СодержаниеВведение…………………………………………………………………………3
Глава 1 Сущность и история развития ипотеки
1.1. История развития ипотеки……………………………………………….8
1.2 История развития ипотеки в России……………………………………14
1.3. Экономическое содержание ипотечных отношений………………….20
1.4 Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений в экономике……………………………………………………………23
Глава 2 Организация финансово-кредитного механизма жилищной ипотеки
2.1 Ипотечный рынок в России……………………………………………….28
2.2 Становления ипотечных отношений в Российской Федерации: федеральный и региональный уровни………………………………………..40
2.3 Риски ипотечного кредитования…………………………………………..53
2.4 Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам…………………………………………………………………………61
2.5 Анализ предлагаемых московскими банками программ в сфере ипотечного кредитования………………………………………………………69
Глава 3 Совершенствование механизма ипотечного кредитования
3.1 Внесение изменений и дополнений в действующее законодательство………………………………………………………………..79
3.2 Привлечение инвестиций в ЖКС и развитие строительного комплекса………………………………………………………………………..92
Заключение…………………………………………………………………………112
Список литературы………………………………………………………………….116
ПриложенияВведениеАктуальность выбранной темы дипломной работы
Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жилье и условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома.
Тем не менее, значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи.
Обратимся к ценам на строящееся или продаваемое из обменного фонда жилье. Цены же на московские квартиры колеблются от 1000 (в отдаленных новостройках или ближнем Подмосковье) до 100000 с лишним долларов в центре, престижных домах или домах с улучшенной планировкой.
Конечно, цены на жилье в московском регионе нельзя считать безусловным ориентиром для определения его стоимости в целом по России. Однако, если цены на жилье в регионах могут быть существенно ниже, чем в Москве и области, то его недоступность определяется гораздо меньшим размахом жилищного строительства ввиду отсутствия достаточных финансовых средств, с одной стороны, и гораздо меньшими возможностями для роста доходов в этих регионах – с другой.
Таким образом, ясно, что даже жесткий режим экономии не даст возможности приобрести жилье в обозримом будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения возможно превратить желаемое в реальность. Во-первых, взятое на себя обязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство может реализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса в стоимость приобретаемого жилья. Во-вторых, необходимо кардинально изменить условия предоставления ипотечного кредита.
Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.
Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.
Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.
Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом по закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
И, наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.
Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломной работы.
Объект и предмет исследования
Объектом исследования в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России.
Цель и задачи исследования
Цель дипломной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и предложении путей её совершенствования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:
рассмотреть сущность ипотечного кредитования;
рассмотреть этапы становления ипотечных отношений в России
провести исследование проблем жилищного кредитования
рассмотреть федеральный и региональные уровни развития ипотеки
рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.
Методическая основа исследования
Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В., Смирнов В., Минц В., Шадрин А.
Структура работы
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы.
В первой главе \"Сущность и история развития ипотеки” раскрыта сущность ипотечного кредитования, а также его роль в экономическом развитии.
Во второй главе \"Организация финансово-кредитного механизма жилищной ипотеки \" проведен анализ развития и становления ипотечных отношений в России, изучено состояние жилищной проблемы, рассмотрены федеральный и региональные уровни развития, рассмотрено ипотечное кредитование жилищного строительства, инструменты ипотеки и риски, уделено внимание роли агентства по ипотечному кредитованию.
В третьей главе \" Совершенствование механизма ипотечного кредитования \" проанализированы основные прикладные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем.
В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.ЗаключениеПроанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:
1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго- и материалоемки.
В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:
• постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
• оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
• сохранить и расширить рабочие места;
• повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.
3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
• недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
• отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
• недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
• отсутствие вторичного рынка закладных.
4. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.
Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.
5. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях
Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.
Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.
Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.
Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.
Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.
Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, позволило бы снизить ставки по ипотечным кредитам до приемлемых 5-10% годовых, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.Литература"
|
|
