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 11 июня 1964 г. (в ред. на 28 апреля 1993 г.) (с изм. и доп. от 28 апреля, 30 ноября, 31 декабря 1995 г., 21 августа, 26 ноября 1996 г., 17 марта, 16 ноября 1997 г., 25 июня 1998 г., 4 января 1999 г.) //Ведомости Верховного Совета РФ. – 1964. - № 24. - ст. 407.
6. Жилищный кодекс РФ от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) //Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – 1983. - № 26. - ст. – 883.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ //Собрание законодательства РФ. – 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 1.
8. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (ред. от 14.03.2009) //СПС Консультант-Проф (далее – ЗК РФ).
9. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. - № 1. - ст. 16.
10. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». - Ведомости РФ. - 1991. - N 28. - Ст.959
11. Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 2004г., 31 июля 2005 г., 2 апреля, 31 декабря 2006 г.) принят 14 июля 2002 г. № 3297-1. //Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 2002 г. - № 33. - ст. 1915.
12. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) //Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г. - № 3. – Ст.302.
13. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 31 августа 2002 г. - №9. - ст. 602.
14. Приказ Минюста РФ от 6 августа 2005 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» //СПС Консультант Проф. Пунктами 10 и 11 этого приказа реализовывается возможность включения в договор отлагательного условия.
15. Постановление Правительства РФ «О специализированном учреждении по продаже федерального имущества» № 1438 от 15 ноября 1997 г. //Собрание Законодательства РФ. - 1997. - № 47. - Ст. 5416.
16. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 //Собрание Законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
17. Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 //Собрание Законодательства РФ. - 1997. - № 42. - Ст. 4787.
18. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. //Собрание Законодательства РФ. - 1997. - N 30. - Ст. 3594.
19. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997 г. //Собрание Законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3591.
20. Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г. //Собрание Законодательства РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3595.
21. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. //Собрание Законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.
22. Федеральный закон N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17 ноября 1995 г. //Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г. - № 47. - ст. 4473.
23. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26 января 2009 г. //Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009 г. - № 12. - ст. 3594.
Монографическая и статейная литература:
24. Айвар Л.К., Трунов И.Л., Ключникова Я.А., Черноусов Д.А Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Переустройство и перепланировка //Право, 2009. – 128 с.
25. Абрамова Е.Н., Сергеев А.П., Аверченко Н.Н., Байгушева Ю.В. Гражданское право //Право, 2009. – 800 с.
26. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. Гражданское право //Право, 2009. – 528 с.
27. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (Общие положения). Томск, 2007. – 332 с.
28. Богданова Е.Е. Защита прав и интересов в договорных отношениях //Право, 2008. – 247 с.
29. Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи //Законность. - 2006. - N 2. – С. 30.
30. Беляева О.А., Гутников О.В., Зайцев О.Р., Маковская А.А. Право собственности: актуальные проблемы //Право, 2008. – 731 с.
31. Белов В.А. Гражданское право //Право, 2008. – 993 с.
32. Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости //Бюллетень нотариальной практики. - 2006. - N 2. – С. 46.
33. Братусь С.Н., Венгеров А.Б. Судебная практика в советской правовой системе. //Судебная практика как источник права. Сборник статей. М.: 2001. – 27 с.
34. Бурмистрова Е.А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация. СПб.: 2007. – 35 с.
35. Валявина Е.Ю., Губаева А.К., Егоров Н.Д. Гражданское право //Право, 2009. – 176 с.
36. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: 2006. -365 с.
37. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости //СПС Консультант-Проф.
38. Вишневская И.С., Селиванова Е.С. Жилищное право //Право, 2009. – 256 с.
39. Вавилин Е.В. Осуществление и защита гражданских прав //Право, 2009. – 360 с.
40. Власов А.А. Гражданское право. Общая часть //Право, 2009. – 520 с.
41. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К Толстого. СПб.: Проспект, 2006. – 657 с.
42. Гражданское право / Под ред. В.В. Залесского, М.М. Рассолова. - М.: Закон и право, 2006. – 703 с.
43. Гражданское право: В 2 т. / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЭК, 2006. – 682 с.
44. Гражданское право. В 3 т. / Под ред. Сергеева А.П. - М.: БЭК, 2009. – 1008 с.
45. Гришаев С.П. Гражданское право. Часть первая в вопросах и ответах //Право, 2009. – 125 с.
46. Гришаев С.П. Проблемы осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество //СПС Консультант-Проф.
47. Дроздов И.А., Егоров Н.Д., Василевская Н.П. Гражданское право //Право, 2009. – 184 с.
48. Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. //Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство". – 2000. - № 7.
49. Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры //Хозяйство и право. – 2005. - № 3. - С. 106.
50. Кабатов В.А. Практикум по гражданскому праву Российской Федерации //Право, 2008. – 76 с.
51. Камышевский В.П., Коршунов Н. Гражданское право //Право, 2009. – 480 с.
52. Камышанский В.П., Коршунов Н.М., Иванов В.И. //Право, 2009. -720 с.
53. Кравцова Л.Н. Семейное право //Право, 2008. – 314 с.
54. Крашенинников П.В. Жилищное право //Право, 2008. – 379 с.
55. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России //Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. - М.: 2006. – 321 с.
56. Коршунов Н.М., Карпычев М.В., Камышанский В.П., Барков А.В., Иванов В.И., Кокоева Л.Т. Гражданское право. Часть первая //Право, 2009. – 704 с.
57. Кузьмина А.К., Самохина О.Н., Шабалин В.Г., Шамонова Е.А. Сделки с недвижимостью //Право, 2008. – 512 с.
58. Кузьмина И. Понятие жилого помещения //Российская юстиция. - 2001. - № 9. - С. 40 – 45.
59. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов //СПС Консультант-Проф.
60. Курноскина О.Г. «Сделки с недвижимостью», ЗАО Юстицинформ., 2007 //СПС Консультант Проф. Автор относит договор продажи недвижимости к реальным договорам.
61. Латынова Е.В. Жилищные права //Право, 2008. – 223 с.
62. Лившиц Р.З. К вопросу об источниках права. //Судебная практика как источник права. Сборник статей. М.: 2003. – 23 с.
63. Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество //Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - № 2. – С.35.
64. Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения: комментарий нового законодательства //СПС Консультант-Проф.
65. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. //Хозяйство и право. -1998. - № 3.
66. Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, - 2005. – 352 с.
67. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом //Право, 2009. – 158 с.
68. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. – 214 с.
69. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. М.: 2006. – 370 с.
70. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве //Право, 2008. – 922 с.
71. Сутягин А.В. Предоставление жилья по найму //Право, 2009. – 80 с.
72. Старостина О. “Отражение затрат по оплате коммунальных платежей при продаже объекта недвижимости” //Аудиторские ведомости, Выпуск 8, апрель 2003. - №8. – С. 15.
73. Самошин В.С., Глазунов С.Н. Жилищный вопрос в России: ваши риски в условиях кризиса //Право, 2009. – 109 с.
74. Сутягина А.В. Перевод жилого помещения в нежилое //Право, 2009. – 88 с.
75. Тихомиров М.Ю. Сделки с жилыми и нежилыми помещениями //Право, 2009. – 62 с.
76. Тихомиров М.Ю. Защита жилищных прав //Право, 2009. –109 с.
77. Тихомирова М.Ю. Переустройство и перепланировка жилых помещений //Право, 2009. – 58 с.
78. Угренев А.Ю. Устранение недостатков ЖК РФ в ходе производства по делам, связанным с предоставлением жилых помещений государственного (муниципального) жилищного фонда и выселением из них //Юрист. – 2005. - №6. – С. 45-49.
79. Фогель В.А. Прекращение права общей долевой собственности на жилые помещения //Нотариус. - 2002. - №4. – С.25-32.
80. Хвостов В.М. Система римского права. //М.: 2004. – 164 с.
81. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).//Москва, Спарк. -1995. – 98 с.
82. Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В Справочник по жилищным вопросам //Право, 2008. – 256 с.
83. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований государственной регистрации //СПС Консультант-Проф.
84. Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью //СПС Консультант-Проф.
85. Эрделевский А.М. Существенные условия договора продажи жилого помещения //СПС Консультант-Проф.
Судебная практика:
86. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2006. - № 1.
87. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - N 1.
88. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 июня 2005 г. № 16-В03-6 «Неправильное применение норм материального и процессуального права повлекло ошибочное разрешение спора о признании недействительной сделки купли-продажи дома. В подтверждение факта заключения договора купли-продажи дома сторона по сделке не вправе ссылаться на свидетельские показания» //СПС Консультант-Проф.
89. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10.
90. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2005. - N 5.
91. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 августа 2004 г. № СЗ-7/ОЗ-562 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2004. - № 11.
92. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11 октября 1999 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами //Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации", Москва, издательство "Юридическая литература". - 2004. - №11.
93. Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 2002 г. № 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» //СПС Консультант-Проф.
94. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 1995 г. N 38-874-95 //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1995. - № 12. – 62 с.
95. Постановление Президиума Верховного Суда РФ «Продавец доли в общей собственности должен известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности об изменении первоначальных условий продажи своей доли постороннему лицу» от 10 марта 1993 г. //Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1993. - № 7. – 12 с.
96. Постановление Президиума Верховного Суда РФ «При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности» от 31 марта 1993 г. //Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1993. - № 10. – 1 с.
|
|
