|
СодержаниеВведение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2\r\n\r\n1.Понятие договора купли-продажи жилого помещения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4\r\n\r\n2 Существенные условия договора. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5\r\n \r\n а) Предмет договора купли-продажи жилого помещения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5\r\n \r\n б) Цена в договоре купли-продажи жилого помещения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10\r\n\r\n в) Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. . . . . . 11\r\n\r\n3 Виды договоров купли-продажи жилых помещений. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13\r\n\r\n4 Права и обязанности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18\r\n\r\n5 Процедура заключения договора. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18\r\n\r\n6 Государственная регистрация. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19\r\n\r\nЗаключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21\r\n\r\nПриложение№1. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22\r\n\r\nПриложение№2. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24\r\n\r\nСписок использованных источников и литературы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27ВведениеПосле многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.\r\nС переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных и муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры. Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному. Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм. ...ЗаключениеДоговор купли-продажи помещений является наиболее распространенным и \r\nестественно, влечёт большое количество спорных ситуаций и накладывает необхо-\r\nдимость участия судебной практики в определении направлений правового регули-\r\nрования сделок с жилыми помещениями. Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту.(ст.46 Конституции РФ). Способы \r\nзащиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных разнообразны,\r\nно ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. \r\nЭто - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого \r\nправа на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права \r\nявляется необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований. Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение. Большую роль в рассмотрении договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституции-онного Суда РФ. Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством. Она отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах.\r\nНахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства (законодательства о приватизации, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др.) и использования соответствующей практики вышестоящих судов. Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не только в методической помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы \r\nон на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершённым \r\nобразом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.ЛитератураБиблиография:\r\n\r\n1. Скловский К. \\\"Договор купли-продажи: вещный эффект\\\" (\\\"Российская юстиция\\\", 1998, № 10).\r\n2. Хвостов В.М. Система римского права. М., 1996. \r\n3. Скловский К., \\\"Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике\\\" (\\\"Хозяйство и право\\\", 1997, № 10).\r\n4. А. Тихенко \\\"Надо действовать на перспективу\\\" (Российская юстиция. 1996. № 5).\r\n5. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок (Хозяйство и право, 1997, № 5.).\r\n6. Гражданское право. Ч.1, изд.2 (Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого. - М., 1997).\r\n7. А. Лопатников “Налоги на недвижимость” (“Закон”,1999,№ 4).\r\n8. Беспалов Ю.\\\"Обеспечение права ребенка на жилище\\\" (\\\"Российская юстиция\\\", 1997, № 12) .\r\n9. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М., 1995. \r\n10. Барышева Т.В. “Жилье: права граждан и их защита” (Проект “Правовая культура”, выпуск 3).\r\n11. О.Козырь “Понятие недвижимого имущества” (“Закон”,1999,№ 4).\r\n12. Мамишов З. \\\"Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно\\\" (\\\"Российская юстиция\\\", 1996, № 8).\r\n13. Р. З. Лившиц “Судебная практика как источник права” М.1998 г.\r\n\r\nСписок нормативных актов:\r\n\r\n1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410.\r\n2. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г., N 19, ст. 2069\r\n3. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями от 15 ноября 1997 г., 27 июня 1998 г., 2 января 2000 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. №N 1, ст. 16\r\n4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. № 70-Ф3// Собрание законодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г., N 19, ст. 1709\r\n5. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883\r\n6. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. (в ред. на 28 апреля 1993 г.) (с изм. и доп. от 28 апреля, 30 ноября, 31 декабря 1995 г., 21 августа, 26 ноября 1996 г., 17 марта, 16 ноября 1997 г., 25 июня 1998 г., 4 января 1999 г.)// Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, № 24, ст. 407\r\n7. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 \\\"Об основах федеральной жилищной политики\\\" (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г.,10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., № 3\r\n8. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ \\\"Об архитектурной деятельности в Российской Федерации\\\" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,\r\n9. Постановлении ВС РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 \\\"О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность\\\" (с изменениями от 23 мая 1992 г., 27 января, 21 июля 1993 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., № 3, ст.89.\r\n10. Постановлением Главы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г. № 231 \\\"О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда\\\" (с изм. от 8 ноября 1994г.)// \\\"Вестник Екатеринбургской городской Думы\\\" 1998 г. N 9 стр.56-64\r\n11. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ \\\"Об акционерных обществах\\\" (с изм. и доп. от 13 июня 1996 г., 24 мая 1999 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. № 1, ст. 1\r\n12. Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 № 552 “Об утверждении Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении” // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, № 9, 31 августа 1992 г., ст. 602.\r\n13. Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998 г. № 43 \\\"О порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок муниципального предприятия УКС города Екатеринбурга\\\"\r\n14. Указа Президента РФ № 1181 \\\"О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов\\\" // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994 г., № 7, ст. 693 \r\n15. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1182 \\\"О выпуске и обращении жилищных сертификатов\\\". // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994г.\r\n16. Закон РФ \\\"О закрытом административно-территориальном образовании\\\" (с изменениями от 28 ноября 1996г., 31 июля 1998 г., 2 апреля, 31 декабря 1999 г.) принят 14 июля 1992 г. № 3297-1 .// Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г., № 33, ст. 1915 \r\n17. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ \\\"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним\\\"// Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594\r\n18. Федеральный закон от 26 февраля 1997 г. N 29-ФЗ \\\"О федеральном бюджете на 1997 год\\\" (с изменениями от 14 июля, 26 и 30 декабря 1997 г., 9 января 1998 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 марта 1997 г. № 9, ст. 1012\r\n19. Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г. \\\"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации\\\" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, \\\"Российской газете\\\" от 10 января 1993 г. № 5.
|
|
