СодержаниеВВЕДЕНИЕ……………………….………………………………………….……..….. 3
ГЛАВА I. Общее положение об ипотеке……………………. …………………..…..5
ГЛАВА II. Виды ипотеки……………………………………………………….……15
§1. Ипотека земельных участков……………………………………….….. 15
§2. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся……………………………………………… 29
§3. Ипотека жилых помещений…………………...….....................................58
ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………….….87
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………...………….. 85ВведениеЗалог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств традиционно служит в странах с рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота. В современных условиях ипотека занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги, широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами. Расширение применения ипотеки как достаточно надежного гаранта прав и законных ин¬тересов кредиторов должно позволить в значительной степени разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надеж¬ность капиталовложений, дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других важнейших отраслей экономики. Ипотека в России получает все большее распространение. Однако в представлении большинства граждан ипотека - это покупка квартиры под залог недвижимости, что не совсем точно выражает ее суть. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. Залогодателем может быть как должник, так и собственник, решивший гарантировать своим имуществом исполнение чужих обязательств. Ипотека - это одна из разновидностей залога, которая представляет собой залог любой недвижимости при любых обстоятельствах. Так, залог квартиры при получении кредита на покупку автомобиля тоже является ипотекой. Ипотека охватывает и такую сферу гражданских правоотношений, как залог гражданами принадлежащего им на праве собственности жилья. Это связанно с болезненными социальными проблемами. Прошедшая при общем обнищании населения массовая жилищная приватизация, привела к тому, что очень часто квартира (реже и преимущественно в сельской местности - част¬ный дом ) составляет единственную реальную ликвидную ценность россий¬ского гражданина. В жизни случаются разные проблемы болезни (требующие дорогостоящего лечения), крах коммерческих начинаний (порождающие не¬обходимость погашения крупных долгов) и т. д.Заключениезаконодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее.
В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нем присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей при ипотеке каждого из рассмотренных мною объектов недвижимости каждом, особенно в сфере залога предприятий. Как очевидное достоинство законодательства следует отметить также весьма высокий уровень юридической техники, с каким сформулировано большинство норм. Стратегической целью государственной политики в сфере ипотеки и ее правового регулирования должно стать обеспечение условий для эффективного использования и развития залога недвижимости интересах удовлетворения потребностей общества и граждан, а также правовая защита этих интересов. Основными результатами реализации государственной политики, на мой взгляд, должны стать:
- становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью;
- обеспечение государственной защиты прав субъектов правоотношений залога недвижимости;
- развитие системы правового регулирования рынка ипотечных кредитов;
- обеспечения гарантии надёжности регистрации прав на недвижимость, доверия к записям единого государственного реестра прав.
- полное вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости.
Современные тенденции развития нормативной базы и экономики страны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права.ЛитератураСПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно правовые акты:
• Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ. Текст Кодекса опубликован в \"Российской газете\" от 30 декабря 2004 г. N 290, в \"Парламентской газете\" от 14 января 2005 г. N 5-6, в СЗ РФ от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 16. С изменениями от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ
• Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изменениями от 28 февраля 2007 г.) СЗ РФ от 29 октября 2001 г. N 44 ст. 4147
• Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г.) Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года Текст Федерального закона опубликован в \"Российской газете\" от 22 июля 1998 г. N 137, в СЗ РФ от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400
• Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 119-ФЗ \"Об аудиторской деятельности\" Текст Федерального закона опубликован в \"Российской газете\" от 9 августа 2001 г. N 151, в \"Парламентской газете\" от 14 августа 2001 г. N 152-153, в СЗ РФ от 13 августа 2001 г. N 33 (Часть I) ст. 3422 с изменениями от 3 ноября 2006 г. N 183-ФЗ
• Федеральный закон от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ \"О бухгалтерском учете\" Настоящий Федеральный закон вступает в силу со дня его официального опубликования Текст Федерального закона опубликован в СЗ РФ от 25 ноября 1996 г. N 48, ст. 5369, в \"Российской газете\" от 28 ноября 1996 г.( с изменениями от 3 ноября 2006 г. N 183-ФЗ).
• Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ \"О государственном земельном кадастре\". Текст Федерального закона опубликован в \"Российской газете\" от 10 января 2000 г. N 5, в \"Парламентской газете\" от 11 января 2000 г., N 4-5, в СЗ РФ от 10 января 2000 г., N 2, ст. 149. С изменениями от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ.
• Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" Текст Федерального закона опубликован в \"Российской газете\" от 30 июля 1997 г. N 145, в СЗ РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594. С изменениями от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ.
Судебная практика:
• Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 15 января 1998 г. N 26
\"Обзор практики рассмотрения споров, связанных
с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса
Российской Федерации о залоге\"
• Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 27 февраля 2001 г. N 61
\"Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства\"
• Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 1 июля 2004 г. N А35-191/03-С3
• Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 текст письма опубликован в \"Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации\", 2005 г., N 4
Литература:
• Комментарий к Федеральному закону \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (постатейный)/Отв. ред. Ткач А.Н. - ЗАО Юстицинформ, 2005 г.
• Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/Под ред. В.С. Ема. М., 1999. С. 120-121.
• Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки// Российская юстиция.- 2000.-№9,-С.21-22
• Комментарий к ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“/ Под ред. И.Д. Грачева.- М.- 1998.-XVII с.
• Г. А. Цылигна Ипотека: жилье в кредит. - М.: Финансы и статистика, 2002. с. 13
• Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 7-9
• Ипотека в строительстве (В. Артемов,\"эж-ЮРИСТ\", N 19, май 2005 г.)
• • Ялбулганов А.А. Правовой статус земельного участка. - Система ГАРАНТ, 2006 г.
• • Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ \"Об ипотечных ценных бумагах\". - Система ГАРАНТ, 2006 г.
• • Приходько А.И. Воспрепятствование разрешению дел в арбитражных судах: актуальные вопросы судебного правоприменения. - \"Волтерс Клувер\", 2006 г.
• • Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации. (2-е изд., доп. и перераб.) - \"Экзамен\", 2006 г.
• • Настольная книга судьи по гражданским делам (под ред. Н.К. Толчеева). - \"ТК Велби\", \"Издательство Проспект\", 2006 г.
• • Губин П.Е. Право на информацию и обязанность по ее предоставлению в
• • Гражданское право: Учебник. Том I (под ред. доктора юридических наук, профессора О.Н. Садикова). - \"Контракт\": \"ИНФРА-М\", 2006 г.
• • Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. - \"Изд. Тихомирова М.Ю.\", 2006 г.
• • Касьянова О.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. - Система ГАРАНТ, 2006 г.
• • Земельный участок: вопросы и ответы (под ред. Боголюбова С.А.) (3-е изд., перераб. и доп.). - \"Юстицинформ\", 2006 г.
• • Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - \"Волтерс Клувер\", 2006 г.
• • Кредитные организации в России: правовой аспект (отв. ред. Е.А. Павлодский). - \"Волтерс Клувер\", 2006 г.
• • Добрачев Д.В. Проблемы судебной практики в сфере оборота земли. - \"Волтерс Клувер\", 2005 г.
• • Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - \"Юрайт-Издат\", 2005 г.
• • Пономарева Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью. - Система ГАРАНТ, 2005 г.
• • Толкушкин А.В. Постатейный комментарий к главе 25 Налогового кодекса Российской Федерации \"Налог на прибыль организаций\" (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2004 N 204-ФЗ). - Система ГАРАНТ, 2005 г.
• • Комментарий к Федеральному закону \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (постатейный) (отв. ред. А.Н. Ткач) - \"Юстицинформ\", 2005 г.
• • Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" - Система ГАРАНТ, 2005 г.
• • Макаров Г.П. Садоводам, огородникам, дачникам: Юридический справочник. - Система ГАРАНТ, 2004 г.
• • Некрасова О.Ю. Личная недвижимость (то, что Вы хотите знать, но не у кого спросить). - \"Волтерс Клувер\", 2004 г.
• • Рогожин Н.А. Судебная практика и ее роль в правовом регулировании предпринимательской деятельности. - \"Волтерс Клувер\", 2004 г.
• • Толкушкин А.В., Комментарий (постатейный) к Федеральному закону \"О приватизации государственного и муниципального имущества\" - \"Российское отделение Международной налоговой ассоциации (Рос-ИФА)\", 2004 г.
• • Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - \"Юристъ\", 2002 г.
• • Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\". - \"Юристъ\", 2003 г.
• • Комментарий к Земельному кодексу (из книги \"Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации\") (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов) - \"Юрайт-Издат\", 2002 г.
• • Комментарий к Федеральному закону \"Об обороте земель сельскохозяйственного назначения\" (из книги \"Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации\") (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов) - \"Юрайт-Издат\", 2002 г.
• • Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - \"Юристъ\", 2002 г.
• • Комментарий к Федеральному закону \"Об акционерных обществах\" (под ред. М.Ю.Тихомирова) - \"Изд. Тихомирова М.Ю.\", 2002 г.
• •• Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций (под ред. О.Н. Садикова). - \"Юристъ\", 2001 г.
• • Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г. и др. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов - \"Юрайт-М\", 2001 г.
• • Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральными законами от 20 февраля 1996 г. N 18-ФЗ, от 12 августа 1996 г. N 111-ФЗ, от 8 июля 1999 г. N 138-ФЗ) (под общ. ред. А.М. Эрделевского) (с изменениями и дополнениями на 1 апреля 2001 г.) - \"Библиотечка РГ\", 2001 г.
• • Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - \"Юристъ\", 2001 г.
• • Крассов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. - \"Юристъ\", 2001 г.
• • Постатейный комментарий к Федеральному закону \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (под общ. ред. П.В.Крашенинникова) - \"Спарк\", 1999 г.
• • Смирнов В.В.,Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\" - \"Правовая культура\", 1999 г.
• • Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей (под общ. ред. М.И. Брагинского) - \"Правовая культура\", 1995 г.
• • Гражданско-правовые способы обеспечения исполнения обязательств (В.И. Казанцев, \"Законы России. Опыт, анализ, практика\", N 6, декабрь 2006 г.)
• • Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств (С.П. Гришаев, \"Законы России. Опыт, анализ, практика\", N 6, декабрь 2006 г.)
• • Теоретические проблемы учения о способах обеспечения исполнения обязательств (В.А. Белов, \"Законы России. Опыт, анализ, практика\", N 6, декабрь 2006 г.)
• • Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы (Р.С. Бевзенко, \"Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации\", N 12, декабрь 2006 г.)
• • Ипотека морских судов и морской залог (А.А. Шашорин, \"Закон\", N 12, декабрь 2006 г.)
• • Регистрация сделок с недвижимым имуществом (С.П. Гришаев, \"Гражданин и право\", N 12, декабрь 2006 г.)
• • Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения (А.А. Ялбулганов, \"Гражданин и право\", N 12, декабрь 2006 г.)
• • Влияние закона о долевом участии на финансирование банками долевого строительства (К.А. Адамян, \"Право и экономика\", N 12, декабрь 2006 г.)
• • Отдельные формы расчетов при ипотечном жилищном кредитовании (Е. Лемешко, \"Право и экономика\", N 12, декабрь 2006 г.)
• • Договор об ипотеке (А.Е. Русецкий, \"Право и экономика\", N 12, декабрь 2006 г.)
• • Правовые основы банковского аудита операций с ценными бумагами (С.С. Фомина, \"Аудиторские ведомости\", N 12, декабрь 2006 г.)
• • Ипотека как разновидность залога (Л. Сальникова, \"Финансовая газета. Региональный выпуск\", N 38, сентябрь 2006 г.)
• • Продажа доли с публичных торгов (Н.В. Зубарева, \"эж-ЮРИСТ\", N 36, сентябрь 2006 г.)
• • Особенности финансовой аренды (лизинга) недвижимости (Р.А. Захаров, \"Законодательство\", N 9, сентябрь 2006 г.)
• • Порядок оценки стоимости жилья, принадлежащего гражданам на праве собственности (Г.П. Макаров, \"Гражданин и право\", N 9 сентябрь 2006 г.)
• • Удержание как способ самозащиты гражданских прав (О. Трудова, \"Право и экономика\", N 9, сентябрь 2006 г.)
• • Обеспечение залогом будущих требований (Е. Суворов, \"эж-ЮРИСТ\", N 34, сентябрь 2006 г.)
• • О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ (А.В. Халдеев, \"Журнал российского права\", N 8, август 2006 г.)
• • Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы (В.А. Лапач, \"Закон\", N 8, август 2006 г.)
• • Предмет регулирования и действие во времени закона о долевом строительстве (А.А. Маковская, \"Закон\", N 8, август 2006 г.)
• • Некоторые проблемы залога имущественных прав (Н.В. Золотько, \"Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа\", N 3, май-июнь 2006 г.)
• • Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки (Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова, \"Законодательство и экономика\", N 5, май 2006 г.)
• • Оценка и страхование риска утраты права собственности на жилье (Ю.Т. Ахвледиани, \"Финансовый менеджмент в страховой компании\", N 2, II квартал 2006 г.)
• • Операция \"НИС\" (о возможностях приобретения жилья военнослужащим - участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения до окончания срока военной службы) (В.К. Белов, \"Право в Вооруженных Силах\", N 4, апрель 2006 г.)
• • Основные правовые проблемы государственного регулирования агропромышленного комплекса России (Е.А. Галиновская, \"Журнал российского права\", N 4, апрель 2006 г.)
• • Реализация принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества при государственной регистрации ипотеки (А.Е. Русецкий, \"Право и экономика\", N 4, апрель 2006 г.)
• • Последствия обращения взыскания на предмет залога (Е. Перепелкина, \"Корпоративный юрист\", N 3, март 2006 г.)
• • Ипотека без проблем, или как заложить офис (Е. Ракова, \"Расчет\", N 3, март 2006 г.)
• • Государственная регистрация прав на природные объекты (В.М. Дикусар, \"Законодательство и экономика\", N 2, февраль 2006 г.)
• • Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве (С.А. Лушкин, \"Право и экономика\", N 2, февраль 2006 г.)
• • Договоры, заключаемые в соответствии с новым ФЗ \"Об участии в долевом строительстве\", не являются инвестиционными (А.О. Рыбалов, \"Арбитражные споры\", N 1, январь 2006 г.)
• • Проблемы теории и судебно-арбитражной практики по вопросам применения способов исполнения обеспечения обязательств (В.А. Петрушкин, \"Правосудие в Поволжье\", N 1, январь-февраль 2006 г.)
• • Договор участия в долевом строительстве (М.А. Бобровникова, \"Журнал российского права\", N 1, январь 2006 г.)
• • Стоит ли покупать квартиру через жилищный кооператив (Л.С. Сергиева, \"Главбух\", N 1, январь 2006 г.)
• • Эффект оценится позже (М. Кислякова, \"эж-ЮРИСТ\", N 50, декабрь 2005 г.)
• • Ипотека: как получить кредит? (Л. Сальникова, \"Финансовая газета. Региональный выпуск\", N 46, ноябрь 2005 г.)
• • Ипотека. Новые возможности и новые проблемы (Д.Д. Муратова, С.А. Шилкин, \"Главбух\", N 6, март 2005 г.)
• • Комментарий к письму Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 (\"Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера\", N 6, март 2005 г.)
• • Тайны перезалога (О. Плешанова, \"эж-ЮРИСТ\", N 9, март 2005 г.)
• • Поспорим об ипотеке (И. Ордынская, Бухгалтерское приложение к газете \"Экономика и жизнь\", выпуск 10, март 2005 г.)
• • Комментарий к письму Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 \"О спорах,
• • Лепнина в ипотеке (О. Плешанова, \"эж-ЮРИСТ\", N 6, февраль 2005 г"
|
|
