СодержаниеВведение 3
1. Оценка недвижимого имущества: основные понятия, определения, цели, принципы 6
1.1. Виды стоимости 6
1.2. Специфика рынков недвижимости 10
1.3. Основные принципы оценки недвижимости 11
1.4. Правовые аспекты оценки недвижимости 15
1.5. Процесс оценки 20
2. Типология объектов недвижимости и их экспертиза 25
2.1. Классификация объектов недвижимости 25
2.2. Техническая экспертиза объектов недвижимости 28
2.3. Особенности работы оценщика при освидетельствовании объекта оценки 33
3. Основные подходы и методы оценки недвижимости 35
3.1. Доходный подход при оценке недвижимости 35
3.2. Использование инвестиционно-ипотечного анализа при оценке недвижимости 41
3.3. Сравнительный подход при оценке недвижимости 42
3.4. Применение затратного подхода при оценке недвижимого имущества 46
3.5. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости 48
4. Оценка стоимости конкретного объекта недвижимости 51
Заключение 66
Список использованных источников и литературы 70
Приложение 73ВведениеВведение
Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.
Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:
• земельные участки;
• объекты жилой недвижимости (квартиры);
• объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);
• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);
• сооружения и передаточные устройства;
• объекты, незавершенные строительством.
Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.
Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).
В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса. Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, "второй природы", в которой, как в "сухом остатке" овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то по крайней мере одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии. И поэтому оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности. Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов.
Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы в современных условиях.
Цель работы - рассмотрение теоретических и практических аспектов оценки стоимости недвижимости, анализ различных подходов, методов и обоснование возможностей их практического применения в деятельности оценщика.
Задачи работы: во-первых, анализ основных понятий, определений, целей, принципов оценки недвижимости, во-вторых, рассмотрение типологии объектов недвижимости и их экспертизы, в-третьих, изучение основных подходов и методов оценки недвижимости, наконец, заключительная задача работы - оценка стоимости конкретного объекта недвижимости для того, чтобы на практическом примере показать возможность применения совокупности подходов к оценке.ЛитератураСписок использованных источников и литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1,2.
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Указ Президента Российской Федерации «Об ускорении приватизации
государственных и муниципальных предприятий» от 29 мая 1992г. № 66.
4. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. N 519.
5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении порядка определения ставок земельного налога и нормативной цены земли и порядка централизации средств от платы за землю на специальный бюджетный счет Российской Федерации и их использования» от 25 февраля 1992 г. N 112.
6. Постановление Правительства Российской Федерации «Об
уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20 августа 1999 г. N 932.
7. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации» от 27 августа 2004 г. N 443.
8. Постановление Правительства Российской Федерации «О
классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» от 1 января 2002 г. N 1.
9. Постановление Правительства о принятии Положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации от 7 июня 2002 г. N 395.
10. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».
11. Российские стандарты ГОСТ Р 51195.0.02-98, стандарты РОО
12. Стандарты по оценке бизнеса ASA (Американского Общества оценщиков)
13. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2002.
14. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. Москва, 1995.
15. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - Москва: Экзамен, 2000 г.
16. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебно-практическое пособие/ Международная академия оценки и консалтинга.- М., Издание 2-е, исправленное и дополненное, 2004
17. Оценка бизнеса: С.В. Валдайцев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003
18. Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., М.: «Финансы и статистика», 2004
19. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - Москва: Финансы и статистика, 2005 г.
20. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия “Оценочная деятельность”. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998.
21. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное пособие/ под ред. Зарубина В.Н., Рутгайзера В.М.- М.,1998
22. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.,2004
23. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия “Оценочная деятельность”. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998.
24. Сивкова Л.А. Недвижимость : маркетинг, оценка. – М.: 2000
25. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - Учебное пособие. Москва, 2003.
26. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. — М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2000.
27. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости – СПбГТУ, СПб., 2003
28. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – Спб.: ТОО “Технобалт”, 1995.
29. Финансы, налоги и кредит: Учебник/ под ред. А.М. Емельянова, И.Д. Мацкуляка, Б.Е. Пенькова. М., Издательство РАГС, 2002.
30. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. – М.: Дело, 2000.
31. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. – М.: РИО, Мособлупрполиграфиздата, 1999.
32. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 2005.
|
|
