СодержаниеВведение…………………………………………………………………………...3
Глава 1. Теоретические и методические основы управления муниципальным недвижимым имуществом……………………………………………………….6
1.1. Понятие о недвижимом имуществе, его состав и классификация……….6
1.2. Управление недвижимостью и пути его совершенствования……………8
Глава 2. Анализ управления муниципальным имуществом в Пушкинском районе МО………………………………………………………………………..12
2.1. Краткая характеристика комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Пушкинского района Московской области………12
2.2. Структура и анализ недвижимого имущества Пушкинского района Московской области и динамика их изменения за 2007-2008……………….15
2.3. Общая программа деятельности по совершенствованию управления недвижимостью Пушкинского района Московской области………………..19
2.4. Экономическая и социальная эффективность целевой программы «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО на 2009-2011 годы»……………………………………………………………………………...41
Заключение……………………………………………………………………….46
Список литературы………………………………………………………………48ВведениеВ условиях дефицита бюджета муниципалитета Пушкинского района Московской области актуальной является изыскание резервов увеличения доходных статей со все большей ориентацией на недвижимость как на источник дохода. Об этом свидетельствует и рост объемов заданий Министерства имущественных отношений РФ Комитету по управлению имуществом Пушкинского района.
Следует сказать, что для современной практики управления недвижимостью Пушкинского района характерно:
• не использование рыночных подходов к управлению недвижимостью;
• формирование имущественных отношений без учета требований рынка;
• отсутствие эффективного информационного обеспечения;
• неадекватная (нерыночная) оценка стоимости объектов недвижимости и арендной платы за их использование.
В конечном итоге, все это приводит к снижению поступлений в доходную часть бюджета района, к неэффективному использованию объектов недвижимости, к низкой их привлекательности как объекта инвестиций.
Весьма актуальна и проблема управления жилищным фондом муниципальной недвижимости.
Сегодня в жилых домах муниципалитета Пушкинского района по договору найма проживает значительная часть жителей. Жилищный кодекс РФ, введённый в действие 1 марта 2007 года, существенно расширил права собственников помещений в многоквартирных домах по распоряжению общим имуществом, одновременно вменяя к ним и новые обязанности. Реформа жилищно-коммунального хозяйства, идущая не первый год с огромным скрипом, должна в конечном итоге привести к повышению качества всех предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, и к своего рода, изменению менталитета собственников по содержанию в надлежащем состоянии не только непосредственно жилья, но и дома в целом, эксплуатации всего жилого фонда, в том числе и прилегающих территорий.
Также в нежилых муниципальных помещениях Пушкинского района размещается большинство учреждений здравоохранения, среднего образования, культуры, предприятий жилищно-коммунального хозяйства, некоторое количество предприятий торговли и бытового обслуживания. Эти нежилые помещения предоставлены учреждениям и предприятиям района на правах аренды. В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретение права аренды на них.
Все это свидетельствует об особой роли недвижимости среди объектов муниципальной собственности Пушкинского района, актуальности исследования.
Цели и задачи работы.
1. Рассмотреть теоретические аспекты управления муниципальной недвижимости.
2. Дать характеристику Комитету по управлению имуществом Пушкинского района Московской области
3. Проанализировать состав и структуру муниципальной недвижимости Пушкинского района Московской области
4. Разработать проект по совершенствования управления муниципальной недвижимости.
5. Оценить экономические и социальные мероприятия по управлению муниципальной недвижимостью в Пушкинском районе Московской области.
Для достижения поставленных целей и решения задач, в процессе настоящей работы использована теоретическая литература по управлению муниципальной недвижимости, материалы практики автора исследования и информация о жизни Пушкинского муниципального района, опубликованные в районной газете \"Маяк\", “Пушкинский вестник” и на официальном сайте pushkino.org.
Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой имеют как теоретическую, так и практическую значимость. Высокая значимость и недостаточная практическая разработанность проблемы муниципальной недвижимости Пушкинского района Московской области определяют несомненную новизну данного исследования.
Результаты исследования могут быть использованы в практике совершенствования управления муниципальной недвижимостью других районов Московской области.ЗаключениеВ настоящей работе были исследованы пути совершенствования управления муниципальной недвижимостью. Примером послужил Пушкинский район Московской области. В результате проделанной работы автор пришел к следующим выводам:
1. Основой эффективного управления является наличие соответствующей нормативной базы, устанавливающей порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью.
2. При изучении вопроса совершенствования управления муниципальной недвижимостью полезно изучение зарубежного опыта.
3. При разработке маркетинговой стратегии основной акцент следует делать на оценке факторов внешней и внутренней среды муниципального образования «Пушкинский район».
4. Совершенствование процесса приватизации по средствам создания Фонда позволит КУМИ Пушкинский район получить следующие результаты:
- получить средства муниципальному образованию «Пушкинский район» разом или несколькими крупными траншами при продаже активов по справедливой цене, не обрушая цен на рынке недвижимости;
- иметь реальный временной и ресурсный манёвр для успешной приватизации (один или несколько аукционов вместо нескольких
5. Совершенствование порядка предоставления земельных участков по муниципальной программе «Развитие земельных отношений в Пушкинском районе МО» позволит избежать незаконной практики.
6. Стоимость земельного участка в Пушкинском районе и, следовательно, арендный платеж за него не должны зависеть от вида использования участка, а определятся исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между размером арендой платы и их рыночной стоимостью.
В перспективе 2009 года, Комитету целесообразно выстроить политику управления в сфере имущественных отношений в рамках следующих параметров:
- максимальный уход от различных видов льготного использования муниципального недвижимого имущества;
- сохранение в муниципальной собственности исключительно тех организаций, деятельность которых неразрывно связана с выполнением функций органов местного самоуправления Пушкинский район МО;
- совершенствование учета и системы управления собственностью, посредством завершения формирования реестра муниципального недвижимого имущества, реорганизации муниципальных предприятий, позволяющей оптимизировать их расходы, в том числе по налоговым платежам;
- подготовка нормативной базы и принятие мер по обеспечению сохранности муниципального недвижимого имущества, повышению уровня ответственности его пользователей;
- ужесточение всестороннего контроля за использованием муниципального недвижимого имущества, продолжение работы по сокращению дебиторской задолженности в городской бюджет со стороны недобросовестных арендаторов муниципального имущества и прекращение заключения с ними договоров аренды.Литература1. Федеральные законы, кодексы и нормативно-правовые документы
1. Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 № 136-ФЗс изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2006 г., 2007 г).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. (с изменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2006 г., 2007 г.)
3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ) (с изменениями от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2006 г., 2007г.)
4. О разграничении государственной собственности на землю (от 17.07.2001 № 101-ФЗ).
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (от 21.07.1997 № 122-ФЗ).
6. О землеустройстве (от 18.06.2001 № 78-ФЗ).
7. О государственном земельном кадастре (от 02.01.2000 № 28-ФЗ).
8. Об оценочной деятельности в Российской Федерации (от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
9. О федеральном бюджете на 2006 год (от 23.12.2003 № 186-ФЗ).
10. О приватизации государственного и муниципального имущества (от 21.12.2001 № 178-ФЗ).
11. Закон Российской Федерации от 06.07.91 № 1550-1 «О местном самоуправлении».
12. Закон Российской Федерации от 29.08.95 № 154-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации».
13. Закон Российской Федерации от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю».
14. О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю (от 07.08.2002 № 576).
15. Об утверждении правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности (от 04.03.2002 № 140).
16. О государственной кадастровой оценке земель (от 25.08.1999 № 945).
17. Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель (от 08.04.2000 № 316).
18. Об утверждении стандартов оценки (от 06.07.2001 № 519).
19. О государственном земельном контроле (от 19.11.2002 № 833).
20. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (от 11.11.2002 № 808).
21. Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра (от 02.12.2000 № 918).
2. Учебно-методическая литература
1. Алпатов А. А. Анализ эффективности землепользования. – М.: 2006. – 490 с.
2. Бездольный С.Л. Развитие муниципальной экономики в условиях перехода к рынку. - Р-Д, 2007. – 266 с.
3. Волков С.Н. Совершенствование теории и методики землеустройства в условиях земельной реформы. - М.: ГУЗ, 2008. – 278 с.
4. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебн.-практ. пособие. – М.: Дело, 2006. – 290 с.
5. Муниципальный менеджмент: Справочное пособие / Иванов В.В., Коробова А.Н. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 367 с.
6. Муниципальная собственность и инвестиции. - М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2007. – 450 с.
7. Романенко Т.А Земельные ресурсы России, Эффективность их использования. – М, 2007. – 170 с.
8. Широков Л.Н. Основы местного самоуправления в Российской Федерации. – М.: 2007. – 190 с.
9. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ. ред. П.Г. Грабового. - Смоленск: Изд-во \"Смолин Плюс\", М.: Изд-во \"АСВ\", 2006. – 300 с.
3. Периодические издания
1. Зайков. Д.Е. Новости муниципальной экономики // Ведомости. 17.04.2008
2. Черкасов. А.И. «Управление имуществом в Федеративной Республики Германия» // Мировая экономика и международные отношения № 4 2008.
3. Кузмина. А. «Парикмахерская стоимостью в двадцать пять миллионов рублей» // Пушкинский вестник» 29.11.2007.
4. Медиков. В.Я. Тезисы доклада представленного Минэкономразвитие 24 июня 2008 г. // ИД Экономическая газета. 2007.
5. Попов С. Лазоревский С. Судебная практика // «эж-ЮРИСТ» № 3 2007.
6. Комментарий к ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве / под ред. М.Ю. Тихомирова М. Издательство М.Ю. Тихомирова, 2006.
7. Информация. Городские новости // газета «Маяк»24.07.2006,02.11.2007, «Пушкинский вестник» 23.07.2008.
8. Новости // «Пушкинский вестник» 17.08.2007.
9. «Устав Пушкинского муниципального района Московской области».
10. Кулешова А. «Сегодняшняя жизнь Пушкинского муниципального района» // газета «Маяк» 1 октября 2007 стр. 2.
11. Решение Совета депутатов Пушкинского муниципального района 12.10.2007 № 239/26 (с изменениями от 28.12.2007 № 269/32).По состоянию на январь 2008 года. // «Пушкинский вестник» 12.01.2008.
12. Решение Совета депутатов муниципального образования \"Пушкинский район\" Московской области от 27 октября 2006 г. № 66/7 или Решение от 8 ноября 2007 № 71/4. // «Пушкинский вестник» 11.11.2006 и 9.11.2007.
13. Еженедельные новости // Пушкинский вестник 25.11.07.
14. Решение Совета Депутатов Пушкинского муниципального района МО от 30.08.2008 № 379/44 О внесении изменений в Положение о порядке сдачи в аренду движимого и не движимого имущества … утвержденное Решением Совета Депутатов Пушкинского района от 12.10.2007 № 239/26 (с изменениями от 28.12.2007 № 269/32 и от...по состоянию на ноябрь 2007 года).
15. Решение №560/65 от 19.12.2007.
4. Интернет ресурсы
1. Речь российского президента Д. Медведева на брифинге в Доме журналистов. // www lenta.ru. 13.04.2008.
2. Официальный сайт Пушкинского района МО // www//pushkino.org.
|
|
