СодержаниеСодержание
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА 5
1.1. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 5
1.2. УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ У УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 13
ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 21
2.1. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛОГО ДОМА 21
2.2. ПРАВОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ МЕЖДУ ЗАСТРОЙЩИКОМ, ЗАКАЗЧИКОМ И ДОЛЬЩИКОМ ПРИ ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 23
2.3. ПРАВОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ОКОНЧАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА 26
2.4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 27
ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 33
3.1. ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 33
3.2. ТРУДНОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ 39
3.3. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА 51
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 60
БИБЛИОГРАФИЯ 63
ПРИЛОЖЕНИЯ 66ВведениеВ декабре 2004 года принят государственной Думой и о одобрен Советом Федерации Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В нем прописаны довольно жесткие требования к застройщикам, привлекающим деньги граждан и организаций для строительства недвижимости. И конечно, эти же требования должны быть отражены и в договоре долевого участия в строительстве.
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью совер-шенствования нормативно-правовой базы в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившейся практики применения нормативно-правовых актов. При этом следует учитывать возникновение новых факторов социального, экономического и правового характера и постоянное развитие гражданско-правовых отношений, где объектом выступает недвижимое имуще-ство. Принятие данного закона о долевом строительстве было вызвано необхо-димостью решить проблемы участников долевого строительства, то есть физи-ческих лиц, пытающихся с помощью долевого инвестирования в строительство приобрести большую площадь за меньшие деньги. Учитывая, что внесение де-нежных средств производится еще до начала строительства жилого дома, то, учитывая инфляционные процессы, указанная форма капиталовложений или инвестиций в строительство позволяет гражданам сэкономить значительные финансовые средства.
Это новый для гражданского законодательства договор, в котором уста-новлены существенные условия, права и обязанности застройщика и участни-ков долевого строительства. Участником договора об участии в долевом строи-тельстве обычно являются физические лица. Поэтому в тех случаях, когда сторонами инвестиционного договора являются только юридические лица, либо юридические лица и граждане-предприниматели и их отношения не основаны на договоре участия в долевом строительстве, то данный закон не применяется. Возникшие отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством об инвестиционной деятельности, и осуществляются на основе договора или государственного контракта.
Итак, под заказчиком понимается юридическое лицо, осуществляющее по поручению инвестора (или застройщика) организацию работ на строительной площадке, контроль за качеством строительно-монтажных работ, их приемку от подрядчика и передачу построенного объекта инвестору (застройщику).
Цель работы – проанализировать правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве.
Задачи:
1. Изучить суть договора о долевом участии в строительстве.
2. проанализировать правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом строительстве.
Объект исследования – договор о долевом участии в строительстве.
Предмет исследования - правовое регулирование перехода права собственности по договору о долевом участии в строительстве.ЗаключениеИнвестиционно-строительная деятельность - это процесс привлечения и использования средств инвестирования, организации строительства и возведе-ния зданий, сооружений. Законодательство разграничивает инвестиционную деятельность и долевое строительство. Проблема укрепления юридических га-рантий прав участников долевого строительства жилья в нашей стране чрезвы-чайно актуальна.
Договор участия в долевом строительстве в настоящее время очень рас-пространен, однако его правовая природа остается неоднозначной. Дело в том, что такой договор можно трактовать как посреднический, разновидность дого-вора подряда (письмо Роспотребнадзора от 01.08.05 N 0100/5932-03-32) или как отношения возмездного оказания услуг. Арбитражная практика рассматривает соглашение о долевом участии в строительстве как договор о совместной дея-тельности (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.05 N Ф04-1429/2005(9489-А45-12), ФАС Поволжского округа от 07.12.07 N А55-5414/2006-40). Также судьи квалифицируют договор о долевом участии в строительстве жилья в качестве инвестиционного (постановление ФАС Цен-трального округа от 11.12.06 N А08-11574/05-20).
Договор участия в долевом строительстве направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся поме-щений, поэтому при реализации инвестиционных проектов по строительству объектов недвижимости ключевой фигурой является застройщик. На нем лежит обязанность в установленный срок построить на земельном участке объект не-движимости или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта другой стороне - дольщику, который в свою оче-редь должен профинансировать строительство (реконструкцию).
Застройщик - это юридическое лицо, которое независимо от своей орга-низационно-правовой формы имеет в собственности или на праве аренды зе-мельный участок. В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, с изменениями от 18 июля 2006 г. \"Об участии в долевом строитель-стве\" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик привлекает денежные средства участников и на основании специального разрешения организовывает на этом участке строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Для целей бухгалтерского учета понятие \"застройщик\" содержится в Положении по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденном Минфином России 30.12.93 N 160, а также в Положении по бухгалтерскому учету \"Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство\" (ПБУ 2/94), утвержденном приказом Минфина России от 20.12.94 N 167.
Объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимо-сти, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, создаваемого с привлечением денежных средств участника долевого строительства (п. 2 ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ).
Федеральный закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с при-влечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строи-тельства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на ос-новании договора участия в долевом строительстве или с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве оформляется в порядке, пре-дусмотренном ст. 4-5 Федерального закона N 214-ФЗ, в письменной форме, подлежит регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления. Государственная регистрация договора производится в соответствии с требова-ниями:
- Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (далее - Феде-ральный закон N 122-ФЗ);
- приказа Минюста России от 01.07.02 N 184 \"Об утверждении Методи-ческих рекомендаций по порядку про ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\" (далее - приказ Минюста Рос-сии N 184);
- Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 09.06.05 N 82 (далее - Инструкция).
Согласно п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен включать следующие сведения:
- определение конкретного объекта долевого строительства в соответст-вии с проектной документацией;
- срок передачи объекта дольщику (этот срок должен быть единым для всех участников долевого строительства);
- цену договора, срок и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий
договор считается незаключенным (п. 5 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, п. 1 ст. 432 ГК РФ).ЛитератураБиблиография
1.Конституция Российской Федерации. – М.: Юрид. лит., 2009 г.
2.Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 но-ября 1994г. № 51 – ФЗ/ Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст.3301; Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14 – ФЗ / Собрание зако-нодательства РФ, 1996, № 5 ст. 410.
3.Бюджетный Кодекс Российской Федерации. СЗ РФ\", 23.08.2004, N 34, ст. 3535.
4.Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ \"О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации\". // СЗ РФ №32. 1994. Ст. 3302.
5.Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ \"Об акционерных общест-вах\"// \"Российская газета\", N 248, 29.12.1995.
6.Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) \"Об уча-стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные ак-ты Российской Федерации\" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// \"Собрание законодательства РФ\", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40
7.Амбалова С.М. Споры участников договора простого товарищества. // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 6. М., 2009. С. 30.
8.Беляев А.А. Объект управления - экономическая безопасность обще-ства. // Труд и социальные отношения. №2. 2008.
9.Бондарев А. К. Вопросы реформирования унитарных предприятий. // Законодательство. 2009. № 9.
10.Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей (постатейный) с постатейными материалами. // Автор комментариев и составитель Борисов А.Б. Из-дание 2-е перераб. и дополн. – М.: Книжный мир, 2009.
11.Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федера-ции для предпринимателей (под общ. ред. Брагинского М. И.). М.: Фонд \"Правовая культура\", 2008 г.
12.Виноградов В.А., Веселовский С.Я. Приватизация в глобальном контек-сте. М., 2008.
13.Предпринимательское право Российской Федерации (под ред. Губина Е.П., Лахно П.Г.). - \"Юристъ\", 2009 г.
14.Давыденко Д. Л. Правовой статус собственности в России и Англии (сравнительно- правовое исследование). Юрист. № 5. 2009.
15.Гражданское право: Учебник для вузов. // Под ред. Проф. В. В. За-лесского, проф. М. Н. Рассолова. - М.: ЮНИТИДАНА, Закон и право, 2009.
16.Гражданское право: В 2т. Том 1: Учебник. // Отв. Ред. Проф. Е.А. Суха-нов. - 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Волтерс Клувер, 2008.
17.Гражданское право: Учеб.: В 3т. Том 1: - 6-е изд., перераб. и доп. // Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев и др.; Отв. Ред. Сергеев А.П., Толстой Ю.К.. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2009.
18.Комарицкий С.И. Договор долевого строительства: правовые проблемы. Курс лекций. // М., 2009.
19.Крусс В. И. . Право собственности в контексте Российской привати-зации: теория и практика. // Государство и право. № 9. 2008.
20.Крысанов А. А. «Принудительное прекращение права собственно-сти».// Монография. Дисс… канд. Юрид. наук. Пермь. 2008.
21.Курс уголовного права. Том 1. Общая часть. Учение о преступлении (под ред. доктора юридических наук, профессора Кузнецовой Н. Ф., кандидата юридических наук, доцента Тяжковой И.М.) - М.: ИКД \"Зерцало-М\", 2008.
22.Оглоблина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2009.
23.Рыбаков В.А. , Тархов В.А.. Собственность и право собственности: Монография. Уфа: Уфим. юрид. ин-т МВД России, 2008.
24.Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности. // Хозяйство и право. 2008. № 6."
|
|
