СодержаниеВариант 15
1.Определение износа объекта недвижимости, основные виды износа, устранимый и неустранимый износ. Чем износ в оценочной практике отличается от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете.
2. Суть метода прямой капитализации и метода связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) для определения общего коэффициента капитализации. Когда данные методы можно применятьЗадача 1. Определить затратным подходом стоимость дачи, если известны следующие данные:Задача 2. Какова стоимость офиса, определенная с помощью затратного метода, если стоимость участка земли составляет 189000 дол., полная стоимость воспроизводства здания офиса составляет 1575000 дол., общий износ здания составляет 20% от восстановительной стоимости.Задача 3. Определит стоимость предприятия методом затрат, если известно, что:
1. ставка земельного налога составляет 3,675 руб. за 1 м², площадь земельного участка равна 4 км²;
2. стоимость строительства главного сооружения по смете – 115,5 млн. руб., а стоимость вспомогательных сооружений по смете – 20,8 млн. руб.
3. косвенные издержки, определенные расчетно-аналитическим путем, составляют 20% от сметной стоимости главного сооружения;
4. прибыль предпринимателя составляет 20% от вложенного капитала, т.е.(земля + восстановительная стоимость главного сооружения);
5. износ главного сооружения и вспомогательных зданий составляет Задача 4. Определить откорректированную цену сопоставимого объекта недвижимости, если известны следующие рыночно-обоснованные корректировки (в процентах), выраженные по отношению к оцениваемому объекту недвижимости:Задача 5. Рассчитать чистый доход на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию площадью 500 м² на основе следующей информации:Задача 6. Рассчитать общий коэффициент капитализации методом прямой капитализации и определить стоимость магазина, годовая прибыль от которого ожидается на уровне 65 000 дол.
Общий коэффициент капитализации при этом должен отражать преобладающее соотношение между чистым доходом и продажной ценой для сопоставимых объектов, проданных на рынке.
На рынке недвижимости эксперт-оценщик обнаружил следующие достоверные данные о продажах магазинов в этом месяце. Данные приведены в таблице:
Сопоставимые магазины Чистый доход, дол. Продажные цены, дол. Коэффициент капитализации, в долях от единицы
Магазин 1 75 600 600 000 0,126
Магазин 2 86 625 750 000 0,1155
Магазин 3 49 140 450 000 0,1062
Задача 7. Определить общий коэффициент капитализации методом связных инвестиций (заемного и собственного капитала), если:
1. доля кредитных ресурсов в общей величине инвестиций составляет – 63%;
2. ипотечная постоянная – 15,75%;
3. ставка капитализации на собственный капитал – 12,48%.
Задача 8. Определить общий коэффициент капитализации по методу связанных инвестиций (земли и здания) по параметрам из таблицы:Задача 9. Определить общий коэффициент капитализации методом кумулятивного построения для офиса.Список литературыВведениеЛитератураСписок литературыrn1. Балабанов И.Т. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2000.rn2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. N 1102-р)rn3. Плотников А. Коэффициент капитализации для земли, как инструмент для принятия управленческого решения. 09.08.2004.rn4. Экономика недвижимости: учеб. Пособие / Под ред. В.И.Ресина. – М.: Дело, 1999.rn5. Яскевич Е.Е. Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов. 09.08.2004.
|
