СодержаниеСодержание.
Введение 2
Глава 1. Теоретические аспекты недвижимого имущества. 4
§1. Категория «недвижимое имущество» в странах Западной Европы. 4
§2.Понятие недвижимого имущества в законодательстве СССР. 15
§3. Понятие недвижимого имущества в современном гражданском законодательстве. 19
Глава 2. Правовое значение государственной регистрации недвижимости. 27
§1. Государственная регистрация как характеристика понятия недвижимости. 27
§2. Практика рассмотрения в судах дел по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 41
Глава 3. Право собственности на жилые помещения. 47
§1. Социальный наем жилого помещения 47
§2. Права и обязанности собственников жилых помещений 55
§3. Основания и порядок предоставления жилого помещения 62
по договору социального найма. 62
§4. Анализ деятельности риэлтерской фирмы и перспективы развития госу-дарственного социального найма жилого помещения 70
Заключение 80
Библиография 87
1. Научная литература. 87
2. Нормативные акты. 90
3. Материалы юридической практики. 91ВведениеВведение
Недвижимость в собственности является фундаментом капиталистической экономики и демократического режима. Человек, имеющий в собственности не-движимое имущество может использовать его в бизнесе путем совершения раз-личного рода сделок.
Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граж-дан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.
В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без основа-ний, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно рас-ширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касаю-щихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в на-стоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.
Целью работы является исследование основных вопросов связанных с правом собственности на недвижимое имущество.
Представляется целесообразным, прежде всего, обратиться к понятию не-движимого имущества, проследить его зарождение и становление в российском законодательстве, а также обратиться к опыту зарубежных стран. Первая глава работы будет посвящена теоретическим аспектам понятия «недвижимое имуще-ство»
Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать ры-нок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и пре-ступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государствен-ная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и про-верки законности сделки.
В главе 2 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности, а также исследуются проблемные вопросы возни-кающие в процессе применения норм права.
Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экс-пертизы документов в сделках с недвижимостью. Ранее проверка законности пол-ностью зависела от порядочности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота власти чиновника в решении таких во-просов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением.
Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особен-ность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций. Таким образом, Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие граждан-ско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства.
В главе 3 рассмотрены вопросы права собственности на жилые помещения. Эти вопросы тем более актальны в свете вступившего с 1 марта 2005года нового Жилищного кодекса РФ. В указанной главе исследованы наиболее дискуссионные вопросы, связанные с договором социального найма жилого помещения. Дана сравнительная характеристика условиям договора в новом и старом жилищном кодексе, проиллюстрированы положительные и отрицательные моменты.
Глава 1. Теоретические аспекты недвижимого имущества.
§1. Категория «недвижимое имущество» в странах Западной Европы.
В данном параграфе, по нашему мнению, целесообразно обратиться к опыту других стран, и рассмотреть вопросы о понятии недвижимого имущества в зару-бежных странах, а также определить значение государственной регистрации в за-рубежных странах.
В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимое имущество». Несмотря на то, что деление вещей на движимые и недвижимые было известно еще римскому частному праву и что такое деление закреплено в гражданском законодательстве большинства стран мира, нет единого мнения по поводу понятия о недвижимости и критериев отне-сения имущества к недвижимости.
Так, Г.Ф. Шершеневич, говоря о недвижимости, писал: «Наибольшую важ-ность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие об-разовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимостям. Но ос-нование по различиям не только историческое. Земля, вследствие ее ограниченно-сти, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» .
Недвижимостью, по римскому праву, считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимо-сти относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над по-верхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недви-жимостью .
Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и не-движимые воспринято правовыми системами большинства стран мира.
По германскому праву недвижимыми вещами являются земельные участки, включая существенные их составные части. § 94 Германского гражданского уло-жения (далее - ГГУ) относит к ним вещи, прочно связанные с землей (например, строения, растения на корню, высаженные в почву семена), и права, связанные с правом собственности на земельный участок (§ 96 ЛГУ). Не включаются в состав земельного участка вещи, связь которых с его почвой является временной. То же относится к строениям и другим сооружениям, связанным с данным земельным участком и используемым управомоченным лицом для осуществления им своего права на чужой земельный участок.
Недвижимость в швейцарском праве понимается достаточно широко и вклю-чает: землю, ее недра, прочно связанные с ней здания и сооружения, а также «чет-ко выраженные и постоянные права, занесенные в реестр недвижимости» (статья 655 Швейцарского гражданского кодекса, далее - ШГК). Швейцарские юристы комментируют это положение как правовую фикцию, считая, что, по сути, такие права, то есть в основном сервитуты, недвижимостью не являются. Однако на практике оно приобретает большое значение. Такая формальность, как внесение соответствующей записи в реестр недвижимости (на чем, собственно, и основано отнесение подобных прав к недвижимости), влечет за собой правовые последст-вия, сходные с теми, которые считаются присущими недвижимости: особый по-рядок возникновения и передачи и тому подобное. Заметим также, что нередко эта правовая фикция позволяет сгладить различие между вещными и обязательст-венными правами в целом. Так происходит, если в реестр вносится запись не о вещных (сервитутах), а об обязательственных правах. Тогда последние могут по-лучить защиту, подобную той, которая предоставляется лишь вещным правам. Например, право арендатора по договору аренды в этом случае может быть до-полнено правом следования и правом преимущества, что свойственно в теории лишь вещным правам .ЛитератураБиблиография
1. Научная литература.
1. Cпоры о праве на недвижимость: судебная практика (Б.А. Горохов, "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.)
2. А.А. Титов. Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР /Отв. ред. В.Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003
3. А.А.Титов. Комментарий к Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" /Отв. ред. В.Б.Исаков - М.: Юрайт-Издат, 2003
4. А.В. Толкушкин. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону "О приватизации государственного и муниципального имущества" - Российское отделение Международной налоговой ассоциации (Рос-ИФА), 2004 г.
5. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. №7
6. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарий к Закону // Право и экономика. 1997. №19/20.
7. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 1999. №9.
8. Волков С.В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. 2003. №5
9. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. №6,7
10. Грудцына Л. Право собственности на землю и его законодательное закрепление // Юрист. 2003. №3
11. Денисов С. Правовые акты государственной регистрации договоров // эж-ЮРИСТ. 1998. №34.
12. Завидов Б. Государственная регистрация ипотеки: общие положения и особенности // Право и экономика. 1999. №3.
13. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. №6
14. Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство. 2000. №12
15. Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. 1997. №1.
16. Кикоть В.А. Современные тенденции и противоречия учения о праве собственности в развитых капиталистических странах (научно-аналитический обзор) // Актуальные проблемы современного буржуазного гражданского права. Сборник научно-аналитических обзоров. – М.: Юридическая литература, 1983.
17. Козырь О. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. 1997. №10.
18. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. №4.
19. Копейкин А.Б. Международный опыт защиты прав собственников - добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. №2.
20. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: Спарк, 1999.
21. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. 1997. №10.
22. Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 1998. №№5,6
23. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. 2000. №8.
24. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости // Право и экономика. 1998. №1.
25. Могусев В.Ф. О некоторых вопросах выкупа земель, находящихся в совместной и долевой собственности // Законодательство. 1997. №2
26. Можаровский В. Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства // Хозяйство и право. 2002. №11
27. Можаровский В. Переход земель в частную собственность // эж-ЮРИСТ. 2003. №11
28. Нарежный В., Комягин Д. О государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок более года // Право и экономика. 2000. №4.
29. Пашова М.С. О разграничении государственной собственности на землю // Журнал российского права. 2001. №4
30. Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. №8
31. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. №7.
32. Рубанов А.А. Проблемы совершенствования теоретической модели права собственности // Развитие советского гражданского права на современном этапе. - М.: Юридическая литература, 1986.
33. Савкин С. Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на не-движимость // Юридический мир. 1998. №3.
34. Сайдаманов А.А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости. 2001. №6
35. Сайдаманов А.А. Права собственности на недвижимое имущество при вложении его в уставный капитал акционерного общества // Аудиторские ведомости. 2002. №4
36. Сафиуллин Д.Н. Право собственности в СССР. – М.: Юридическая литература, 1989.
37. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов (авторский коллектив) - М.: Юрайт-М, 2001 г.
38. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: Юридическая литература, 1991.
39. Сучкова Н. Нужна ли сделкам регистрация? // эж-ЮРИСТ. 2003. №5
40. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. №8.
41. Хейфец Ф.С. Недействительность сделок по российскому гражданскому праву. – М.: Норма, 1999.
42. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. №2
43. Чубаров В.В. Вопросы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. – М.: Юристъ, 2000.
44. Щенникова Л. Неприкосновенность собственности на жилище и защита интересов соседей // Российская юстиция. 2001. №4
2. Нормативные акты.
1. Конституция РФ от 12.12.2003г. М., 2002.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. №44. Ст.4147; 2003. №27 (Часть I). Ст.2700.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) Ч 1. от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301; Ч. 2от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ //СЗ РФ от 29 января 1996 г. N 5 ст. 410
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ от 03.01.2005 г. N 1 (часть I) ст. 14
5. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ // СЗ РФ от 1 января 1996 г. N 1 ст. 16
6. Федеральный закон от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ РФ. 2001. №30. Ст.3060
7. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. №44. Ст.4148; 2003. №28. Ст.2875; №50. Ст.4846.
8.
9. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. 2001. №4. Ст.251; 2003. №9. Ст.805.
10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" //СЗ РФ от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594
3. Материалы юридической практики.
1. Постановление Президиума ВАС РФ №4749/98 от 2 февраля 1999 года // Вестник ВАС РФ. 1999. №5. С.44-45; п.5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
2. Обзор практики разрешения споров, возникающих из договора купли-продажи недвижимости (Информационное письмо ВАС РФ от 13 ноября 1997 года №21) // Вестник ВАС РФ. 1998. №1.
3. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 мая 2001 г. "Исходя из положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" субъектам Российской Федерации не предоставлено право устанавливать порядок расходования средств, получаемых в виде платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах" (извлечение)
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 сентября 2002 г. N 4544/02 Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации после сдачи объекта в эксплуатацию в установленном порядке
5. Решение Арбитражного суда Омской области от 5 мая 2003 г. по делу N 8-39/03
6. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник ВАС РФ. 2000. №7.
|
|
