СодержаниеСодержание
Введение……………………………………………………………………………...3
Глава 1. Теоретико-методологические основы оценка собственности
1.1.Понятие собственности и ее виды……………………………………………...8
1.2.Объективная необходимость оценки собственности………………………...16
1.3.Проблемы и подходы к оценке собственности в сельском хозяйстве….......27
Глава 2. Современное состояние использования собственности в ООО «Совагротех»
2.1.Характеристика ООО «Совагротех» как объекта исследования……………38
2.2.Использование земли ООО «Совагротех»……………………………………42
2.3. Оборот земли в МО Подольский и в ООО «Совагротех»…………………..48
2.4. Состояние ликвидности собственности ООО «Совагротех»……………….55
Глава 3. Совершенствование отношений собственности на основе ее оценки.
3.1.Использование результатов оценки собственности в сельском хозяйстве……………………………………………………………………………60
3.2.Влияние оценки на эффективность деятельности ООО «Совагротех»……..61
3.3.Подготовка кадров оценщиков и создание службы оценки………………....69
Выводы и предложения……………………………………………………………74
Литература…………………………………………………………………………..77
Приложения…………………………………………………………………………80ВведениеВведение
Актуальность изучения данной проблемы обусловлено тем, что в современных условиях возрастает важность определения стоимости собственности сельскохозяйственных предприятий. Сегодня существует необходимость уточнения методологии оценки собственности в сельском хозяйстве, позволяющей применить теорию оценки для повышения эффективности ведения бизнеса и обоснования необходимости оценки. Актуальность проблемы усиливается тем, что исследований по оценке собственности в сельском хозяйстве с учетом особенностей отрасли пока нет. Целесообразным является создание модели оценки собственности сельскохозяйственного предприятия, отвечающей требованиям рыночной экономики и особенностям отрасли. В состав сельскохозяйственного предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права, требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (товарные знаки) и другие исключительные права. В соответствии с частью первой ГК РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству, например фермерское хозяйство. Для этих целей необходима предварительная оценка. Это наиболее сложное направление оценочной деятельности. Существует множество невыясненных вопросов (особенно в такой отрасли как сельское хозяйство), что вызывает ошибки и неадекватные результаты оценки и приводит: - к снижению эффективности использования собственности сельскохозяйственных предприятий; - потере государством права на получение доходов (ошибки в финансовом механизме приватизации); - занижению суммы налога при совершении сделок с имуществом сельскохозяйственного предприятия, цена которого зависит от установленной стоимости; - затруднениям в получении инвестиций (различия в цене инвестора и получателя инвестиций); - сбоям в функционировании механизмов внутриотраслевого и межотраслевого перетекания капитала; - неравномерности развития экономики, противоречиям между собственниками и управленческим персоналом предприятия; - кризисному состоянию многих предприятий, трудностям их самостоятельной деятельности в рыночной среде. Оценка необходима при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям в целях их приватизации, передачи в доверительное управление, либо передачи в аренду; использовании вышеуказанных объектов оценки в качестве предмета залога; продаже или ином отчуждении этих объектов оценки или при переуступке долговых обязательств, связанных с ними; передаче таких объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Помимо этого оценка признается обязательной в случаях возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества; ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; выкупе или ином, предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд; проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы, при других отношениях собственности. Фактически законодатель признал, что реальная стоимость собственности (имущества), принадлежащего физическим и юридическим лицам, может не соответствовать стоимости, указанной в документах на приобретение, или балансовым показателям.
Степень изученности проблемы. Различные аспекты макроэкономических отношений, причины создания и деятельности предприятий (объекта изучения в данном исследовании) изложены в работах Маркса К., Коуза Р.Г., Сэйерта Е., Хедрика К., Макконелла К.Р., Брю С.Л., Самуэльсона П.А., Нордхауса В.Д. и других зарубежных экономистов. Обзор, критический анализ накопленных знаний и изложение собственного видения природы предприятия содержатся в трудах современных отечественных экономистов: Качалова Р.М., Кленера Г.Б., Тамбовцева В.Л., Шаститко А.Е. Основные теоретические положения по оценке собственности предприятий изложены преимущественно в трудах американских специалистов в области оценочной деятельности Пратта Ш.П., Линка Р., Десмонда Г.М., Келли Р.Э., Рииса Р.П. Вопросы оценки имущественного комплекса предприятия и недвижимости, как составляющего его элемента, рассмотрены Фридманом Д., Ордуэйем Н., Харрисоном Г.С., Эккертом Д.К. Большой вклад в развитие составляющей оценочной науки – определение стоимости обыкновенных акций в создание моделей ценообразования на финансовые активы внесли Росс С., Марковиц Х.М., Шарп У.Ф., Линтнер Д., Александер Г.Д., Бэйли Д.В., Гитман Л.Д., Джонк М.Д. Заслуживают внимания результаты научных исследований в области оценочной деятельности Американского института по оценке недвижимости, Института экономического развития Всемирного банка, Агентства международного развития США, Международного комитета по стандартам оценки имущества, Европейской группы ассоциаций оценщиков, Российского общества оценщиков, а также ряд практических разработок, осуществленных аудиторскими фирмами «большой пятерки» и иными крупными консалтинговыми организациями. К отечественным исследователям по проблемам оценки собственности предприятия относятся Валдайцев С.В., Горенбургов М.А. и Ю.М., Горемыкин В.А., Крутик А.Б., Григорьев В.В., Грязнова А.Г., Зинченко А.П., Федотова М.А., Островкин И.М., Тарасевич Е.И., Черняк В.З., Райзберг Б.А., Шайкин В.В., Ахметов Р.Г. Коваленко Н.Я. Предложения по практическому использованию методов оценки в процессе реструктурирования и антикризисного управления предприятием содержатся в работах Гатаулина А.М., Светлова Н.М., Ильиной Н.И., Узуна В.Я., Сарайкина В.А. Работы указанных авторов, несомненно, вносят большой вклад в теорию оценки. Однако остается неразрешенной проблема, так называемой, «конкретной оценки» собственности сельскохозяйственного предприятия. В российской оценочной науке мало изучены методы оценки собственности сельскохозяйственных предприятий, а именно оценка земли, зданий и сооружений, урожая, сельскохозяйственных животных и продукции производства. Существует необходимость научного обоснования применения общепринятых методов оценки, адаптации опыта зарубежных стран к российским условиям для расчета ключевых показателей оценки, учета факторов риска, связанных с недостоверностью, ограниченностью и несвоевременностью рыночной информации, используемой в оценке. Этим и обусловлен выбор темы нашего исследования: «Оценка собственности и направления использования её результатов (на примере ООО «Совагротех»)».
Объект исследования – сельскохозяйственное предприятие ООО «Совагротех» как имущественный комплекс и объект экономических отношений в системе развития отношений собственности.
Предмет исследования – подходы к оценке собственности ООО «Совагротех».
Цель исследования – провести оценку ООО «Совагротех» и предложить эффективные направления использования её результатов в системе развития отношений собственности.
Достижению поставленной цели будет способствовать решение ряда задач:
1.Охарактеризовать сущность, виды и объективную необходимость оценки
Собственности.
2.Обосновать проблемы и подходы к оценке собственности в сельском хозяйстве.
3. Проанализировать современное состояние использования собственности в ООО «Совагротех».
4.Разработать рекомендации по совершенствованию отношений собственности на основе ее оценки.
Теоретической и методологической основой исследованиями послужили макроэкономические теории, теории предприятия, теоретические разработки в области оценочной деятельности, управленческие теории, наработки по управлению финансами коммерческих организаций. При подготовке работы использованы методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение, измерение), моделирование, группировки, методы теоретического исследования.
Информационная база исследования сформирована на основе нормативно-правовых актов, статистических данных Федеральной службы государственной статистики, Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, данных первичного учета и годовых отчетов сельскохозяйственных предприятий.
Практическая значимость исследования заключается в том, что в работе проведена оценка собственности ООО «Совагротех» и предложены эффективные направления использования её результатов.
Структура работы: дипломная работа состоит из введения, трех глав, выводы и предложений, литературы и приложений.ЗаключениеВыводы и предложения
Главной задачей деятельности ООО «Совагротех» является выполнение плана по выращиванию и реализации зерна и зерновых, овощных культур, продукции растиениводства и животноводства, выполнение плана прибылей. В этих целях предприятие заключает договора с предприятиями торговли, мельницами, хлебокомбинатами. Имущество принадлежит фирме на праве полного хозяйственного ведения. В состав имущества ООО «Совагротех» входят основные фонды и оборотные средства, а также иные ценности, стоимость которых отражается в самостоятельном балансе. Переданное фирме в полное хозяйственное ведение имущество, включая дивиденды за счет прибыли образуют уставной и специальный фонды.
ООО «Совагротех» находится в промежутке 350 – 450 баллов – 4 класс, это нормальный уровень финансово-экономического потенциала. В целом можно отметить, что ООО «Совагротех» находится в достаточно хорошем финансово-экономическом положении, имеет положительную динамику результатов хозяйственной деятельности. Платежеспособность и финансовая устойчивость предприятия находится на приемлемом уровне. Предприятие имеет хорошие шансы для дальнейшего развития. Таким образом, результатом оценки стоимости для данного предприятия стало определение путей его дальнейшего развития.
Направления использования результатов оценки земли разнообразны.
В условиях рыночной экономики результаты оценки земель необходимы для:
- Приватизация объектов оценки, передача в доверительное управление или аренду.
- Залог имущества.
- Продажа и иное отчуждение объектов оценки.
- Сделки с сельскохозяйственными угодьями между группами землепользователей.
- Передача земельных участков в качестве вклада в уставной капитал, фонды юридических лиц, при возникновении споров о стоимости объекта.
- Выкуп или иное предусмотренное законодательством РФ изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
- Контроль за правильностью уплаты налогов.
- Корректировка данных бухгалтерского учета и отчетности.
- Проведение операций с земельными паями. При этом владелец земельного пая может использовать его следующим образом: продать; сдать в аренду другим владельцам земельных долей; внести как взнос при вступлении в создаваемые товарищества и общества; получить при выходе из предприятия с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства.
Результаты оценки объектов недвижимости используются для: развития рыночного оборота; ипотечного кредитования; аренды; налогообложения; повышения эффективности использования объектов недвижимости; принятия обоснованных управленческих решений; государственного регулирования экономики; имущественных споров, наследования.
Таким образом, результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования собственности предприятия юридически, технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
В целях совершенствования оценки собственности на предприятиях целесообразно внедрение службы оценки на предприятии, которая позволит оптимизировать систему оценки стоимости за счет реализации следующих мероприятий:
Организация оценки и учета по центрам ответственности.
Важнейшая процедура системы внутреннего контроля - учет расходов и доходов по соответствующим центрам ответственности и центрам затрат.
Учет по центрам ответственности позволяет формировать показатели, характеризующие вклад отдельных подразделений и управленцев в общий результат строительной организации. Руководитель центра затрат отвечает только за уровень затрат.
Несмотря на явные преимущества учета по центрам ответственности, в строительном комплексе такая процедура пока не нашла широкого применения.
При этом основными препятствующими факторами являются: неразвитость методических подходов к применению этой процедуры; опасение руководителей строительных организаций за распад в результате центробежных сил.
Сущность применения процедуры учета по центрам ответственности заключается в том, что помимо целей строительной организации возникают еще цели отдельных подразделений.
Последние полностью должны соответствовать генеральным целям всего хозяйствующего субъекта.
Следовательно, часть показателей формируется для применения принятия управленческих решений на уровне отдельных подразделений, а другая часть - руководством всей строительной организации.
Таким образом, оценочная информация распределяется по центрам принятия соответствующих управленческих решений.
Автоматизация системы оценки собственности предприятий. Поскольку система внутреннего контроля и оценки − это основа управления, присутствующая на всех уровнях функционирования предприятия и обеспечивает оптимальный ход бизнес-процессов на всех стадиях процесса управления (планирование, организация, регулирование, учет, анализ), то, для того, чтобы автоматизировать систему оценки целесообразней всего автоматизировать всю систему управления предприятием.ЛитератураЛитература
1. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II. // Сбоник нормативно-правовых документов - М., 2008.
2. Постановление Правительства РФ от 30 января 2003 г. № 52 О реализации Федерального закона «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей» – Информационный бюллетень Минсельхоза России, 2003. – № 3–4. – С. 25–27.
3. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2006.
4. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 2005.
5. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2004.
6. Грузинов В. П., Грибов В. Д. Экономика предприятия М.: Финансы и статистика, 2002. – с.124,150.
7. Добровенский В. Шевелев В. Как оценить доходность предприятия // Экономика и жизнь. – 2005 №30. – с. 37.
8. Зельднер А. Г. Резервы повышения рентабельности сельскохозяйственного производства. М.:Колос. 2002
9. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2005.
10. Коваленко Н. Я. Экономика сельского хозяйства / Курс лекций. – М.: ЭКМОС 2004. – с. 268
11. Литвин М. Н. О факторном методе планирования прибыли и рентабельности // Финансы, 2004. - №3. – с. 29-35
12. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 2001.
13. Оценка недвижимости в сельском хозяйстве (особенности и методы) / Романов А.Н., Петранева Г.А. // Сборник научных трудов. Изд- во МСХА – М., 2003г – Выпуск 10. - С. 62-66.
14. Оценка бизнеса сельскохозяйственного предприятия / Романов А.Н., Петранева Г.А. // Научные труды. Изд-во МСХА. – М., 2004г - Том 2. – С. 41-44.
15. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 2002.
16. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 2008.
17. Развитие оценочной деятельности в сельском хозяйстве / Романов А.Н. // Сборник научных трудов. Изд-во МСХА – М., 2002г – Выпуск 9. - С. 112-116.
18. Развитие аренды движимого и недвижимого имущества / Романов А.Н., Петранева Г.А. // Научные труды. Изд-во МАДИ (ГТУ), РГАУ- МСХА, ЛНАУ – Москва-Луганск, 2007г – Том 1. Экономика. – С. 44-47
19. Петренко Н. Я., Чужинов П. Н. Экономика сельскохозяйственного производства Алма–Ата Кайнар, 2002. –с. 221 – 238.
20. Романов А.Н. Оценка собственности АПК Московской области // Международный сельскохозяйственный журнал. - 2007г – № 2. – С. 29-31
21. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консалтбанкир, 2003.
22. Сиротинский А. Слагаемые рентабельности // АПК: экономика, управление, 2002. - №10.
23. Смородин М. Б. Основы анализа рентабельности сельскохозяйственных предприятий М.: Статистика, 2007
24. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
25. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 2001.
26. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2002.
27. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.
28. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2001.
29. Экономика предприятия./Под ред. Горфинкеля В. О., Швандара В. А. // М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2002. – с. 60-65
30. Экономика сельского хозяйства/Под ред. Добрынина В. А. М.: Агропромиздат, 2000.- с. 248-251
31. Эйнштейн Д. Рентабельность сельского хозяйства как фактор социально-экономической стабильности // АПК: экономика, управление. 2004, -№10.- с. 66-72
Литература
1. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II. // Сбоник нормативно-правовых документов - М., 2008.
2. Постановление Правительства РФ от 30 января 2003 г. № 52 О реализации Федерального закона «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаропроизводителей» – Информационный бюллетень Минсельхоза России, 2003. – № 3–4. – С. 25–27.
3. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2006.
4. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 2005.
5. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2004.
6. Грузинов В. П., Грибов В. Д. Экономика предприятия М.: Финансы и статистика, 2002. – с.124,150.
7. Добровенский В. Шевелев В. Как оценить доходность предприятия // Экономика и жизнь. – 2005 №30. – с. 37.
8. Зельднер А. Г. Резервы повышения рентабельности сельскохозяйственного производства. М.:Колос. 2002
9. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2005.
10. Коваленко Н. Я. Экономика сельского хозяйства / Курс лекций. – М.: ЭКМОС 2004. – с. 268
11. Литвин М. Н. О факторном методе планирования прибыли и рентабельности // Финансы, 2004. - №3. – с. 29-35
12. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 2001.
13. Оценка недвижимости в сельском хозяйстве (особенности и методы) / Романов А.Н., Петранева Г.А. // Сборник научных трудов. Изд- во МСХА – М., 2003г – Выпуск 10. - С. 62-66.
14. Оценка бизнеса сельскохозяйственного предприятия / Романов А.Н., Петранева Г.А. // Научные труды. Изд-во МСХА. – М., 2004г - Том 2. – С. 41-44.
15. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 2002.
16. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 2008.
17. Развитие оценочной деятельности в сельском хозяйстве / Романов А.Н. // Сборник научных трудов. Изд-во МСХА – М., 2002г – Выпуск 9. - С. 112-116.
18. Развитие аренды движимого и недвижимого имущества / Романов А.Н., Петранева Г.А. // Научные труды. Изд-во МАДИ (ГТУ), РГАУ- МСХА, ЛНАУ – Москва-Луганск, 2007г – Том 1. Экономика. – С. 44-47
19. Петренко Н. Я., Чужинов П. Н. Экономика сельскохозяйственного производства Алма–Ата Кайнар, 2002. –с. 221 – 238.
20. Романов А.Н. Оценка собственности АПК Московской области // Международный сельскохозяйственный журнал. - 2007г – № 2. – С. 29-31
21. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консалтбанкир, 2003.
22. Сиротинский А. Слагаемые рентабельности // АПК: экономика, управление, 2002. - №10.
23. Смородин М. Б. Основы анализа рентабельности сельскохозяйственных предприятий М.: Статистика, 2007
24. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
25. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 2001.
26. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2002.
27. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.
28. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2001.
29. Экономика предприятия./Под ред. Горфинкеля В. О., Швандара В. А. // М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2002. – с. 60-65
30. Экономика сельского хозяйства/Под ред. Добрынина В. А. М.: Агропромиздат, 2000.- с. 248-251
31. Эйнштейн Д. Рентабельность сельского хозяйства как фактор социально-экономической стабильности // АПК: экономика, управление. 2004, -№10.- с. 66-72
|
|
