СодержаниеСодержание
Введение 3
1. Правовая и экономическая природа ренты и ее место в гражданском законодательстве 5
1.1. Возникновение и развитие рентных отношений 5
1.2. Экономическая сущность рентных отношений и их правовое регулирование, востребованность рентных отношений гражданским оборотом и обществом в целом 8
1.3 Особенности состава договора ренты в гражданском законодательстве 14
1.4 Отдельные виды договоров ренты 25
2. Практическое применение договора ренты 43
2.1 Практические аспекты применения рентного договора в жилищном законодательстве 43
2.2 Практические аспекты договора ренты в земельном законодательстве 53
Заключение 67
Список литературы 71ВведениеВведение
Прежде чем перейти к основной части исследования и раскрыть правовую сущность рентных отношений, необходимо понять, что какие именно экономические отношения скрыты в договоре ренты.
Рента – (от лат. reditta – отданная назад, воз¬вращенная; фр. rente; нем. Rente; англ. rent) – 1) регулярно получаемый доход на капитал, облигации государственных зай¬мов, имущество или землю, не требующий от получателя предпринимательской дея¬тельности; 2) определенная ежегодная сумма, уплачиваемая страховым общест¬вом застраховавшемуся.
С правовой точки зрения рента – гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает др. стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Актуальность работы заключается в том, что рентные отношения как показано в определении может накладываться как на недвижимое, так и на движимое имущество. Сегодня рентные отношения получили новый виток своего развития, в первую очередь в виде рентных платежей за использование городской недвижимости, а так же в связи с принятием новых Жилищного, Земельного Кодекса. Актуальность исследования определяется так же и тем, что рента обременяет пользование земельным участком, здание или сооружение или другим недвижимым имуществом, а вот получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Проблема исследования заключается в том, что договора ренты находятся в особом правовом поле и отношения контрагентов подлежат регистрации: нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
Целью исследования является изучение правовой природы рентных отношений в системе российского гражданского, жилищного и земельного законодательства.
Предмет исследования – рентные отношения;
Объект исследования – гражданское, жилищное и земельное законодательство Российской Федерации.
Задачи исследования:
• изучить правовую и экономическую природу ренты;
• выявить особенности субъективного состава договора ренты и провести анализ отдельных виды договоров ренты;
• рассмотреть договор ренты под отчуждение недвижимого имущества в жилищном законодательстве и земельном законодательстве.
1. Правовая и экономическая природа ренты и ее место в гражданском законодательстве
1.1. Возникновение и развитие рентных отношений
Договор ренты известен со средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л. Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту".
Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Известный российский цивилист К. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу, возможно и у нас заключение подобного договора...". Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в Гражданском уложении, гл. ХIX которого именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Интересно, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст.1100) и его разновидности - о пожизненном содержании (ст.1101), а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.
В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что "либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент".
14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без усЛитератураСписок литературы
1. Конституция РФ // принята всенародным голосованием 12.12.93 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч.2 // Федеральный закон 26.01.1996 г. №14-ФЗ;
3. Жилищный кодекс РФ;
4. Земельный кодекс Российской Федерации // Федеральный закон от 25.10.2001 г. №136-ФЗ;
5. Налоговый кодекс Российской Федерации, ч.2 // Федеральный закон от 05.08.2000 г. №117-ФЗ;
6. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 г. №66-ФЗ;
7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (ред. от 09.06.2003)
8. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации, Федеральной комиссии по ценным бумагам России, Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» от 16.10.2000 г. №290; №289; №235 (в ред. от 07.02.2003);
9. Письмо Пенсионного фонда «Об исчислении страховых взносов в ПФР для иных категорий плательщиков» от 15.12.1997 г. №ЕВ-16-28.8929;
10. Письмо Пенсионного фонда «О договорах гражданско-правового характера, заключенных между организацией и физическим лицом (индивидуальным предпринимателем) от 20.03.1997 г. ЕВ-09-11.2147-ИН (ред. от 30.05.97 г.)
11. Письмо Федеральной службы земельного кадастра РФ «О порядке корректировки земельного налога на пашню с учетом местоположения хозяйств» от 15.06.1992 г. №2-10.1620
12. Постановление Правительства РФ «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» № 392
13. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «Об оставлении без изменений Постановления Коллегии ВАС по проверке в порядке надзора законности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу от 23.02.93 по делу №237-10» от 21 октября 1993 г. №26
14. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 01.07.2002 г. №184
15. Приказ Федеральной службы земельного кадастра «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений» от 26.08.2002 г. №П.307
16. Инструкция Министерства юстиции РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» от 06.08.2001 №233
17. Распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Минимущество России, Госкомимущество «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков» от 10.04.2003 г. №1102-р
18. Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «Об утверждении Рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе» от №28.06.2000 г. №149;
19. Приказ Министерства сельского хозяйства Российской Федерации «Об утверждении отраслевого положения (методических рекомендаций) по учету основных средств сельскохозяйственных организаций (предприятий)» от 16.12.1998 г. №769
20. Распоряжение Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, Минимущество России, Госкомимущество «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» от 06.03.2002 г. №568-р (ред. от 31.07.2002)
21. Распоряжение Правительства РФ «О программе социально-экономичес¬кого развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы)» от 10.07.2001 г. №910-р
22. Инструкция Федеральной службы лесного хозяйства «Методические рекомендации по расчету минимальных ставок лесных податей и ставок арендной платы при передаче участков лесного фонда в аренду» от 01.02.1994 г.
23. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. в 4-х кн. Кн.1 Общие положения. Кн.2 Договоры о продаже имущества – М.: Статут 2003
24. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2006 – №8,9
25. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р., Пуляев В.Т. Краткая экономическая энциклопедия – СПб.: Петрополис, 1998
26. Голованов Н.М. Гражданско-правовые договоры – СПб.: Питер, 2003
27. Гражданское право // под ред. Арихипова К.А., T.2 – СПб.: Зерцало, 2006
28. Гражданское право, в 3-х ч. Ч.2 // под ред. Сергеева А.П., Толстова Ю.К. – М.: Проспект, 2006
29. Ерофеев Б. В Экологическое право России. Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное. – М.:«Юристь», 2002
30. Земельное право // под ред. Боголюбова С.А. – М.: Проспект, 2006
31. Земельное право // под ред. Улюкаева В.Х. – М.: Былитина, 2006
32. Земельные споры: Сб. документов / Под общ. ред. М.Ю. Тихомирова – М., Юристъ, 2006
33. Зульфугарзаде Т.Э., Жирнов А.В., Тушиев А.Э., Тушиев М.Э. Правовое регулирование сделок, предусматривающих отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты // Право: Теория и Практика. – №11. – 2003 г.
34. Комментарий части второй Гражданского Кодекса для предпринимателей – М.: Правовая культура, 2003
35. Комментарий к Гражданскому кодексу РСФСР // Отв. ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садиков. – М.: Юридическая литература, 1992
36. Комментарий к Земельному Кодексу Российской Федерации // под ред. Боголюбова С.А. – М.: Проспект, 2006
37. Крассов О.И. Право частной собственности на землю – М.: Юристъ, 2000
38. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями – М.: Статут, 2006
39. Коростелев С.В. Земельное и лесное право – СПб.: Полиус, 2005
40. Морозов И.Л., Нечепуренко Р.В. Земельная реформа в России – М.: Аспект-Пресс, 2002
41. Нарозников Н.К., Решетников В.И. Основы земельного права Российской Федерации – М.: ВГНА МНС России, Книжный мир, 2006
42. Новичков В.И., Калашников И.Б., Новичкова В.И. Аграрная политика – М.: Маркетинг, 2001
43. Правоторов В.В. Трансформация земельного фонда России за последние 10 лет – М.: изд-во СХА им. Тимирязева, 2002
44. Сделки с недвижимостью: образцы документов, комментарии, практика применения законодательства // под ред. Тихомирова М.Ю. – М.: издание Тихомирова Н.Ю., 2004
45. Седов В.В. Экономическая теория. В 2-х ч. Ч.2 Микроэкономика – Челябинск: изд-во ЧГУ, 2002
46. Седугин П.И. Жилищное право – М.: НОРМА, 2006
47. Хохлов С.А. Концептуальная основа части второй Гражданского кодекса. Гражданский кодекс Российской Федерации. Текст, комментарии – М.: Статут, 2003
48. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель // Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова – М.: Юридическая литература, 2001
49. Шершеневич Г.Ф. Гражданского права – М.: Юристъ, 2001
50. Энциклопедический юридический словарь // под ред. Крутских В.Е. – М.: ИНФРА-М, 2001
|
|
