СодержаниеСодержание
Введение……………………………………………………………………………2
1. Основные аспекты оценки недвижимости в условиях рыночной экономики
1.1. Понятие и сущность недвижимости как объекта оценочной деятельности и участника рынка ипотечного кредитования……………………………………4
1.2. Особенности деятельности в области профессиональной оценки и виды стоимостных оценок объектов недвижимости..………………………………...10
1.3 Факторы повышения конкурентоспособности субъектов оценочной
деятельности……………………………………………………………………...28
2. Оценка недвижимости на примере «Обьинвестконсалт»…………………..36
2.1 «Обьинвестконсалт» как участник на современном рынке недвижимости и анализ эффективности направлений его оценочной деятельности………… 36
2.2 Методы оценки жилых помещений в ООО «Обьинвестконсалт» на приме-ре оценки квартир……………………………………………………………….67
2.3 Зарубежный опыт оценки недвижимости………………………………….85
3. Направления совершенствования оценки объектов недвижимости в услови-ях современной экономики…………………………………………………….111
Заключение………………………………………………………………………121
Список использованной литературы…………………………………………..123ВведениеВведение
В условиях жесткой конкуренции, быстроменяющийся ситуации на рынке недвижимости, ООО «Обьинвестконсалт» должно концентрировать внимание не только на внутреннее состояние дел в компании, но и анализе внешних факторов рынка недвижимости и выявлении наиболее эффективных направлений оценочной деятельности и ипотечного кредитования, развитие которых позволит им поспевать за изменениями, происходящими в их окру-жении.
В прошлом предприятия могли успешно функционировать, обращая внимание в основном на ежедневную работу, на внутренние проблемы, свя-занные с повышением эффективности использования текущей деятельности. Сейчас же, хотя и не снимается задача рационального использования потен-циала в текущей деятельности, исключительно важным становиться осущест-вление такого управления, которое обеспечивает адоптацию фирмы к быст-роменяющийся окружающей среде.
На сегодняшний день ООО «Обьинвестконсалт» занимает 15% доли рынка и это не плохой показатель в целом, но исследуемая компания находит-ся на втором месте после Центрального агентства недвижимости (Меридиан Констракшн), которое в свою очередь проводит активную маркетинговую политику, и тем самым привлекает клиентов.
Достигнуть результатов выше, возможно только с помощью внедрения новых услуг, а также четко организованной работы высококвалифицирован-ных специалистов во всех областях предлагаемых исследуемой компании на-правлений услуг с учетом текущего состояния и ожидаемых перспектив раз-вития рынка недвижимости.
Актуальность темы также обусловлена еще и тем, что механизмом, способным повысить эффективность деятельности оценочных учреждений и обеспечивающим достижение его результативности в динамичных условиях рыночной конъюнктуры, является внедрение в хозяйственную практику инно-вационных принципов развития оценочных механизмов и постоянный учет меняющихся потребностей рыночной среды.
Актуальность проблемы, важность ее решения определили выбор темы дипломной работы, и послужила основанием для определения цели и задачи данного исследования.
Целью данной дипломной работы является выявление и анализ ком-плекса факторов, отражающих текущие состояние и перспективы развития рынка недвижимости и их влияние на функционирования исследуемой орга-низации в рамках оказываемых ею оценочных услуг и других направлений деятельности на данном рынке.
Задачами исследования являются:
- исследовать основные теоретические аспекты оценки недвижимости в современных условиях;
- оценить рыночное положение исследуемой организации;
- проанализировать применяемые исследуемой организацией методы оценки недвижимости;
- исследовать зарубежный опыт оценки объектов недвижимости;
- предложить направления повышения эффективности оценочных про-цедур.
Объектом исследования в данной дипломной работе будет являться ООО «Обьинвестконсалт».
Предметом исследования – управление комплексом оценочных проце-дур в сфере недвижимости в организации.
1. Основные аспекты оценки недвижимости в условиях рыночной
экономики
1.1. Понятие и сущность недвижимости как объекта оценочной дея-тельности и участника рынка ипотечного кредитования
Согласно Гражданскому кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижи-мое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регист-рации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предпри-ятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект граждан-ских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изме-нением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также пере-дано по наследству.
К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производст-ва); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочте-ний может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть из-менено).
Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и не-жилые помещения .
В зависимости от характера использования недвижимость распределя-ется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерче-ской деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производст-венных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).
Рынок – способ взаимодействия продавцов и покупателей; совокуп-ность существующих и потенциальных покупателей товара. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для дру-гих товаров. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг опе-раций с объектами недвижимости (ЛитератураСписок использованной литературы
1. Гражданский кодекс РФ, принят Государственной Думой 21 октября 1994 года (в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 N 18-ФЗ, от 12.08.1996 N 111-ФЗ, от 08.07.1999 N 138-ФЗ, от 16.04.2001 N 45-ФЗ, от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 161-ФЗ, от 26.11.2002 N 152-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 23.12.2003 N 182-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 29.07.2004 N 97-ФЗ, от 29.12.2004 N 192-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 30.12.2004 N 217-ФЗ, от 02.07.2005 N 83-ФЗ, от 21.07.2005 N 109-ФЗ, от 03.01.2006 N 6-ФЗ, от 10.01.2006 N 18-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 30.06.2006 N 93-ФЗ, от 27.07.2006 N 138-ФЗ, от 03.11.2006 N 175-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 231-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 29.12.2006 N 258-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 19.07.2007 N 197-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ, от 01.12.2007 N 318-ФЗ, от 06.12.2007 N 333-ФЗ)
2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.11.2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 220-ФЗ)
3. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета. 1993. №237
4. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. - М.: Инфра-М, 2006. - 432 с.
5. Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и инноваций. - М.: Филинъ, 2007. - 336 с.
6. Гукова А.В. Оценка бизнеса для менеджеров., учебное пособие,-М.: Омега-М., 2006, - 176с.
7. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости», Учебник – 2-е издание, перераб.и доп. – Москва: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002г – 261 с.
8. Грибовский С. В. Методы капитализации доходов. - С.-Пб.: 2007. - 172 с.
9. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 2007 – 317 с.
10. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: Инфра-М, 2007. - 320 с.
11. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: институт профессиональной оценки.М.: Финансы и статистика., 2007. - - 31с
12. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004 – 128 с.
13. Десмонд. Г. М., Келли Р. Э. Руководство по оценке бизнеса. - М.: РОО, Академия оценки, 2006. - 264 с.
14. Есипов В.Е. Оценка бизнеса. – Москва. 2007. – 41с
15. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. «Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития.» - Учебное пособие. М.:2005. – 119 с.
16. Максимов С.Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб.2006. – 250 с.
17. Молчанов Н. Н. Инновационный процесс: организация и маркетинг. - С.-Пб.: С.-Петербургский университет, 2004. - 103 с.
18. Новиков Б.Д. «Рынок и оценка недвижимости в России». – М.: «Экзамен», 2007 – 180 с.
19. Новожилов В. В. Фактор времени в экономических расчётах./ Математико-экономические проблемы. - М.: 2003. - C. 3-24.
20. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Учебное пособие, М.: Дело, 2006г. – 164 с.
21. Риис Р. П. Основы оценки бизнеса. - М.: РОО, 2006. - 56 с.
22. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости.- учебное пособие для студентов. – 2-е издание.-М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 254с.
23. Федотова М. А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. - М.: Перспектива, 2006. - 103 с.
24. Хайман Д. Н. Современная микроэкономика: анализ и применение./ Под. ред. Валдайцева С. В. - М.: Финансы и статистика, 2002. - т.1,2. - 384 с.: табл., граф.
25. Хамин Д., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлторов» // Экономика и жизнь, 2007. – 96 с.
26. Харрисон Генри С. «Оценка недвижимости», Учебное пособие. Пер. с англ. – М.: РИО Мособлпрполгрфидата, 2005 – 108 с.
27. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов./ Под ред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ, 2006. – 310 с.
28. Экономическая стратегия фирмы./ Под. ред. Градова А. П. - С.-Пб.: Специальная литература, 2005. - 415 с.
|
|
