СодержаниеВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………….…….……3rnI Исследование рынка недвижимости..……………….………..….…..………...6rn1.1.Общие тенденции на рынке недвижимости………………………….6rn1.1.1. Основные сегменты на рынке недвижимости……………………..6rn1.1.2. Основные тенденции движения спроса……………………………7rn1.1.3. Основные тенденции движения предложения…………………….9rn1.1.4. Состояние конкуренции…………………………………………...13rn1.1.5. Состояние финансирования объектов…………………………….14rn1.2. Состояние сегментов рынка…………………………………………15rn1.3. Прогноз развития рынка……………………………………………..19rn1.4. Рекомендации по проекту…………………………………………...20rnII Концепция девелоперского проекта…………………………………………21rn2.1. Назначение и функциональное использование объекта…………...21rn2.2. Архитектурные и потребительские требования к зданию………...23rn2.3. Инженерные требования и требования по внутренней планировке и отделке ………………………………………………………………….………..25rnIII Выбор расположения объекта и расчёт предполагаемой стоимости проектаrn3.1. Расположение объекта……………………………………………….27rn3.2. Расчёт стоимости земельного участка и варианты приобретения...28rn3.3. Расчёт стоимости инженерных коммуникаций…………………….29rn3.4. Расчёт стоимости строительства…………………………………….29rnЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….35rnСПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………36ВведениеДевелопмент - это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости. А девелопер, соответственно, является специалистом, который занимается преобразованием недвижимости. Свою работу он всегда начинает с земельного участка, отрабатывая его на перспективность, после чего составляют проект возведения на этой территории здания, сооружения или, если это экономически выгодно, только коммуникаций. Таким образом, можно сказать, что девелопмент означает преобразование недвижимости, в основе которого лежит проект и управление проектом в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.rnВ соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Система девелопмента является именно тем сплавом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс приводит к существенному повышению его эффективности. rnИначе говоря, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:rn-максимальная ответственность за экономические результаты проекта;rn-реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах компании;rn- реальное влияние на успешность проекта;rn- нацеленность на конечный результат.rnОсновными элементами (этапами) Девелопмента, определяющими его структуру являются:rn- разработка идеи девелоперского проекта;rn- разработка концепции проекта;rn- разработка обоснования инвестиций;rn- организация финансирования;rn- разработка ТЭО строительства;rn- формирование команды проекта;rn- приобретение юридических прав на объект недвижимости;rn- проектные работы;rn- подготовка к строительству;rn- строительно-монтажные работы;rn- сдача-приемка в эксплуатацию;rn- управление объектом;rn- продажа объекта, как конечный этап девелопмента.rnРезультатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.rnАктуальность и новизну девелопмента как бизнес – процесса можно уместить в каламбурной фразе «недвижимость в движении». Девелопмент — ответ рынка недвижимости на вызов времени. В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр. rn Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта — они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.rnОднако не стоит забывать и о других аспектах жизни. Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости. rn Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и прочее). rnС учетом многообразия аспектов влияния девелопмента на социальные и экономические процессы общество объективно заинтересовано как в развитии процессов девелопмента, так и в том, чтобы, не сковывая частную инициативу, контролировать и направлять процессы девелопмента таким образом, чтобы минимизировать негативные «внешние эффекты», которые могут возникнуть в связи с реализацией проектов по развитию недвижимости.rnПредлагаемая работа преследует цель создания девелоперского проекта в разрезе функциональных, инженерных и потребительских характеристик, а также с точки зрения правового обеспечения и проектного контроллинга. В качестве инструментов такого контроля выступает, прежде всего, зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям. rnПлатформой для данного проектирования будет служить исследование рынка недвижимости в городе Новосибирске – его тенденций, сегментов, конкуренции. На основании этих данных будет сделан прогноз развития рынка.rnВсего же работа будет состоять из трёх частей – rn1. Исследование рынка недвижимости. rn2. Концепция девелоперского проекта. rn3. Выбор расположения объекта и расчёт предполагаемой стоимости проекта.Литература1.Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб: Питер, 2004 г rn2.Медведев Л. Ю. «Долевое строительство. Как не пролететь» Москва. Эксмо, 2007 rn3.Москвин В.Н. «Сборник лекций по имущественному менеджменту» СГГА 2003. rn4.Петров В. И. «Оценка стоимости земельных участков» Москва, Кнорус, 2008 rn5.Правовая система «Конультант» rn6.СМИ: «Новый адрес», «Справочник по недвижимости», «Эпиграф», «Вся недвижимость», «Недвижимость» 2006 –08 гг. rn7.Экономика недвижимости: Учеб. пособие.- 2-е ИЗД. - М.: Дело, 2000. Под редакцией зав. кафедрой экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В. Плеханова, докт. эконом. наук, проф. В.И. Ресина. rn8.Управление коммерческой недвижимостью: учебник / под ред. М. Л. Разу – М.: Кнорус, 2007 rn9.Ардемасов Е. Б., Горбунов А. А., Маркетинг в управлении недвижимостью, СПб., 1997 rn10.Управление недвижимостью в России. Ч. 1: монография / под ред. Проф. А. Г. Поршнева. М. 2004
|
|
