СодержаниеСодержание
Введение 4
Глава 1. Концептуальные и нормативно-правовые основы управления объектами собственности города Москвы
1.1.Управление объектами собственности города Москвы: цели, задачи, инфраструктура 12
1.2. Общая характеристика объектов собственности города Москвы 20
1.3. Организационная система управления объектами собственности города Москвы 41
Глава 2 Анализ эффективности управления объектами собственности города Москвы
2.1.Методические подходы к эффективности управления объектами собственности города Москвы 44
2.2.Методы оценки эффективности управления объектами собственности города Москвы 52
2.3.Способы эффективности управления объектами собственности города Москвы 60
Глава 3 Пути и направления совершенствования системы управления объектами собственности города Москвы
3.1. Проект эффективного управления использования объекта недвижимости 63
3.2. Экономическое обоснование эффективного управления использования объекта недвижимости 73
3.3. Пути повышения эффективности работы Департамента Москвы 81
Выводы и рекомендации 88
Литература 93ВведениеВведение
В сегодняшней России, последовательно продвигающейся по пути осуществления демократических преобразований, созданы серьезные предпосылки для формирования полноценного гражданского общества В таком обществе государство уже не играет определяющей роли и не занимает доминирующего места в числе прочих субъектов общественных отношений, но обеспечивает необходимые условия для социального саморазвития. Освобожденное от функции тотального контроля в области экономических отношений, культурной и духовной сферах, государство перекладывает часть несвойственных ему задач на иные структуры, которые вполне могут решать их самостоятельно, не прибегая к механизмам государственного регулирования. При этом особая роль отводится различным социальным институтам, так как они укрепляют демократические основы государственности, позволяя привлекать широкие круги населения к решению всевозможных вопросов организации жизни.
В рамках этой политики изменились представления о системе местных органов власти, нашедшие закрепление в российском законодательстве пореформенного периода. На других принципах стали строиться отношения по управлению местными делами городов, районов, сел. Так, местные органы власти выведены из состава государственных органов, из сферы единой централизованной власти и признаны органами самоуправления. В Конституции Российской Федерации (ст. 130) закреплен первостепенный принцип их деятельности - самостоятельность в решении вопросов местного значения. Важность данной реформы для Российского государства, уходящего от тяжелого наследия эпохи тоталитарного правления, трудно переоценить.
Такие изменения предоставляют людям шанс преодолеть инертность по отношению к вопросам управления, вызванную невозможностью реально повлиять на государственные дела, проявить инициативу, почувствовать свою социальную значимость, ограничить вероятность нарушения прав в результате произвола государственных органов. С другой стороны, для государства введение местного самоуправления - это препятствие на пути необоснованного разрастания его структур и расширения управленческих функций, возможность сосредоточить усилия на решении макроэкономических и иных глобальных проблем, требующих регулирования в масштабах всей страны. Независимое местное самоуправление в развитых странах сегодня рассматривается в качестве одной из главных основ / любого демократического строя. В 1998 году Россия подтвердила свою приверженность этому строю, присоединившись к Европейской хартии местного самоуправления.
Указанные события стали основой больших перемен в сфере гражданско-правового регулирования. Безусловно, появление новых субъектов конституционных отношений - органов местного самоуправления, не могло остаться незамеченным в цивилистике. Следствием реформ в области местного управления можно считать рождение нового абсолютно самостоятельного субъекта гражданского права - муниципального образования.
Гражданский кодекс РФ впервые вводит в правовую действительность данное понятие, определяет порядок участия в гражданском обороте органов местного самоуправления, устанавливает правовой режим муниципального имущества. Муниципальное образование наделяется имуществом и выступает в качестве его собственника.
Менее чем за десятилетнюю историю существования на правовой арене, муниципальные образования зарекомендовали себя как активные участники гражданско-правовых отношений. Хотя муниципальных образований в пределах Российской Федерации не так много по сравнению с другими субъектами гражданского права, их роль в отдельно взятой местности достаточно велика. Муниципальные образования ныне - известные и распространенные участники гражданско-правовых сделок, крупнейшие собственники недвижимости. Так, в Калининграде по состоянию на 1 января 1999 года около 50 процентов нежилых помещений и 70 процентов жилищного фонда находятся в муниципальной собственности.
В результате проведения рыночных реформ в России значительная часть; государственных предприятий, объектов недвижимости была приватизирована и акционирована, перешла в частную собственность, но государство остается владельцем, распорядителем и пользователем основной части земельных: ресурсов, недр, существенного количества недвижимости, объектов нежилого фонда. Рациональное применение этого имущества, получение доходов федерального и региональных бюджетов за счет его выгодного использования во многом зависят от качества и эффективности управления объектами государственной собственности в рамках действия рыночных условий и методов хозяйствования.
Представление о собственности и об отношениях по поводу нее формируется уже в течение многих тысяч лет, продолжая оставаться областью изучения, анализа, дискуссий. Собственность стала объектом научных исследований задолго до возникновения экономики как отдельной науки. Не случайна заинтересованность и современной научной и общественной мысли в изучении и рассмотрении этой категории. Это обусловлено тем, что изменение преобразование собственности непосредственно сказывается на жизни и в благосостоянии людей, наций, стран, существенно затрагивают экономические, социальные и общественные процессы. Формы и отношения собственности определяют природу социально-экономического строя страны, влияют на общественно-политические процессы, служат основной причиной социальных конфликтов и одновременно выступают инструментами управления экономикой.
Каждый из объектов собственности отличается присущими ему особенностями, нюансами функционирования. Использование одних и тех же управленческих воздействий применительно ко всем объектам собственности, без учета их специфики, не всегда приводит к положительным эффектам, скорее наоборот, способно стать пагубным. Для того, чтобы в итоге достичь эффективного применения, использования объектов собственности при выборе набора методов и инструментов воздействия необходимо обязательно учитывать характерные особенности различных видов и форм собственности.
Вместе с тем государство ставит разные задачи в отношении применения, использования, трансформации разных видов, объектов собственности. Достижение конкретных заданных целей, в свою очередь, требует использования системы управленческих воздействий, обусловленной спецификой отдельных форм. То есть, для каждой группы объектов и отношений собственности должны быть выработаны методы и инструменты управления, учитывающие их особенности, обеспечивающие выполнение свойственных им функций. Следовательно, для того, чтобы управление собственностью в России отвечало требованиям реформ, то есть было качественным и эффективным, необходимо воздействовать на состав и
структуру элементов собственности.
Значительные усилия, предпринимаемые российскими и иностранными
учеными-экономистами в области разработки методов определения
экономической и социальной эффективности управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, привели пока к ограниченным прикладным результатам. Практически суждения об эффективности управленческих решений, связанных с приватизацией, акционированием, арендой государственного имущества, использованием пакетов акций, долей государства в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ, формируются на основе качественных подходов, экспертных оценок при минимальном использовании расчетных схем, экономико -математического аппарата.
Острота проблемы разработки научно обоснованных методов анализа эффективности использования государственного недвижимого имущества применительно к разным способам его использования в российской экономике, функционирующей на рыночных началах, обусловливает необходимость создания, обоснования и развития обладающих практической применимостью методов и способов оценки и повышения эффективности управления имуществом, чему посвящена диссертация. Решение этой проблемы призвано, прежде всего, способствовать росту бюджетной эффективности российской экономики посредством рационализации структуры государственного имущества, его более полного включения в хозяйственный оборот, возрастанию роли государственной собственности как инструмента регулирования имущественных и социальных отношений.
Таким образом, если на имущество, находящееся в частной собственности, государственные органы способны оказывать ограниченное управленческое влияние, то совсем иначе обстоят дела с собственностью, принадлежащей государству. На нее может оказываться значительное косвенное и прямое управленческое воздействие. Это дает возможность органам государственной власти, аппарату управления широко использовать государственную собственность. Власть может управлять собственностью путем прямого воздействия на нее посредством приватизации, продажи, сдачи в аренду и одновременно оказывать через отношения собственности существенное воздействие на многие происходящие в стране экономические, политические и социальные процессы.
Государственная собственность способна служить инструментом содействия развитию различных сфер и отраслей хозяйствования, например, развития предпринимательства, подъема производства, пресечения негативных монополистических тенденций, поддержки стратегически и экономически важных отраслей. Следовательно, от эффективности управления государственной собственностью напрямую зависит социально-экономическое положение страны, ее важнейшие макроэкономические показатели, место в мировой экономике.
Добиться высокого качества управления, роста его эффективности в системе отношений государственной собственности - сложная задача. Ее решение связано, прежде всего, с повышением эффективности управления отдельными группами объектов собственности. Для эффективного функционирования системы управления государственной собственностью необходима информация о составе объектов управления, о полномочиях, возможностях и об ограничениях государственных органов власти в управлении теми или иными объектами. Нужна классификация, которая могла бы служить объективным источником данных с одной стороны и непосредственным инструментом, способствующим разработке мероприятий по повышению эффективности управления объектами государственной собственности с - другой.
Управление недвижимостью, как вид услуги, сегодня в России не развито должным образом, и рынок в этой области находится в стадии формирования. На Западе, напротив, это направление бизнеса широко распространено. В нашей стране полноценный оборот объектов и услуг в сфере управления недвижимости пока невозможен в силу объективных причин. Это и пресловутое \"отсутствие нормативно-правовой базы\" (К какой только сфере деятельности в России не применима эта проблема!), и специфика отношений собственности в постприватизационный период, и многое другое.
На Западе все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. У нас же практически любое управленческое решение необходимо подкреплять разработкой правовой модели.
Серьезной проблемой в развитии рынка управления недвижимостью является и неподготовленность собственника. Как правило, он не представляет себе возможность эффективного использования недвижимости и технологий управления, позволяющих повысить ее доходность и рыночную стоимость.
Весь мировой опыт развития экономики доказывает, что государство не может быть таким же эффективным управленцем как частник. Сейчас возникает необходим&ЗаключениеВыводы и рекомендации
К основным задачам управления государственными предприятиями и учреждениями относится:
- Обеспечение органами исполнительной власти города Москвы, в ведомственном подчинение которых находятся государственные унитарные и казенные предприятия города Москвы, повышения эффективности управления государственными унитарными и казенными предприятиями города Москвы.
- В отношении государственных унитарных и казенных предприятий:
1) Обеспечение реализации принятых Межведомственной комиссией при Правительстве Москвы по упорядочению деятельности государственных и казенных предприятий города Москвы решений по реформированию государственных унитарных предприятий города Москвы.
2) Реформирование государственных унитарных и казенных предприятий, относящихся к естественным монополиям или обеспечивающих жизнедеятельность города, безопасность и здоровье жителей или действующих в неконкурентном секторе экономики и выполняющих стратегически важные задачи, регулирование цен и тарифов которых на производимые товары (работы, услуги) осуществляется городом.
3) Завершение ликвидации в 2006 году в соответствии с законодательством Российской Федерации прекративших деятельность государственных унитарных предприятий города Москвы.
4) Проведение регистрации права собственности города на объекты недвижимого имущества, переданного в хозяйственное ведение государственным унитарным предприятиям, право собственности города Москвы на которые не зарегистрировано.
5) Усиление контроля над деятельностью руководителей (генеральных директоров, директоров) государственных унитарных предприятий города Москвы, назначением на должность, освобождением от должности в соответствии с установленном Правительства Москвы порядком.
6) Проведение мониторинга финансового состояния государственных унитарных и казенных предприятий и принятие соответствующих мер по предотвращению банкротства предприятий.
7) Актуализации информационных баз данных государственных унитарных предприятий, учреждений и акционерных обществ, акции которых находятся в собственности города.
- Оптимизация структуры и формирование городской собственности осуществляется за счет:
- Повышения эффективности управления имуществом города Москвы путем активного использования институтов и инструментов фондового рынка (создание акционерных инвестиционных фондов, привлечение управляющих компаний и консолидация имущества, находящегося в собственности города, с имуществом других собственников на базе управляющих компаний).
- Перехода к управлению недвижимостью как к единому объекту имущества, включающему земельный участок, нежилое здание, сооружение, элементы благоустройства и другое имущество. При этом указанный комплекс должен представлять собой самостоятельный объект учета и принадлежать на праве собственности или ином вещном праве одному или на праве общей собственности нескольким лицам.
- Участия в управлении многоквартирными домами, в которых расположены жилые и нежилые помещения, являющиеся собственностью -города Москвы. При этом объектом учета должны быть жилые и нежилые помещения и доля в праве общей собственности.
- Интенсификации вовлечения в хозяйственный оборот объектов интеллектуальной собственности, организации учета, контроля и защиты прав города Москвы на объекты интеллектуальной собственности.
- Приобретения имущества в собственность города Москвы, в том числе земельных участков по предложениям Департамента земельных ресурсов города Москвы, пакетов акций (для достижения контрольных или блокирующих пакетов), в первую очередь в отраслях энергетики, транспорта, коммуникации и связи, жилищно-коммунального хозяйства и других для обеспечения жизнедеятельности Москвы и удовлетворения социально-экономических потребностей города.
-Обеспечение интересов города Москвы в процессе приватизации имущества города Москвы и выполнения финансовых заданий по привлечению средств от приватизации в городской бюджет.
- Приватизация государственных унитарных предприятий в первую очередь должна быть направлена на решение задачи повышения уровня обслуживания населения города через привлечение рыночных структур и через конкурсное размещение заказов, в том числе городских, на выполнение работ.
- Приватизация государственных унитарных предприятий города Москвы, пакетов акций открытых акционерных обществ, объектов нежилого фонда и другого имущества города Москвы в соответствии с прогнозными планами (программами) приватизации (продажи) имущества города Москвы и бюджетными заданиями. При этом необходимо:
- обеспечить выполнение среднесрочной программы приватизации (продажи) государственного имущества города Москвы на 2005-2007 годы с использованием единых экономических и социальных критериев с целью экономического состояния государственных унитарных предприятий города Москвы, отнесенных Департаментом имущества города Москвы к «группе риска», на основе ежемесячной статистической информации.
Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления
В настоящее время город Москва является собственником 230 тыс. объектов недвижимости нежилого назначения, в том числе 70 тыс. зданий и собственности города Москвы и регистрации прав города на принадлежащее ему имущество Департаментом имущества города Москвы подготовлены перечни вновь выявленных объектов, относящихся к собственности города Москвы.
Постановлением Правительства Москвы от 23 мая 2006 года N 327-ПП утверждены:
- отчет об итогах реализации Концепции управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года;
- основные задачи по управлению имуществом города Москвы до 2008 года, в том числе: необходимо систематизировать работы по нормативному обеспечению управления имуществом, находящимся в собственности города Москвы; отраслевым, функциональным и территориальным органам исполнительной власти города Москвы до 1 января 2007 года вменено пересмотреть предмет и цели деятельности подведомственных государственных унитарных предприятий и государственных учреждений и, при необходимости, внести соответствующие изменения в учредительные документы.
До 2008 года власти Москвы оформят право собственности города на 84,2 тыс. нежилых помещений, сообщили в городской администрации.
\"Столичные власти утвердили план мероприятий по государственной регистрации права собственности города Москвы на объекты недвижимости нежилого назначения. Согласно этим планам, в собственность города будет оформлено в 2007 - 40,5 тыс., а в 2008 году - 29,25 тыс. нежилых помещений\".
При реализации Программы городские органы исполнительной власти исходят из того, что существующие организационно-правовые схемы управления собственностью города Москвы, а также формы участия представителей города Москвы в органах управления хозяйственных обществ требуют совершенствования, исходя из целей и задач настоящей
Программы. Рынок управления городской собственностью должен стать конкурентным. Мировой опыт и опыт крупнейших российских компаний показывает, что эффективную защиту имущественных интересов собственников, конкурентное преимущество на рынках и привлечение инвестиционных средств смогут обеспечить только организации, использующие опыт профессиональных менеджеров. В этой связи одними из важнейших направлений совершенствования управления собственностью города Москвы являются:
- привлечение специализированных управляющих компаний с
использованием правового механизма доверительного управления
собственностью города Москвы;
- создание холдинговых компаний для управления предприятиями, деятельность которых направлена на выпуск продукции в одном рыночном сегменте, а также перспективных в отношении интеграции производственных и хозяйственных связей;
- формирование инвестиционных фондов в целях управления
слаболиквидными пакетами акций городской собственности, управления
имущественными комплексами и в целях реализации крупных инвестиционных проектов.ЛитератураЛитература
1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ. Часть вторая от 26.01.1996 г. №14-ФЗ. Часть третья 26.11.2001 г. № 146-ФЗ.
3. Бюджетный кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998г.
4.Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. №136-ФЗ
5. Лесной Кодекс Российской Федерации от 29 января 1997г. №22-ФЗ
6. Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995г. №167-ФЗ
7. Федеральный Закон \"О приватизации государственного и муниципального имущества\" от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ
8. Федеральный Закон \"О финансовой аренде (лизинге)\" от 11 сентября 1998г. №164-ФЗ
9. Авеков В.В Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики. Монография. - М.: Современная экономика и право, 2004.
10. Авеков В.В., Баранова Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. - М.:Славянская школа, 2001.
11.Алпатов А.А. Управление реструктуризацией предприятий. - М.: Изд. BIUTin, 2000.
12.Алпатов А.А. Эффективное управление долями и акциями. - М.: Изд. ВШПП, 2000.
44.БакатинД.В. Роль государственной собственности в реформационных процессах (приоритеты, трансформации, принципы управления). - М: Изд. РЭА им. Плеханова, 2002.
15.Бандурин В.В., Касаткин В.В., Торопов СВ. Проблемы реформирования системы управления государственной собственностью. - М: Полиграфресурсы, 2000.
16. Варнавский В.Г. Концессионный механизм партнерства государства и частного сектора. - М.: МОНФ, ИМЭМО РАН, 2003 г. - 270 с.
17. Государственная собственность в экономике России и других стран. Вопросы истории и теории/ Под ред. В.Н. Черковца. - М.: Экономический факультет МГУ, ТЕИС, 2002.
18.Грибовский СВ. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001.
19. Грибовский С.В, Иванова Е.Н., Львов Д.С. Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. - М: Интерреклама, 2003.
20.Григорьев В.В., Остина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью. - М: Дело, 2001.
21. Гровер Р., Соловьев М., Управление недвижимостью. Учебник. - М.: ВШПП,2001.
22.Зворыкина Ю.В. Государственные и муниципальные концессии в России. - М.: Современная экономика и право, 2002. - 192 с.
23.Ишмаев И.А. Управление объектами государственной собственности в регионе. - М., МСЭУ, 2003.
24.Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение. -М.: Финансы и статистика, 2000.
25. Курс экономики: Учебник / Под. ред. Б.А. Райзберга. - 4-е изд., перераб. и доп. - М. :ИНФРА-М, 2003.
26.Кухтин П.В., Левов А.А. Маркетинг и экономическая оценка земельно-имущественного комплекса городов (населенных пунктов). Учебно-методическое пособие - М.: ФГНУ \"Российский научный центр государственного и муниципального управления\", 2003.
27.Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 2003, с. 59.Международные стандарты оценки МСО-1, МСО-5.
28.Мэннинг Н. Реформа государственного управления: международный опыт/ Ник Мэннинг, Нил Парисон; Пер с англ. - М.: Издательство \"Весь Мир\", 2003.
29. Смирнова И.В. \"Экономика недвижимости\", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 2004 - 49 с.
30. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. \"Экономика недвижимости\", уч. пособие под ред. Г.А. Краюхина, СПб, 1999, с. 83 - 135.
31.Смирнова И.В. \"Экономика недвижимости\", уч. пособие, СПб.: СПбГИ-ЭА, 2004 - 49 с.
32. Тарасевич Е.И. \"Оценка недвижимости\", СПб.: СПб ГТУ, 2005.
33. Тарасевич Е.И. \"Оценка недвижимости\", СПб.: СПб ГТУ, 2003.
34.Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 2002.
|
|
