СодержаниеВведение 4
Глава 1. Управление собственностью 7
1.1. Формы управления недвижимостью 7
1.2. Основные цели управления коммерческой недвижимостью 11
Глава 2. Анализ методов управления офисными зданиями 15
2.1. Оценка эффективности работы унитарных предприятий 15
2.2. Стратегия и методы управления офисными зданиями 16
Глава 3. Разработка проекта мероприятий по управлению офисными зданиями. 23
3.1. Недвижимость в доверительное управление частным компаниям 23
3.2. Развитие ипотеки и столичная реформа 24
Глава 4 . Экономическая часть 29
Заключение 36
Литература 42ВведениеВ сегодняшней России, последовательно продвигающейся по пути осуществления демократических преобразований, созданы серьезные предпосылки для формирования полноценного гражданского общества В таком обществе государство уже не играет определяющей роли и не занимает доминирующего места в числе прочих субъектов общественных отношений, но обеспечивает необходимые условия для социального саморазвития. Освобожденное от функции тотального контроля в области экономических отношений, культурной и духовной сферах, государство перекладывает часть несвойственных ему задач на иные структуры, которые вполне могут решать их самостоятельно, не прибегая к механизмам государственного регулирования. При этом особая роль отводится различным социальным институтам, так как они укрепляют демократические основы государственности, позволяя привлекать широкие круги населения к решению всевозможных вопросов организации жизни.
В рамках этой политики изменились представления о системе местных органов власти, нашедшие закрепление в российском законодательстве пореформенного периода. На других принципах стали строиться отношения по управлению местными делами городов, районов, сел. Так, местные органы власти выведены из состава государственных органов, из сферы единой централизованной власти и признаны органами самоуправления. В Конституции Российской Федерации (ст. 130) закреплен первостепенный принцип их деятельности - самостоятельность в решении вопросов местного значения. Важность данной реформы для Российского государства, уходящего от тяжелого наследия эпохи тоталитарного правления, трудно переоценить.
Такие изменения предоставляют людям шанс преодолеть инертность по отношению к вопросам управления, вызванную невозможностью реально повлиять на государственные дела, проявить инициативу, почувствовать свою социальную значимость, ограничить вероятность нарушения прав в результате произвола государственных органов. С другой стороны, для государства введение местного самоуправления - это препятствие на пути необоснованного разрастания его структур и расширения управленческих функций, возможность сосредоточить усилия на решении макроэкономических и иных глобальных проблем, требующих регулирования в масштабах всей страны. Независимое местное самоуправление в развитых странах сегодня рассматривается в качестве одной из главных основ / любого демократического строя. В 1998 году Россия подтвердила свою приверженность этому строю, присоединившись к Европейской хартии местного самоуправления\'.
Указанные события стали основой больших перемен в сфере гражданско-правового регулирования. Безусловно, появление новых субъектов конституционных отношений - органов местного самоуправления, не могло остаться незамеченным в цивилистике. Следствием реформ в области местного управления можно считать рождение нового абсолютно самостоятельного субъекта гражданского права - муниципального образования.
Гражданский кодекс РФ впервые вводит в правовую действительность данное понятие, определяет порядок участия в гражданском обороте органов местного самоуправления, устанавливает правовой режим муниципального имущества. Муниципальное образование наделяется имуществом и выступает в качестве его собственника.
Менее чем за десятилетнюю историю существования на правовой арене, муниципальные образования зарекомендовали себя как активные участники гражданско-правовых отношений. Хотя муниципальных образований в пределах Российской Федерации не так много по сравнению с другими субъектами гражданского права, их роль в отдельно взятой местности достаточно велика. Муниципальные образования ныне - известные и распространенные участники гражданско-правовых сделок, крупнейшие собственники недвижимости. Так, в Калининграде по состоянию на 1 января 1999 года около 50 процентов нежилых помещений и 70 процентов жилищного фонда находятся в муниципальной собственности.
Предметом курсовой работы являются отношения, связанные с управлением офисными зданиями муниципального недвижимого имущества.
В связи с тем, что согласно Конституции РФ, органы местного самоуправления самостоятельны в принятии решений по вопросам местного значения, в т.ч. и по вопросам управления муниципальной собственностью, материалом для исследования служат также собственные нормативные акты указанных органов.
Цель настоящей работы состоит в разработке мероприятий по управлению офисными зданиями. При этом необходимо решить следующие задачи:
-Проанализировать выбранный объект исследования;
-Разработать мероприятия по управлению данного офисного здания.
В работе использованы законодательные материалы и данные периодической и специальной литературы.ЗаключениеКак видно из таблиц 1 и 2 доходов от сдачи в аренду помещений по ставкам, используемым ДГи МИ (МКИ), недостаточно для содержания здания в безубыточном режиме.
Сочетание инвестиционного контракта и договора доверительного управления зданием позволило городу Москве:
• улучшить жилищные условия горожан, проживающих в здании;
• получить недвижимое имущество более высокого качества;
• зарегистрировать право собственности на здание в ЕГРП;
• избежать затрат из бюджета – на реконструкцию, и на содержание здания – в течение нескольких лет;
• получить дополнительный доход в бюджет в сумме 322,4 тыс. руб., отчисления в ДГ и МИ – 171,4 тыс. руб.
На примере деятельности ЗАО «Город» в качестве доверительного управляющего объектом городской собственности создана модель социально-ориентированной жилищной управляющей организации, которая руководствуется двумя важными принципами:
• основная деятельность управляющего заключается в предоставлении жилищных ус-луг, экономическое благосостояние управляющего зависит от результатов его деятельности;
• цель извлечения распределяемой прибыли от предоставления жилищных услуг отсутствует, полученная промежуточная прибыль используется для субсидирования содержания социального жилья и поддержания имущества города в удовлетворительном состоянии.
Думается, что такие социально-ориентированные управляющие организации могут явиться альтернативой товариществам собственников жилья, которым сложно адаптироваться в массовом муниципальном жилье из-за ограниченного дохода и особенностей менталитета проживающих в нем слоев населения.
Для достижения положительного экономического результата социально-ориентированной управляющей организации необходимо иметь надежное обеспечение для доступа к недорогим и долгосрочным инвестиционным ресурсам, каковым может являться собственное недвижимое имущество. В этом случае реализованные инвестиции дополнительно повышают кредитоспособность организации.
Формирование и введение новых механизмов управления недвижимостью осложняется несовершенством организационного и правового законодательства. Отсутствие в России права на частную собственность течение семи десятилетий, тотальный характер государственной собственности на землю, сложившиеся традиции централизованного управления через множество специализированных отраслевых структур привели к тому что, значительное количество объектов недвижимости приобрело своеобразный статус объектов с многими сособственниками.
Для большинства объектов недвижимости и имущественных комплексов точные границы земельных участков и состав имущества остаются незафиксированными и документально не оформленными. При этом российским законодательством установлены раз-личные права собственности и методы управления земельными участками и зданиями, сооружениями, расположенными на этих участках. К тому же отсутствует практический опыт управления недвижимостью с привлечением профессиональных управляющих и не получила необходимого развития соответствующая нормативная база. Механизм доверительного управления находится в начальной стадии становления, конструктивные прецеденты единичны и претерпевает значительные трудности в процессе своего развития. Это объясняется отсутствием закона «О доверительном управлении» и разработанных в его развитие нормативных документов.
В результате проводимых реформ на отечественном рынке недвижимости сложилась специфическая ситуация. С одной стороны, государственные и муниципальные собственники, продолжая процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками недвижимости и занимают особые позиции, например, на первичном рынке нежилых помещений. С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры принимают основные нормативные акты для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. Как показывает практика, в результате такого регулирования не всегда решаются проблемы эффективного пополнения государственного и муниципального бюджетов. Кроме того, до сих пор не сложился рынок компаний, которые осуществляли бы профессиональное управление государственной и муниципальной недвижимостью. На сегодняшний день существует несколько десятков управляющих компаний, которые в основном концентрируют свое внимание на управлении эксплуатацией.Литература.Конституция Российской Федерации.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации.
3.Административный Российской Федерации.
4.Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2002г. № 178-ФЗ
5 Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер,2002
6.Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада /I 1од ред. проф. Е.А. Суханова. - М., 1992, с. 110 - 115.
7.Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь /Университет Рутджерс (США). - М., 1992, с. 268.
8.Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. — Петроград, 1914, с. 71.
9.Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995.
10.Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 1993, с. 59.
Международные стандарты оценки МСО-1, МСО-5.
11.И.В. Смирнова \"Экономика недвижимости\", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 1996 - 49 с.
12.В.Н.Старинский, А.Н. Асаул, Т.А. Кускова \"Экономика недвижимости\", уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 1999, с. 83 - 135.
13.Е.И. Тарасевич \"Оценка недвижимости\", СПб.: СПб ГТУ, 1997, 422 с.
14. И.В. Смирнова \"Экономика недвижимости\", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 1996 - 49 с.
15. В.Н. Старинский, А.Н. Асаул, Т.А. Кускова \"Экономика недвижимости\", уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 1999, с. 83 - 135.
16. Е.И. Тарасевич \"Оценка недвижимости\", СПб.: СПб ГТУ, 1997, 422 с.'
|
|
