|
СодержаниеВведение……………………………………………………………………………..3\r\n1 Понятие недвижимости…………………………………………………………...6\r\n2 Продажа недвижимости…………………………………………………………..8\r\n2.1 Понятие договора продажи недвижимости в современном российском\r\nправе………….………………………………………………………………………8\r\n2.2 Общая характеристика договора продажи недвижимости в коммерческом\r\nобороте…………………..………………………………………………………….10\r\n2.3 Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости……...11\r\n2.4 Форма договора продажи недвижимости и порядок его заключения. \r\nГосударственная регистрация перехода прав на недвижимость при ее\r\nкупле-продаже……………………………………………………...………………16\r\n2.5 Стороны договора продажи недвижимости. Их права и обязанности……...21\r\n2.6 Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости…………….27\r\n2.7 Права на земельный участок при отчуждении здания, сооружения или\r\nиной находящейся на нем недвижимости…………………………….…………..31\r\n2.8 Права на недвижимость при продаже земельного участка………………….36\r\n3 Аренда недвижимости……………………...……………………………………38\r\n3.1 Система норм, регулирующих аренду недвижимого имущества…………...38\r\n3.2 Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений…………….41\r\n3.3 Форма, государственная регистрация и срок договора аренды зданий\r\nи сооружений……………………..……………….………………………………..45\r\n3.4 Арендная плата по договору аренды недвижимости……………….………..47\r\n3.5 Стороны по договору аренды недвижимости. Их права и обязанности……50\r\nЗаключение………………………………………………………………………….54\r\nСписок использованных источников……………………………………………...58ВведениеВключение недвижимости в сферу жизнедеятельности человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода и т.д.\r\nИсторически юридическое разделение вещей на движимые и недвижимые возникло в период установления государственной власти и формирования правовых систем. Затем под действием конкретных исторических ситуаций, потребностей общества ценностные приоритеты гражданского оборота изменялись, соответственно менялся правовой режим движимых и недвижимых вещей, понимание и определение законодателем нюансов при формулировании этих понятий.\r\nПод недвижимостью в экономическом смысле следует понимать такие объекты, которые в силу своих естественных особенностей не могут быть перемещены или изменены воздействием человека. Это земля, участки недр, моря, реки, озера, лесные насаждения как целостные объекты. Свойства этих объектов таковы, что обыкновенные усилия людей не могут переместить эти вещи либо изменить их сущность.\r\nПонятие о недвижимости исторически возникло как представление о земельных участках, принадлежащих тем или иным лицам, родам, племенам. Земля, будучи основой понятия недвижимости, является первичным и доминирующим элементом недвижимости. Значение и характерные особенности этого элемента в существенной степени определяют содержание этого понятия. Это дает основания для выделения таких ее основных черт, как неподвижность и осязаемость как физического объекта .\r\nВ дальнейшем расширение содержания этого термина происходило за счет включения в понятие недвижимости участков недр, лесных участков, водных бассейнов, многолетних насаждений.\r\nСледующий этап расширения понятия недвижимости - это включение в него домов, зданий и прочих долговременных сооружений, возводимых руками людей (то есть рукотворных объектов недвижимости). Указанные объекты также обладают вышеперечисленными качествами, которые позволяют им быть надежным объектом гражданско-правовых отношений. От земельных участков здания и сооружения отличаются тем, что являются искусственно возведенными объектами и имеют ограниченный срок службы, т.к. способны утрачивать свою целостность на протяжении относительно небольших сроков человеческой жизнедеятельности. В принципе, в зависимости от целого ряда обстоятельств, такие объекты усилиями людей могут быть уничтожены или разрушены до такой степени, что потеряют свою функциональную или потребительскую ценность.\r\nВ целом развитие человеческих представлений о недвижимости отражает развитие общественных отношений по поводу присвоения и извлечения потребительских свойств из недвижимого имущества.\r\nВ последние годы наблюдается заметный интерес к вопросам правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.\r\nНе случайно поэтому, что Исследовательский центр частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе . \r\nВ конце 2004 г. идеи, выраженные в Концепции, стали воплощаться в конкретных законодательных актах, направленных на совершенствование регулирования оборота недвижимого имущества. Эта работа продолжается и сегодня.ЗаключениеНедвижимость занимает одно из главных мест в системе объектов гражданских прав, являясь системным образованием, она имеет собственную структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов и поэтому требует от российского законодателя создания стройной системы норм, регламентирующих отношения по управлению недвижимостью.\r\nНормативная база, регулирующая правоотношения в сфере недвижимости, в нашей стране была создана в стихийно короткие сроки. Однако если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимости из публичной собственности в частную, то на сегодняшний день в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости.\r\nНаиболее интересным и важным является вопрос о соотношении административного института регистрации и гражданско-правовых институтов (собственности, владения, аренды).\r\nПравоотношения в сфере недвижимости являются одним из наиболее обсуждаемых и острых вопросов, отраженных на страницах юридической печати, среди ученых продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.\r\nОпределение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике долгое время и по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить разнообразие суждений относительно изменения легального определения недвижимости, при этом законодатель не прибегнул к тому, чтобы внести какие-либо существенные и необходимые изменения в институт недвижимости.\r\nИзвестно, что Гражданский кодекс отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. Проблема соотношения этих понятий уже обозначалась рядом исследователей. С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье. Дальнейший анализ содержания действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что для лучшего понимания вещей необходимо дать отдельные определения и разграничить понятия: \\\"недвижимость\\\", \\\"недвижимые вещи\\\", \\\"недвижимое имущество\\\", введя в нормативно-правовые акты соответствующие изменения и дополнения относительно указанной терминологии, с целью упорядочить правоотношения по поводу этих вещей, а главным образом, включить дополнительные статьи в основной акт - в ГК РФ, разъясняющие каждое понятие отдельно.\r\nСчитаю правильным, что большинство правоведов не соглашаются с таким положением отождествления указанных понятий, объясняя это тем, что они являются неравнозначными. Однако есть сторонники противоположной позиции, которые отождествляют не только понятие недвижимости как носителя материальной природы, но и причисляют к недвижимости еще и имущественные права. Так, в работах Н.В. Диаковской отражено, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права , однако для нашего правопорядка данное положение невозможно, поскольку у нас отсутствует концепция бестелесного имущества и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие \\\"имущество\\\" имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами. Так, ст. 132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права.\r\nПолагаю, что в придании движимым по своей природе вещам статуса недвижимости мы сталкиваемся с примером применения законодателем такого приема юридической техники, как юридическая фикция. В данном случае налицо искусственное распространение на определенные объекты правового режима, не присущего им в силу их естественных природных свойств .\r\nЦелью применения юридической фикции является распространение правового режима недвижимого имущества на движимые объекты. На практике правовое регулирование объектов данной группы наделяется рядом особенностей, но они отличны от правового режима недвижимости de facto (отсутствие единого реестра регистрации, различные органы регистрации, отраслевое законодательство, регламентирующее порядок государственной регистрации нестационарной недвижимости, и т.д.).\r\nГлавным образом представляется несовершенным открытый перечень недвижимости, так как ст. 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. Таким образом, согласно такому определению любые индивидуально-определенные объекты, будь то угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги, садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. При этом исходя из указанного признака достаточно сомнительным является факт причисления законодателем к недвижимым вещам морских и воздушных судов. По этому поводу в юридической литературе вообще нет единства мнений, а именно по вопросу о том, с какого момента морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты приобретают статус недвижимых вещей. Закон говорит о том, что к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Но данная формулировка не дает ответа на вопрос, с какого момента данные вполне мобильные вещи юридически становятся недвижимыми.\r\nПолагаю, что вопрос с отнесением к недвижимому имуществу морских и воздушных судов должен быть разрешен, как в свое время была решена проблема, связанная с отнесением к недвижимости многолетних насаждений, лесов и обособленных водных объектов. Поскольку учреждения юстиции сталкивались с проблемой регистрации прав на такие объекты, в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах было предложено исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения, водные объекты, из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ. Тем самым законодатель воплотил в закон предложения, сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости, в Федеральном законе от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ, из п. 1 ст. 130 ГК РФ, одним из положений которого были исключены \\\"леса, многолетние насаждения\\\".ЛитератураСписок использованных источников\r\n\r\nНормативные акты\r\n\r\n1. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утверждена Приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. N 233 // РГ. 2001. 22 авг.\r\n2. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества / Приказ Министерства юстиции РФ от 6 августа 2004 г. N 135 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. N 34. 2004. 23 авг.\r\n3. Об утверждении Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности / Распоряжение Министерства имущественных отношений России от 28 июля 1998 г. N 774-р // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. N 20. 1998. 24 авг.\r\n4. Письмо Министерства имущественных отношений России от 17 сентября о рекомендуемых условиях договоров аренды и безвозмездного пользования // 2001 г. N НГ-30/16725 // ИПС \\\"Кодекс\\\".\r\n5. Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы), утверждена распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р // СЗ РФ. 2001. N 31. Ст. 3295.\r\n\r\nСудебно-арбитражная практика\r\n\r\n6. Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.\r\n7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 \\\"Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства\\\" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.\r\n8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений // Вестник ВАС РФ. Информационные письма Президиума ВАС РФ. Систематизированный сборник: В 2 ч. М., 2003. Ч. 2.\r\n9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 \\\"Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона \\\"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\\\" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.\r\n10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 \\\"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой\\\" // Вестник ВАС РФ.\r\n11. Информационные письма Президиума ВАС РФ: Систематизированный сборник: В 2 ч. М., 2003. Ч. 2.\r\n12. Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по вопросам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости // Хозяйство и право. 2002. NN 3 - 5.\r\n\r\nЛитература\r\n\r\n13. Абрамов Я.В. Приобретение и отчуждение имуществ. СПб., 1904.\r\n14. Аппак Т.Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.\r\n15. Аренда и купля-продажа недвижимости: Практическое пособие. М., 2003.\r\n16. Беленькая А.Я. Выкуп арендованного имущества // Арбитражная практика. 2003. N 12.\r\n17. Белозеров А. Арендные поступления и оборотные налоги // Хозяйство и право. 2002. N 6.\r\n18. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (Общие положения): Автореф. дис... канд. юрид. наук. Томск, 2001.\r\n19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000.\r\n20. Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. 2001. N 2.\r\n21. Брауде И.Л. Переход права собственности на строения // Советское государство и право. 1946. N 7.\r\n22. Бурмистрова Е.А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация: Автореф. дис... канд. юрид. наук. СПб., 2004.\r\n23. Валявина Е.Ю. Договор продажи недвижимости // Гражданское право. 4-е изд. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. Т. 2.\r\n24. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999.\r\n25. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. NN 7, 8.\r\n26. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996.\r\n27. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.\r\n28. Гришаев С.П. Все о недвижимости (Регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М., 2001.\r\n29. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. 2003. N 3.\r\n30. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. 1999. N 5.\r\n31. Дмитриев А.В. Множественность лиц на стороне арендатора: Вопросы теории и практики // Юридический мир. 2002. N 10.\r\n32. Дороганцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. N 7.\r\n33. Ельцова И.Ю. Один из аспектов заключения договора аренды земельного участка // Юридический мир. 2003. N 9.\r\n34. Ем В.С. Договор продажи недвижимости // Гражданское право: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1999. Т. II. Полутом 1.\r\n35. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: Учебное пособие. М., 2003.\r\n36. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2003.\r\n37. Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. 2004. N 8.\r\n38. Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. N 9.\r\n39. Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. N 7.\r\n40. Ефимова Е.И. Передача в залог прав субаренды на земельный участок // Экологическое право. 2002. N 3.\r\n41. Залесский В. Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятия земельного участка по решению органа исполнительной власти // Право и экономика. 2002. N 3.\r\n42. Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа // Право и экономика. 2004. N 8.\r\n43. Ильина Л.В. Аренда нежилых помещений // Юридический мир. 2002. N 2.\r\n44. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.\r\n45. Карцева Н.С. Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2004.\r\n46. Киселева М.А. Анализ арбитражной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды: Общие вопросы // Юридический мир. 2002. N 2.\r\n47. Козлов С. Договор аренды недвижимости. Неоднозначность правовых норм // ЭЖ-Юрист, 1999. N 7.\r\n48. Козлова Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.\r\n49. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998.\r\n50. Кокоева Л.Т. О предмете договора аренды // Философия права. 2003. N 2 (8).\r\n51. Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. 2004. N 7.\r\n52. Кокоева Л.Т. Право аренды и вещные права // Философия права. 2003. N 2 (8).\r\n53. Колчин С. Аренда недвижимости: Еще одна грань старой проблемы // ЭЖ-Юрист. 1999. N 35.\r\n54. Красноперова О.А. Арендные отношения: Гражданско-правовой аспект // Гражданин и право. 2003. NN 4, 5.\r\n55. Круглова О.Б. Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Самара, 2002.\r\n56. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. СПб., 2002.\r\n57. Мартиросян С.В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Пятигорск, 2003.\r\n58. Маковская А.А., Козырь О.М. \\\"Единая судьба\\\" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: (Реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.\r\n59. Можаров Г.Г. Договор аренды участка лесного фонда // Вестник юридического института. N 3. Чебоксары, 2002.\r\n60. Новак Д.В. Вопросы аренды имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий // Юрист. 2002. N 4.\r\n61. Петров Е.Ю. Государственная регистрация аренды недвижимости // Южно-Уральский юридический вестник. 2000.\r\n62. Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 2.\r\n63. Присягина Г.Н., Болдова О.А. Арендные платежи за использование административных зданий, сооружений и жилых помещений, находящихся в федеральной собственности // Арбитражная практика. 2003. N 5.\r\n64. Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных предприятий: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1992.\r\n65. Пшеничникова И.В., Шулепова Т.И. Арендные споры // Арбитражная практика. 2002. N 3.\r\n66. Садретдинов А.А. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Казань, 2002.\r\n67. Салихова М.А. Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.\r\n68. Сафаралиева С.Г. Договор аренды публичного имущества как способ осуществления права публичной собственности: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2003.\r\n69. Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.\r\n70. Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения // Бюллетень нотариальной практики. 2001. N 3.\r\n71. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.\r\n72. Скловский К. Договор купли-продажи: Вещный эффект // Российская юстиция. 1998. N 10.\r\n73. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000.\r\n74. Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения. 2004. М., 2005.\r\n75. Солдатенков В.В. Правовое регулирование купли-продажи права аренды земельных участков по конкурсу в городе Москве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.\r\n76. Тарасенко Ю.А. О выборе способа защиты прав арендатора // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.\r\n77. Чубаров В.В. О правовом режиме нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Вестник ВАС РФ. 2003. N 6.\r\n78. Чубаров В.В. Собственник не вправе передавать в аренду имущество, находящееся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Унитарное предприятие распоряжается этим имуществом не в силу договора с собственником, а в силу закона // Комментарий судебно-арбитражной практики. М., 1999.\r\n79. Шутенко В.В. Аренда судов. СПб., 2003."
|
|
