СодержаниеВведение…………………………………………………………………………………3\r\n\r\n1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа………………………………….6\r\n\r\n2. Модели ипотечно-инвестиционного анализа…………………………………..8\r\n\r\nЗаключение………………………………………………………………………………17\r\nСписок использованной литературы………………………………………………….18ВведениеПрактически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.\r\n В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа. Техника ипотечно-инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива.\r\n Недвижимость - особая категория активов, обладающая рядом характерных признаков:\r\n − непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей; объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению;\r\n − недвижимость относится к категории финансовых активов; операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости - специфическом сегменте (секторе) финансового рынка;\r\n − рынок недвижимости - сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью; купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход; приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене (к сожалению в условиях нестабильной экономики наибольший удельный вес имеют спекулятивные операции с недвижимостью, приносящие доход собственнику именно на разнице в цене приобретения и продажи актива);\r\n − в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию;\r\n − спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается не удовлетворенным;\r\n − величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.\r\n Основным элементом или атрибутом недвижимости является земля.\r\n В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов. \r\n Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости:\r\n 1) Рыночная цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.\r\n 2) Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. \r\n Наиболее актуальной является рыночная стоимость объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на рынке в данный момент. Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. \r\n Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижимости, и др.\r\n В данной работе мы рассмотрим; \r\n• понятие и цели ипотечно-инвестиционного анализа; \r\n• основные ипотечные показатели для целей инвестиционного анализа; \r\n• методы ипотечно-инвестиционного анализа: традиционная техника, техника Эллвуда, метод инвестиционной группы, метод прямой капитализации; \r\n• особенности применения ипотечно-инвестиционного анализа для недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом.ЗаключениеВ данной работе мы рассмотрели; понятие и цели ипотечно-инвестиционного анализа, основные ипотечные показатели для целей инвестиционного анализа, методы ипотечно-инвестиционного анализа: традиционная техника, техника Эллвуда, метод инвестиционной группы, метод прямой капитализации, особенности применения ипотечно-инвестиционного анализа для недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом.\r\n Итак, мы видим, что ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.\r\n Общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии, которые будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала, состоят из трех этапов:\r\n• определение текущей стоимости регулярных потоков дохода;\r\n• определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита;\r\n• определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.Литература1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2006.- С. 290\r\n2. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е.Есипова – СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 2006.- С.207\r\n3. Иванов А.М., Маркин В.И., Перевозчиков А.Г. Об адаптации техники ипотечно-инвестиционного анализа применительно к российским условиям финансирования, амортизации и налогообложения // Вопросы оценки. № 1, 2004.\r\n4. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - Санкт-Петербург: Санкт-Петербургский Государственный Технический Университет, 2006.- С.256\r\n5. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело Лтд., 2005.- С.321
|
|
