СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.1. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 5
1.2. ОСНОВНЫЕ СУБЪЕКТЫ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 23
1.3. СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА, УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ В ПРОЦЕССЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 33
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 1 45
2. АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ И ПРОБЛЕМ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 46
2.1. ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА. 47
2.2. ОЦЕНКА СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 51
2.3. ОЦЕНКА СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 56
2.4. ОЦЕНКА СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 62
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2 71
3. ПЕРСПЕКТИВЫ И ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 73
3.1. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 73
3.2. СПОСОБЫ РЕШЕНИЯ ДЕФИЦИТА ЛИКВИДНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 78
3.3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ 87
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3 94
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 96
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 99ВведениеАктуальность темы обусловлена тем, что в современных условиях регулирование процесса развития коммерческой недвижимости, повышение эффективности управления, а также приведение механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости к стандартам общемирового уровня является значимой задачей.
В настоящее время в Санкт-Петербурге активно развивается рынок аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости. Поэтому требуется грамотная реализация стратегий развития и расширения. Часто требуется увеличение торговой площади и объема оказываемых услуг, повышение их количества и качества, развитие многопрофильности бизнеса, что в конечном итоге повышает доходность и рыночную стоимость объекта собственности.
Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга уверенно набирает обороты и расценивается местными бизнесменами как высокорентабельный и перспективный.
В связи с этим актуальным является вопрос регулирования процесса развития коммерческой недвижимости, повышение эффективности ее использования, а также методов проведения механизма функционирования рынка коммерческой недвижимости к стандартам общемирового уровня.
Объектом исследования выступает рынок коммерческой недвижимости г.Санкт-Петербурга.
Предметом исследования являются организационно-экономические, правовые, управленческие взаимосвязи и отношения субъектов и объектов рынка коммерческой недвижимости.
Цель дипломной работы состоит в анализе и прогнозировании развития рынка коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга.
Для достижения цели работы были поставлены и решены следующие задачи:
1) проанализирована сложившаяся классификация объектов коммерческой недвижимости;
2) рассмотрены основные субъекты рынка коммерческой недвижимости;
3) проанализирована стратегия маркетинга и управление рисками в процессе девелопмента коммерческой недвижимости;
4) дана оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга;
5) проведен анализ ситуации на рынках офисной, гостиничной и коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга;
6) разработаны перспективы и пути развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Методы, которые использованы в дипломной работе: методы экономических исследований (абстрактно-логический, системный, экономико-статистический), анализ литературных источников, законодательных и нормативных актов Правительства Российской Федерации, материалов всероссийских и международных научно-практических конференций, энциклопедической литературы.
Исследование проводилось в несколько этапов:
1. Анализ теоретических основ управления инвестиционной деятельностью на рынке коммерческой недвижимости;
2. Анализ тенденций и проблем развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
3. Разработка перспектив и путей развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии. Общий объем работы составляет 103 страницы, из них 15 таблиц, 13 рисунков, библиография, содержащая 51 наименование источников.ЗаключениеВ работе обобщены результаты, полученные автором. Она представляет собой комплексное исследование, которое включает в себя все этапы решения поставленных задач – от разработки теоретических и методических основ до практической их реализации.
Это позволило достигнуть цели работы: анализ и прогнозировании развития рынка коммерческой недвижимости города Санкт-Петербурга и сделать следующие выводы:
1. Объект коммерческой недвижимости – это объект, относящийся к нежилому фонду и приносящий определенный доход. Выделено три наиболее популярных сегмента коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, в которые направлены основные объемы инвестиций: гостиницы, офисные здания, торговые предприятия.
2. На рынке гостиничной недвижимости происходит смена позиционирования Санкт-Петербурга как на внутреннем, так и международном туристских рынках: уход от специализации на обслуживании «недорогого» туристского спроса и превращение Санкт-Петербурга в город эксклюзивного инсентив-туризма, свадебных поездок, деловых и конгрессно-выставочных мероприятий высокого уровня. В результате того, что строительство гостиниц в Санкт-Петербурге в 2006–2007 годах не укладывалось в запланированные сроки, показатели доходности верхнего сегмента рынка остались на высоком уровне, в том числе за счет увеличившегося спроса, позволившего повысить заполняемость отелей.
3. Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга продолжил динамично развиваться. Накопленный за несколько лет неудовлетворенный спрос на качественные помещения способствовал росту девелоперской активности и реализации проектов классов А и В. Одной из особенностей офисного рынка Санкт-Петербурга остается несоответствие класса большинства офисных центров международным стандартам.
4. На рынке торговой недвижимости в 2007 г. наиболее активно развивался сегмент торговых центров, общие площади которых увеличились за год на 317 000 кв. м и составили на конец декабря 2007 г. 2 186 000 кв. м. Рост ставок аренды в торговых центрах с профессионально разработанной концепцией по разным товарным группам составил в среднем 4–8% для якорных арендаторов и 17–20% для прочих арендаторов.
5. Механизм управления объектами коммерческой недвижимости должен включать ряд мероприятий, повышающих инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости. Такие мероприятия устанавливаются на основе изучения рынка с выявлением потребительских характеристик, влияющих на доход, приносимый недвижимостью. Выбор мероприятия должен анализироваться с учетом эффективности управления. Это позволит определить очередность мероприятий исходя из сложившихся условий, целей собственника (или управляющей компании) и возможностей их финансирования.
6. Управление объектами коммерческой недвижимости на базе инвестиционной привлекательности актуально для целого ряда задач: привлечение средств на развитие объекта, повышение его доходности, продажа объекта на рынке. Представленный анализ может использоваться организациями-участниками рынка недвижимости: девелоперскими компаниями, оценочными фирмами, кредитными организациями и др.
7. Повышение инвестиционной привлекательности на основе создания благоприятной инфраструктуры в Санкт-Петербурге, по нашему мнению, является одним их основных механизмов привлечения инвесторов в сектор коммерческой недвижимости
8. Спрос на объекты недвижимости и ликвидные помещения во много раз превышает предложение. По нашему мнению, существует два основных способа изыскания ликвидных помещений для коммерческих объектов: государственная поддержка инвесторов с целью решения проблем развития инфраструктуры и освобождение объектов и территорий от имущественных обременений.
9. Наиболее успешными будут компании, которые выбрали смешанную стратегию инвестирования в действующие объекты и, одновременно, в проекты девелопмента. Наибольший интерес проявляется к офисной недвижимости. В секторе торговой недвижимости спрос стабильно остается высоким. В гостиничном секторе спрос по-прежнему сильно превышает предложение. Можно сделать заключение, что нарастающая тенденция останется стабильной во всех секторах.Литература1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.94 г. № 51-ФЗ (в ред. федеральных законов от 20.02.96 г. № 18-ФЗ, от 12.08.96 г. № 111-ФЗ, от 08.07.99 г. № 138-ФЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая от 26.01.96 г. № 15-ФЗ.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 24 декабря 2004 года N 191-ФЗ
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ.
5. Федеральный закон РФ от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6. Федеральный закон от 25 февраля 1999 №39-ФЗ. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».
7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\".
8. Закон Санкт-Петербурга от 30.07.1998 г. №185-36 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Санкт-Петербурга» (в ред. закона Санкт-Петербурга от 08.05.2001 N 348-46, с изм., внесенными законом Санкт-Петербурга от 09.12.2003 N 676-101).
9. Закон Санкт-Петербурга от 30.12.2003 г. №778-116 «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» (в ред. законов Санкт-Петербурга от 30.12.2004 N 721-102, от 20.02.2006 N 25-10, от 15.02.2007 N 41-10).
10. Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 г. №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (в ред. законов Санкт-Петербурга от 22.12.2004 N 644-96, от 26.12.2005 N 694-106, от 11.05.2006 N 226-36, от 19.03.2007 N 105-23).
11. Закон Санкт-Петербурга от 18.10.2004 г. №482-69 «Об учетной регистрации инвестиционных договоров и договоров долевого участия в строительстве и реконструкции объектов недвижимости в Санкт-Петербурге».
12. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 г. №1561 «О методиках определения размеров арендной платы за земельные участки» (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2005 N 51, от 25.02.2005 N 192, от 13.09.2005 N 1349, от 22.11.2005 N 1796, от 21.02.2006 N 167, от 24.05.2006 N 635, от 12.10.2006 N 1258).
13. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 6.07.2004 г. №1268 «О программе размещения объектов гостиничной инфраструктуры в Санкт-Петербурге» (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 08.02.2005 N 152, от 25.04.2006 N 467, от 25.07.2006 N 907, от 26.02.2007 N 204).
14. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 г. №1592 «Об утверждении положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции» (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 29.12.2004 N 2084, от 02.08.2005 N 1180, от 30.12.2005 N 2065, от 04.04.2006 N 393, от 24.04.2006 N 459, от 22.08.2006 N 966, от 01.11.2006 N 1343, от 18.12.2006 N 1588, от 15.05.2007 N 492).
15. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 1.03.2005 г. №216 «О стратегических инвестиционных проектах Санкт-Петербурга».
16. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 г. №837 «Об утверждении перечня стратегических инвестиционных проектов Санкт-Петербурга и перечня стратегических инвесторов Санкт-Петербурга» (в ред. Постановлений Правительства Санкт-Петербурга от 24.04.2006 N 460, от 07.06.2006 N 662, от 25.07.2006 N 908, от 05.09.2006 N 1098, от 25.10.2006 N 1284, от 06.02.2007 N 105, от 20.03.2007 N 280).
17. Приказ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 16.09.2003 г. №341 «Об утверждении регламента взаимодействия Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по городу Санкт-Петербургу при осуществлении процедуры государственного кадастрового учета земельных участков».
18. Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 29.04.2005 г. №695 «О составе, порядке разработки, согласования и утверждения временных регламентов застройки земельных участков».
19. Распоряжение Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 12.10.2004 г. №19 «Об утверждении порядка выдачи разрешений на строительство и производство ремонтно-реставрационных работ в Санкт-Петербурге» (в ред. распоряжения Комитета по строительству Санкт-Петербурга от 27.04.2006 N 104)
20. Васильев В.М., Панибратов Ю.П., Резник С.Д., Хитров В.А. Управление в строительстве: Учебник для вузов / В.М. Васильев, Ю. П. Панибратов, С.Д. Резник, В.А. Хитров; Под общ. ред. В.М. Васильева. Изд. 2-е, перераб. и доп. – М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2001. – 352 с.: ил.
21. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. –323 с.
22. Инвестиционная привлекательность рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга. Демо-версия отчета за 2007 г. Руководитель проекта Ракомса К.В. – С-Пб.: 2007 г.
23. Ковалёв В.В. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. — М.: Финансы и статистика. 2005-432с.
24. Крылов Э.И., Власова В.М., Журавкова И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия: Учеб. пособие. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 608 с.: ил.
25. Кулибанова В.В. Формирование механизма управления развитием коммерческой недвижимости. Дисс. на соискание уч.степени канд. экон. наук. – С.-Пб.: 2003 г.-192 с.
26. Ларсон У.Э., Грэй К.Ф. Управление проектами: Учебник, пер. с англ, перераб. изд. / Под ред. Дудникова В.М. – М.: Дело и сервис, 2007. – 608 с.
27. Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости. Автореферат дисс. на соискание уч.степени канд. экон. наук. – С.-Пб.: 2007 г.-19 с
28. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие – М.: ИНФРА-М, 2001.
29. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике; рук. авт. кол.: Коссов В.В., Лившиц В.Н., Шахназаров А.Г. – М.: ОАО «НПО «Изд-во «Экономика», 2000. – 421 с.
30. Обзор рынка недвижимости. Россия 2008. REAL ESTATE REVIEW. Материалы консалтингового агентства Colliers International.
31. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.
32. Попов В.Л., Кремлев Н.Д., Ковшов В.С. Управление инновационными проектами: Учебное пособие для ВУЗов. – М.: Инфра-М, 2007. – 336 с.
33. Управление проектами. Под ред. Суворовой П.А., пер. с англ. Кириченко А.С., Силонова А.М., Скворцов Н.а. и др. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2007. – 189 с.
34. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. пособие / Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова. – М. - СПб., 1997. – 307 с.
35. Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. Инвестиции: Пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2003. – 1028 с.
36. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 1999. – 440 с.
37. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Часть 1 – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2001.
38. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения: Учебник для вузов: В 2-х частях / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Часть 2 – Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 2001.
39. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебник. /Под общ. ред. проф. П.Г.Грабового и проф. А.И.Солунского. – М.: Изд-во «АСВ», Изд-во КУП «Нижнекамская городская типография», 2006.
40. Современные методы управления недвижимостью: Учебное пособие. / С.А. Баронин, В.Я. Осташко, А.А. Еремкин. – Пенза: ПГАСА, 2003. – 56 с.
41. http://www.arin.spb.ru. Информационный портал «Вся недвижимость Петербурга»
42. http://www.akdi.ru. Интернет-сервер \"АКДИ Экономика и жизнь\".
43. http://www.Bn. ru. Информационный портал: Бюллетень недвижимости
44. http://www.gorodovoy.spb.ru. Информационный портал: Новости Петербурга .
45. http://www.know-house.ru. Информационная система по строительству.
46. http:// www.konkir.ru Информационный портал: Конкуренция и рынок.
47. http://www.nrn.ru. Информационный портал: новости рынка недвижимости.
48. http://www.gks.ru Федеральная служба государственной статистики
49. http://hotelinvest.ru/ Информационный портал Правительства Санкт-Петербурга: инвестиции в гостиничную инфраструктуру
50. http://www.gov.spb.ru/ Официальный портал Администрации Санкт-Петербурга, раздел «Экономика и бизнес», справочник инвестора.
51. http://www.hotellink.ru/ Официальный сайт компании «Петербургские отели»
|
|
