СодержаниеСодержание
Введение 3
1. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора аренды зданий и сооружений 6
1.1. Экономическая и юридическая сущность аренды зданий и сооружений как объектов недвижимости 6
1.2. Нормативная база арендных отношений 12
1.3. Договорное регулирование арендных отношений 18
2. Государственная регистрация права аренды зданий и сооружений 32
2.1. Процедура государственной регистрации 32
2.2. Ответственность государственного регистратора за несоблюдение требований регистрационного законодательства 57
Заключение 63
Список литературы 65ВведениеВведение
Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только неупотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. "В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору" .
Если Гражданский кодекс 1964 года постоянно использовал термин "имущественный наем", то Основы законодательства СССР об аренде от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.
Договор аренды, как правило, является двухсторонней сделкой. Это означает, что обе стороны имеют взаимные права и обязанности. Например, главной обязанностью арендодателя является передача арендатору имущества в пользование, а одной из важнейших обязанностей арендатора - использование полученного по договору имущества в соответствии с его назначением.
Договор аренды является возмездным. Арендодатель, предоставляя объект аренды арендатору, должен получить плату или иное встречное предоставление (ст. 423 Гражданского Кодекса РФ, далее - ГК РФ, или ГК ). Даже в случае, когда в договоре не определен размер арендной платы, данное обстоятельство не лишает арендодателя права требовать ее получения. Если же стороны изначально обозначали договор аренды как безвозмездный, то к нему будут применены нормы договора безвозмездного пользования (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Договор аренды - договор, направленный на возмездную передачу имущества в пользование. Обращаем ваше внимание, что предметом данного договора является само имущество, подлежащее возврату, а не совершение арендодателем определенных действий в пользу арендатора (как, например, это имеет место в рамках договора поручения, комиссии, договора об оказании аудиторских услуг). Таким образом, договор аренды не может рассматриваться в качестве договора об оказании услуг.
Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Таким образом, заключив такой договор, арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения исполнения договора аренды, безусловно, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса целиком посвящена, вопросам арендных отношений). Законодателем установлены общие положения для всех видов договоров аренды (ст. 607 - 625 ГК РФ), а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды. В связи с этим важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть когда и какие нормы следует применять.
Договор аренды на срок более одного года должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст 609 ГК РФ).
Это требование (п. 1 ст. 609 ГК РФ) - общее правило для всех видов договора аренды и подлежит обязательному исполнению всегда, когда специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не установлены иные требования к форме договора.
Актуальность данной темы подтверждает и то, что отдельные виды договора найма являются весьма перспективным методом хозяйствования. Так, в последние годы, стала экономически выгодна финансовая аренда. И этот вид аренды, иначе называемый лизинг, получает все большее распространение в национальном и международном коммерческом обороте.
Объект исследования - общественные отношения, связанные с заключением договора аренды зданий и сооружений.
Предмет исследования - договор аренды зданий и сооружений.
Цель работы - исследовать особенности договора аренды.
Задачи работы:
1) рассмотреть экономическую и юридическую сущность договора аренды;
2) изучить нормативную базу договора аренды;
3) охарактеризовать права и обязанности сторон;
4) изучить процедуру государственной регистрации;
5) проанализировать ответственность государственного регистратора за несоблюдение требований регистрационного законодательства;
6) выявить проблемы законодательства по аренде зданий и сооружений.
Таким образом, исследование имеет практическое значение, поскольку договор аренды зданий и сооружений затрагивает интересы многих субъектов гражданского права (в т.ч. граждан и юридических лиц) и необходимость изучения вопросов, возникающих при применении на практике норм договора аренды зданий и сооружений не вызывает сомнений. Поэтому тема на взгляд автора представляет большой интерес как для юристов, занимающихся теорией, так и практиков.
Практическая значимость дипломной работы раскрывается в ее направлении на решение проблем заключения договора аренды зданий и сооружений.
1 Правовое регулирование отношений, возникающих из договора аренды зданий и сооружений
1.1 Экономическая и юридическая сущность аренды зданий и сооружений как объектов недвижимости
Впервые выделение договора аренды зданий и сооружений в самостоятельный вид договора произошло с введением в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Это объясняется тем, что здания и сооружения наделены незаменимыми индивидуальными свойствами, в сохранении которых состоит юридическая и социальная ценность аренды, обеспечиваемая механизмом аренды зданий и сооружений.
Гражданский кодекс Российской Федерации не делает различия в правовом регулировании зданий и сооружений. В научной литературе неоднократно предпринимались попытки дать юридическое определение понятиям здание и сооружение. По мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: "здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно".
Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж). Сознавая некоторую условность разграничения зданий и сооружений, можно предложить следующий критерий: в зависимости от тех конструктивных элементов, которые позволяют говорить о здании, сооружении как о целостном объекте. Так, техническое описание здания выполняется по таким конструктивным элементам как фундамент, пол, стены и перегородки, крыша, отделка и т.п., которые объединены единым архитектурным решением. В сооружении такие традиционные для здания элементы могут вообще отсутствовать. Зачастую, в состав сооружения наряду с объектами, не являющимися в прямом смыслеЛитератураСписок литературы
1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. №70-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г., №19, ст. 1709.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30 ноября 1994 г. (с изм. и доп., вкл. от 8 июля 1999 г.) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; 1996 г. - № 9. - Ст. 773; № 34. - Ст. 4026; 1999 г. - № 28. - Ст. 3471.
3. Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 11.04.2002) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ от 24.07.97 - № 63 - Ст. 2258; 2002 - № 4 - Ст. 2491.
4. Федеральный закон от 26 января 1996 г. №15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 411.
5. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. №1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" // Экономика и жизнь, 1992 г., №43.
6. Постановление Верховного Совета Российской Федерации "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г., №3, ст.89.
7. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2 марта 1998 г. - №9. - Ст. 1121.
8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1997, №7.
9. Инструкция утвержденная Приказом Минюста, Минимущества, Госстроя РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. N 194/16/1/168.
10. Агарков М. М. Понятие обязательств в гражданском праве. - М.: БЕК, 2003.
11. Большой юридический словарь. М.: Юристъ, 2004.
12. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1997.
13. Братусь С.Н. Гражданское право России. - М.: Юристъ, 2004.
14. Братусь С.Н. Иоффе О.С. Гражданское право. - М.: Юристъ, 2004.
15. Волынцева А.В. Особенности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений // Вопросы частного права и цивилистики, № 8, 2006. С. 17.
16. Воронин М. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. // Экономика и жизнь. 1997. - №32. - С.15.
17. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 181.
18. Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год // Российская газета, 9 июля 1992 г.
19. Гражданское право, учебник часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.; 2003.
20. Гражданское право. Том 1. Учебник/ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2003.
21. Гражданское право. Ч. 1: Учебник. 3-е изд. / Под ред. проф. А. П. Сергеева, проф. Ю. К. Толстого. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
22. Гражданское право: Словарь - справочник под ред. Тихомирова М.Ю. , Тихомировой Л.В. - М. , 1996.
23. Гутников О.В. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - №5. - С.117.
24. Калпин А.Г. Гражданское право Часть вторая: Учебник. М.: Юрист 2000.
25. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2004.
26. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова) - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 2004.
27. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный)/Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2002.
28. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая/Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина - М., 2002.
29. Кононова Л.В. Ответственность учреждения юстиции по регистрации прав и его должностных лиц. // Государственное бюро регистрации г. Санкт-Петербурга - http://info.gbr.ru
30. Кононова Л.В. Ответственность учреждения юстиции по регистрации прав и его должностных лиц. // Государственное бюро регистрации г. Санкт-Петербурга - http://info.gbr.ru
31. Королев Ю.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М., 2003.
32. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М., 1993. - стр. 186.
33. Обязательное право / под ред. О.С. Иоффе - М.: Юристъ, 2003.
34. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 1998. - стр. 161.
35. Филипков В.В. Кое-что о "субсубаренде" и аренде // http://filipkov.nm.ru/
36. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. - М.: СПАРК, 1995. - стр. 356.
|
|
