СодержаниеВВЕДЕНИЕ 3
Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования 7
1.1. Социально-экономическая сущность ипотеки 7
1.2. Рынок ипотечного кредитования 14
Глава 2. Механизм ипотечного кредитования в России 21
2.1. Сценарии развития ипотечного кредитования 21
2.2. Схемы ипотечного кредитования. Оптимизация процесса 26
2.3. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании 31
Глава 3. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России 36
3.1. Анализ практики ипотечного кредитования в России 36
3.2. Основные направления совершенствования практики ипотечного кредитования 47
3.3. Перспективы рынка ипотечного кредитования в связи с ситуацией на финансовых рынках 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 59
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 63
ПРИЛОЖЕНИЯ 65ВведениеЗадача обеспечения своих граждан жилищем, доступным по цене и по способу приобретения, по сей день является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики. На первый взгляд в России, как ни в какой другой стране, данному вопросу государством уделяется повышенное внимание.
Настоятельная необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование на жилищное строительство. Согласно исследованию Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями. Размер квартир, на которые рассчитывает эта категории граждан, соответствует социальной норме предоставления жилья.
Однако на сегодня в этой сфере остается открытым целый комплекс вопросов. Множество проблем, возникающих при жилищном ипотечном кредитовании, ипотеке жилища, остаются неисследованными либо дискуссионными. Есть вполне резонные опасения в повторении печального опыта деятельности некоторых коммерческих организаций на рынке ценных бумаг. Экономика России может избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования, если обратиться к изучению опыта зарубежных стран, который основывается на стремлении максимально гармонизировать отношения кредитора и заемщика, оптимально определиться со способом рефинансирования ипотечных кредитов. Выбор модели рефинансирования ипотечных кредитов определяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы, доверием населения к проводимым программам.
Нынешние процессы в экономике практически вывели из правового поля основные способы обеспечения исполнения обязательств. В ситуации, когда деловая репутация и надежность основной массы хозяйствующих субъектов сомнительны, когда становится все неопределеннее финансовое положение предпринимателей, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, задаток, неустойка, удержание, а также страхование рисков и имущества .
Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека (залог недвижимости), основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной в осуществлении жилищной программы в России. Многие юристы и политики до настоящего времени безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование с использованием традиционного залога недвижимости.
Между тем система ипотеки жилища должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков - кредитование населения с широкомасштабной поддержкой, гарантией государства. Несомненно, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека жилища является для кредиторов одним из самых эффективных, надежных, наиболее популярных способов обеспечения исполнения обязательств в мировой практике, которые существуют еще со времен Древнего Рима.
Ипотека жилища давно стала мощным инструментом экономического развития в большинстве стран мира и содержит в себе огромный потенциал, стимулирует экономическую, политическую и социальную стабилизацию общества. На сегодняшний день тема ипотеки очень актуальна. Это объясняется тем, что она связана с недвижимостью, которая имела особое значение во все времена. И по сей день считается, что тот, кто имеет квартиру, человек, добившийся определенного благосостояния в жизни.
Ипотека жилища как способ обеспечения исполнения обязательств продиктована логикой проводимых в России в последнее десятилетие реформ и поиска правового механизма, обеспечивающего исполнение основного обязательства.
Крайне необходимы теоретическое осмысление и выработка научных рекомендаций как по формированию механизма обеспечения исполнения обязательств, так и по правильному применению правовых норм в области ипотеки жилища. При этом необходимо помнить и учитывать тот факт, что к ипотеке (залогу недвижимости) самого ценного, например квартиры, прибегают из-за безысходности решить свои финансовые проблемы другим путем. Сегодня как никогда важно понимание правовых и финансовых механизмов, лежащих в основе системы жилищного ипотечного кредитования и ипотеки жилища.
Настоящая работа основана на действующем федеральном законодательстве, законодательстве субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах, практике его применения в России и за рубежом, аналитических обзорах, статистических данных.
Основная цель настоящей работы состоит в исследовании современного состояния и тенденции развития ипотечного кредитования в России. Этой цели подчинены следующие основные задачи исследования:
- изучить теоретические основы ипотечного кредитования, а именно определить социально-экономической сущности ипотеки и исследовать понятие рынка ипотечного кредитования;
- провести анализ механизма ипотечного кредитования в России в рамках которого рассмотреть сценарии развития ипотечного кредитования, схемы ипотечного кредитования используемого в России и выявить проблемы участия банков в ипотечном кредитовании;
- определить перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России, для чего провести анализ практики ипотечного кредитования в России, определить основные направления совершенствования практики ипотечного кредитования и перспективы рынка ипотечного кредитования в связи с ситуацией на финансовых рынках.
Структура работы отражает цели и задачи исследования, которые определили объем и последовательность ее изложения. Она состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.ЗаключениеТаким образом, ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага. «Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). «Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке
В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Сегодня ипотечное кредитование приобретает все большую популярность для жителей Российской Федерации, поскольку иногда становится единственным реальным способом решить или улучшить свои жилищные вопросы. Однако, среди многих людей существует мнение, что ипотека – это своего рода «долговая яма» и заемщик, выплачивая кредит отдает банку в 1,5-2 раза больше денег. Думая так, многие граждане вместо того, чтобы взять и все подсчитать, откладывают на потом взятие ипотечного кредита. И делают это совершенно напрасно. Гораздо проще математически обосновать, что клиент, который берет кредит на долгий срок, будет не только жить в собственной квартире, но и выиграет в денежном плане, по отношению к человеку, который пытается накопить деньги на квартиру самостоятельно.
К сожалению, цены на товары и услуги имеют тенденцию постоянно увеличиваться. Причиной такого явления стала инфляция, которая приводит к обесцениванию денег и удорожанию товаров. Если бы цены на недвижимость держались постоянными, то заемщик, мог бы, переплачивая за жилье, утешаться тем, что сделал своеобразный денежный вклад в будущее семьи. На самом деле подорожание на рынке недвижимости постепенно сводит переплату на нет. На рынке бывают иногда резкие скачки цен, но а течение продолжительного времени (10-20 лет), цены на недвижимость станут намного выше, чем сейчас. Некоторые потенциальные заемщики ждут понижения наших кредитных ставок до европейского уровня, но у нас не слишком большие различия: в Европе – 6-7 %, у нас –9,5-10,5 % годовых. Если цены растут постепенно, то переплата по ипотеке перекрывается тем, что квартира за этот промежуток времени увеличится по стоимости в разы. Есть некая критическая величина возрастания рынка. Если рост цен на недвижимость выше этой величины, то он превышает переплату по ипотечному кредитованию и заемщик остается в выигрыше от увеличения стоимости квартиры, купленной в кредит. При подсчете специалистов оказалось, что минимально необходимое возрастание рынка ниже, чем темпы инфляции на сегодняшний день. Критическая величина возрастания рынка никак не связана со стоимостью квартиры, а зависит от размера первоначального взноса, срока кредита и процентной ставки по кредиту. Необходимо помнить следующее: чем больше первоначальный взнос, тем меньше заемщик зависит от рынка с его перепадами. Чем больший кредитный срок, тем в большем выигрыше клиент, потому что кредит погашается равными частями, не меняющимися со временем, а цены на рынке недвижимости резко увеличиваются. Чем выше процент кредитных ставок, тем менее это выгодно заемщику.
Даже если человек владеет крупной суммой денег, ему выгодно вложить их в бизнес, акции или просто положить на депозитный счет в банке. Даже на депозите за время, пока клиент погашает ипотечный кредит, накопится большая сумма денег, чем была отдана за оплату кредита. Не надо забывать, что цены на жилье постоянно растут на 10-30% в год. Необходимо только помнить, что первые годы ипотечные платежи будут опережать депозит, но с середины срока начнется обратный процесс. Нужно помнить, что рост цен на жилищном рынке, никак не влияет на вас: размер ваших ежемесячных платежей банку остается неизменным.
Из всего выше сказанного, хочется сделать вывод – ипотечное кредитование не только выгодное дело, но и застрахованное то каких-либо потерь. На Западе даже миллионеры берут ипотечный кредит, а они считать умеют.
Несмотря на явные преимущества ипотечного кредитования его развитие в России сдерживает ряд проблем. По результатам анализа, проведенным в работе можно сделать вывод о том, что перечень тех проблем, которые препятствуют в России формированию доступного жилья, можно условно разделить на следующие основные группы:
- низкая платежеспособность и спрос населения;
- высокие процентные ставки по ипотечным кредитам;
- недостаточное предложение жилья и объемы строительства;
- высокие издержки на рынке жилья, которые ведут к снижению оборота и привлекательности инвестиций в этот сектор;
- недостаточная защита прав участников этого рынка, и в первую очередь граждан, которые приобретают и строят жилье.
Мировой опыт показывает, что решить эти проблемы возможно только с помощью кредитных бюро, созданных для обмена информацией о заемщиках между кредиторами.
Во-первых, кредитные бюро повышают уровень сведений банков о потенциальных заемщиках и дают возможность более точного прогнозирования возвратности ссуд. Это позволяет кредиторам эффективно определять направление и цену ссуды, уменьшая риск возникновения проблемы неблагоприятного выбора.
Во-вторых, кредитные бюро позволяют уменьшить плату за поиск информации, которую взимали бы банки со своих клиентов. Это ведет к выравниванию информационного поля внутри кредитного рынка и заставляет кредиторов устанавливать конкурентные цены на кредитные ресурсы. Более низкие процентные ставки увеличивают чистый доход заемщиков и стимулируют их деятельность.
В-третьих, кредитные бюро формируют своего рода дисциплинирующий механизм для заемщиков. Каждый знает, что в случае невыполнения обязательств его репутация в глазах потенциальных кредиторов рухнет, отрезая его от заемных средств или делая их намного дороже. Этот механизм также повышает стимул заемщика к возвращению кредита, уменьшая риск недобросовестного поведения.
В России для успешного функционирования системы ипотечного кредитования необходимы создание новой рыночной среды, инфраструктуры, ее регламентирование, вовлечение множества участников, чьи экономические интересы должны быть сбалансированы и служить основой для эффективного взаимодействия субъектов внутри системы.
По мере укрепления финансовой системы, появления на отечественном рынке кредитных организаций с западным капиталом будет укрепляться и доверие к банковской системе, в том числе – со стороны участников рынка недвижимости. Скорее всего, ипотека начнет развиваться достаточно медленно, но неуклонно: участники сделки будут двигаться навстречу друг другу мелкими шагами.Литература1. Гражданский кодекс Российской Федерации (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488; весь параграф 3, главы 23);
2. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ \"Об ипотеке (залоге недвижимости)\"
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ \"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\".
4. Федеральный закон от 22.12.04 №216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
5. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
6. Абдуллаев М.А., Орлов А.А., Римский Л.А., Бу Хассан Хоссам. Ипотека. Организация ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: МИИТ, 2003. – 244с.
7. Банковское дело: Учебник . - 2-е изд., перераб. и доп./ Под ред. О.И. Лаврушина. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 672 с: ил.
8. Миннуллина В.В. Основные проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России // Вестник ТИСБИ №2, 2006.
9. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. – М. БУКВИЦА, 2001 г., 190 с.
10. Шевчук Д.А. Организация и финансирование инвестиций. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006
11. Гаген А. Ипотека в РФ. Основные тенденции и перспективы развития // Информационное Агентство \"Финансовый Юрист\" [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.financial-lawyer.ru, свободный
12. Ипотека в огне. Банки начали сворачивать программы жилищного кредитования // SmartMoney, апрель 2008
13. Камара С. Круги ипотечного ада // Газета.Ru, март 2009
14. Трушина Н. Основные риски ипотечного заемщика сегодня // РБК.Кредит, апрель 2009
15. Независимый информационный портал http://www.newipoteka.ru
16. РБК-Рейтинг rating.rbc.ru
17. Об ипотеке по-русски. Авторский портал Овсянникова Д. http://www.ipotek.ru
18. Официальный сайт Агентства по жилищному кредитованию www.AHML.ru
19. Официальный сайт Сбербанка РФ www.sbrf.ru
20. Официальный сайт ЦБ РФ www.cbr.ru
21. Портал «Все об ипотеке» http://www.vse-obipoteke.ru
|
|
