СодержаниеСодержание
Введение 2
Глава 1. Правовая характеристика договора участия в долевом строительстве как основания возникновения права собственности 8
1.1. Долевое участие в строительстве жилья: исторический аспект и современное регулирование 8
1.2. Понятие, правовая природа и место договора долевого участия в строительстве 13
1.3. Правовая природа и соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве 16
Глава 2. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве 22
2.1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве в определении содержания договора 22
2.2. Правовая характеристика особенностей договоров долевого строительства 25
Глава 3. Проблемы государственной регистрации и обеспечения защиты интересов участников долевого строительства 49
3.1. Вопросы государственной регистрации в Законе о долевом строительстве 49
3.2. Способы обеспечения интересов участников долевого строительства 53
Заключение 62
Список использованной литературы 68
Приложение 74ВведениеВведение
Социально-экономические преобразования в России внесли кардинальные изменения во все сферы правового регулирования. Право на жилище, закрепленное в Конституции РФ, можно рассматривать как одно из основных социально-экономических прав граждан, а проблемы реализации и регламентации прав на жилые помещения, в том числе и права собственности, всегда были и остаются актуальными.
В течение длительного периода в России отсутствовало законодательное закрепление понятия частной собственности на жилые помещения, а право личной собственности на весьма ограниченное количество жилых домов существовало в рамках жесточайших ограничений, как по количественному составу, так и по потребительским свойствам объектов – жилых помещений.
За последние десятилетия существенно расширился перечень оснований возникновения права собственности. До 90-х годов двадцатого века традиционными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения выступали договоры купли-продажи, мены, дарения, имели место отношения по наследованию. Участие граждан в деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов практически не осуществлялось, но члены кооперативов, полностью выплатившие свой паевой взнос, получили возможность оформить право собственности на жилое помещение (квартиру) наряду с приватизацией, которая дополнила перечень оснований возникновения права собственности.
Следует заметить, что проводимая государством социальная политика не имеет системного характера, не способствует достижению главной цели по реализации конституционных прав граждан на жильем, не соответствует ряду международных норм и конституционному статусу России как социального государства. От этого во многом зависит международный рейтинг России.
На сегодня неэффективно работают механизмы реализации конституционного права граждан на жилище, ширится неуправляемый рынок жилья. Активное участие граждан в приватизации жилых помещений позволяет отнести приватизацию к одним из самых распространенных оснований возникновения права собственности середины 90-х годов. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ограничил сроки бесплатной приватизации, по сути прекратив дальнейшее существование этого договора как основания возникновения права собственности.
Участие в долевом строительстве жилья — один из наиболее привлекательных способов приобрести его в собственность. Это и более низкая, чем на рынке «вторичного» жилья, цена, и возможность подобрать и отделать квартиру по своему предпочтению еще на стадии строительства, и возможность оплатить ее в рассрочку. Не вызывает сомнения и значимость инвестиционного строительства для развития приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Несмотря на многообразие способов приобретения права собственности в современных социально-экономических условиях возрастает интерес к жилищному строительству как одному из достаточно распространенных на сегодняшний день способов приобретения права собственности на жилые помещения. Этому в немалой степени способствует государственная политика, направленная на формирование рынка доступного жилья, развитие системы ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой развивается кредитование жилищного строительства.
Началом законодательного регулирования отношений, направленных на привлечение денежных средств в жилищное строительство, следует считать Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее закон о долевом строительстве).
Недостатки законодательства, выразившиеся в противоречиях и пробелах правового регулирования отношений, складывающихся в сфере долевого строительства, порождали не только ошибки при заключении договоров, но и значительное количество судебных споров. Отсутствие единой законодательной и правоприменительной практики приводило к нарушению прав участников долевого строительства, особенно в тех случаях, когда на стороне участников выступали граждане.
Принятие закона о долевом строительстве было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости.
С момента вступления закона о долевом строительстве в силу прошло больше года, но практическое применение норм Закона весьма незначительно, что, на наш взгляд, вызвано его определенным правовым несовершенством, и в первую очередь определением сферы его действия. Так, в п. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве указано, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительства которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Данное положение закона о долевом строительстве позволило строительным компаниям (застройщикам) оформить права на земельные участки, отведенные для жилищного строительства, и получить разрешения на строительство до вступления в силу указанного закона. Непосредственно само строительство многоквартирных домов начиналось и все еще начинается после вступления в силу нового закона, при этом правовое регулирование такой деятельности никак не связано с нормами закона о долевом строительстве, требующими государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и предоставляющими определенные гарантии участникам как будущим собственникам жилых помещений.
Определенным препятствием на пути реализации законодательных мер, направленных на защиту интересов участников долевого строительства – будущих собственников жилых помещений, являлось отсутствие должного совершенства в вопросах, связанных с размерами ответственности застройщика, неравноправием сторон в случаях отказа от договора, возложением на кредитные организации солидарной ответственности по обязательствам застройщика и ряда других проблем. Федеральный закон от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее закон о внесении изменений) разрешил некоторые из вышеизложенных проблем. В то же время неясность и неточность положений закона о долевом строительстве в вопросах государственной регистрации договора, реализации участниками долевого строительства своих прав, обеспечении исполнения обязательств требует дальнейшего совершенствования законодательства. Достаточно сложным и неоднозначным будет правовое регулирование отношений между застройщиком и участником долевого строительства, возникших после 01.04.2005 г. и не исполненных на 18.07.2006 г., т.е. на момент внесения изменений в закон о долевом строительстве. В п. 3 ст. 5 Федерального закона от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ его сфера действия определена применением норм к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу настоящего Федерального закона. По сути это будет означать существование различных договоров долевого участия в строительстве, с различным объемом прав и обязанностей их участников, а также корректировки ранее заключенных договоров в соответствии с внесенными изменениями в отношении тех прав и обязанностей, которые еще не были реализованы участниками.
В этих условиях несомненный теоретический и практический интерес представляет исследование договора участия в долевом строительстве как одного из оснований возникновения права собственности на жилое помещение.
В работах, посвященных отношениям, возникающим при долевом строительстве, в основном исследовались вопросы правовой квалификации договора, его существенных условий, процедуры заключения. Большие споры велись о возможности применения закона о защите прав потребителей к участникам долевого строительства – гражданам. Несмотря на явно выраженную направленность проводимых исследований – определить место договора долевого строительства среди оснований возникновения гражданских правоотношений и защитить интересы участников долевого строительства – практически вне сферы изучения оставались вопросы правового статуса субъектов, прав и обязанностей сторон, возможности для участника долевого строительства самостоятельно распоряжаться своим правом требования к застройщику, а при расторжении договора требовать защиты своих нарушенных прав в полном объеме.
Нормы закона о долевом строительстве нуждаются в дальнейшем развитии и совершенствовании, направленном в первую очередь на защиту интересов участников долевого строительства – граждан, приобретающих право собственности на жилые помещения, создаваемые путем участия в долевом строительстве для решения жилищной проблемы.
Объектом исследования в дипломной работе являются правоотношения, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве жилых помещений, направленные на возникновение права собственности.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим в сфере долевого строительства, практика их применения, научно-теоретические взгляды на указанные отношения.
Целью исследования является комплексный анализ научно-теоретических взглядов на отношения, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов в науке гражданского права России, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявления его эффективности, недостатков, трудностей в применении на практике, выработка рекомендаций по совершенствованию указанного законодательства и практики его применения.
Задачи исследования сводятся к следующему:
- проанализировать юридическую природу договора участия в долевом строительстве и определить место договора среди оснований возникновения права собственности;
- сформулировать правовою природу договора участия в долевом строительстве, охарактеризовать сооношение тдоговоров;
- исследовать вопросы государственной регистрации, возникающие при заключении, изменении договора, при уступке права требования по договору;
- рассмотреть способы обеспечения прав участников долевого строительства;
- выработать предложения по совершенствованию законодательства.
Методологическую основу дипломной работы составляют основные понятия науки гражданского права, при проведении дипломного исследования применялись современные методы научного познания: сравнительно-правовой, аналитический, логический, формально-юридический и другие.
Теоретическую основу исследования составляют работы М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, В.А. Белова, Е.В. Васьковского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, А.М. Гуляева, О.С. Иоффе, О.Л. Капицы, В.А. Лапача, А.А. Маковской, Д.И. Мейера, Л.А. Новоселовой, И.Б. Новицкого, Ю.В. Романца, К. Победоносцева, Л.Г. Сайфуловой, В.И. Синайского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.Г. Щербинина, А.М. Эрделевского и других авторов.
Исследование выполнено на основе анализа действующего российского законодательства об участии в долевом строительстве, проиллюстрировано примерами из судебной практики.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Глава 1. Правовая характеристика договора участия в долевом строительстве как основания возникновения права собственности
1.1. Долевое участие в строительстве жилья: исторический аспект и современное регулирование
Вопросы долевого участия рассматривались в рамках теоретических исследований в начале XX в. И на этот период еще не имели законодательного закрепления. И лишь в 1930-е годы отношения по долевому строительству получили правовое регулирование. Они были связаны с передачей средств социалистических организаций местным Советам (в лице отраслевого органа УКСа или ОКСа). Такие соглашения именовались договором передачи (приемки) функции заказчика по строительству. Соглашение сторон достигалось путем составления протокола согласования о передаче средств. Граждане в данных отношениях не участвовали. В этот период времени физические лица могли строить только индивидуальные жилые дома. Историческим аналогом современных отношений граждан по долевому участию в строительстве являются жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, распространеннЛитератураСписок использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации. — Офиц. текст — М. : Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2006. — 40с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Полный текст с изм. и доп. — М. : Проспект, 2006. — 416с.
3. Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ
4. Антокольская М. В., Богачева Т. В., Глушкова Л. И., Гришаев С. П., Гусев С. И. Гражданское право: Учебник / А.Г. Калпин (ред.), А.И. Масляев (ред.). — М. : Юристъ, 2005. — 472с.
5. Афонина А.В. Практическое применение Жилищного кодекса РФ и ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов – Альфа-Пресс: 2005 – 175 с.
6. Акчулпанова Е.Х. Природа договора долевого участия в строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов международной научно-практической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России». – Самара: Издательство Самарской Государственной Экономической Академии, 2004. – С. 255–256. (0,1 п.л.).
7. Акчулпанова Е.Х. Проблемы государственной регистрации недвижимого имущества на современном этапе / Е.Х. Акчулпанова // Материалы круглого стола «Право собственности, как основа социально-экономического развития Республики Башкортостан». – Уфа: РИО БашГУ, 2004. – С. 79–85. (0,4 п.л.).
8. Акчулпанова Е.Х. Риски, связанные с договором долевого участия в строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы российского права на современном этапе». – Пенза: Издательство Приволжский Дом знаний, 2004. – С. 121–123. (0,2 п.л.).
9. Акчулпанова Е.Х. Существенные условия договора участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Вестник Самарского Государственного Экономического Университета. Спец. выпуск. «Актуальные проблемы правоведения». № 2 (11), – Самара: Издательство Самарского Государственного Экономического Университета, 2005. – С. 100–103. (0,5 п.л.).
10. Акчулпанова Е.Х. Несовершеннолетний на стороне “дольщика” в договоре долевого участия в строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов всероссийской научно-практической конференции «Тенденции и противоречия развития российского права на современном этапе». – Пенза: Издательство Приволжский Дом знаний, 2004. – С. 233–235. (0,2 п.л.).
11. Акчулпанова Е.Х. Застройщик в договоре участия в долевом строительстве. Кто он в свете нового закона? / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов международной научно-практической конференции «Современные проблемы публично-правового и частно-правового регулирования: теория и практика», посвященной памяти доктора юридических наук, профессора Орданского Марка Семеновича. Часть 2. – Уфа: РИО БашГУ, 2005. – С. 4–7. (0,2 п.л.).
12. Акчулпанова Е.Х. Страхование рисков сторон договора участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов VII международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы права России и стран СНГ - 2005». Часть 2. – Челябинск: Издательство ЮУрГУ, 2005. – С. 121–122. (0,2 п.л.).
13. Акчулпанова Е.Х. Регистрация договора участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов международной научно-практической конференции «Проблемы теории и юридической практики в России». – Самара: Издательство Самарской Государственной Экономической Академии, 2005. – С. 270–273. (0,2 п.л.).
14. Акчулпанова Е.Х. К вопросу о залоговых отношениях в рамках федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве…» / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов международной научной конференции «Правовая система и вызовы современности». Часть 2. – Уфа: РИО БашГУ, 2006. – С. 177–179. (0,1 п.л.).
15. Акчулпанова Е.Х. Роль акта приема-передачи объекта недвижимости в рамках отношений участия в долевом строительстве / Е.Х. Акчулпанова // Сборник материалов международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права и процесса», посвященной памяти и 70-летию со дня рождения Я.Ф. Фархтдинова. Выпуск 2. – Казань: Издательство «Казанский государственный университет им. В.И. Ульянова-Ленина», 2006. – С. 64–66. (0,2 п.л.).
16. Безбах В. В., Масевич М. Г., Мозолин В. П., Герреро-Перес Б. А., Ковалев С. И. Гражданское и торговое право зарубежных стран: Учеб. пособие для студ. вузов, обучающихся по направлению 521400 "Юриспруденция" и спец. 021100 "Юриспруденция" / В.В. Безбах (общ.ред.), В.К. Пучинский (общ.ред.). — М. : МЦФЭР, 2004. — 894с.
17. Белов Вадим Анатольевич. Гражданское право: Общая и Особенная части: Учебник / Институт актуального образования "ЮрИнфоР-МГУ". — М. : АО "Центр ЮрИнфоР", 2003. — 959с.
18. Брагинский М. И., Залесский В. В., Клейн Н. И., Литовкин В. Н., Масевич М. Г. Гражданское право России: Курс лекций / Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ / О.Н. Садиков (ред.). — М. : Юридическая литература, 2006. — 304с.
19. Быкова Тамара Анатольевна, Серветник Александр Арсеньевич, Рузанова Валентина Дмитриевна, Хмелева Татьяна Ивановна. Учебное пособие по курсу "Гражданское право". — Саратов : Приволжское книжное издательство, 2005. — 240с.
20. Валявина Е. Ю., Василевская Н. П., Егоров Н. Д., Елисеев И. В., Иванов А. А. Гражданское право: Учебник / А.П. Сергеев (ред.), Ю.К. Толстой (ред.). — М. : Проспект, 2004. — 784с.
21. Вешняков С. Что в законе хорошо и что в законе плохо // Квадратный метр. 2005. N 13.
22. Гришаев С. Что нового внесено в Закон об участии в долевом строительстве? // Хозяйство и право.- 2006.- N 10.- С.17-27.
Гражданское право Российской Федерации: Учеб.-практ. пособие / Московская финансово-юридическая академия — М., 2004. — 378 с.
23. Гражданское право: Практикум / Н.Д.,Сергеева,А.П. Егоров (отв.ред.). — 3.изд., перераб. и доп. — М., 2005. — 158с.
24. Гуев Алексей Николаевич. Гражданское право: Учебник — М. : ИНФРА-М, 2003. — 896с.
25. Долевое строительство: некоторые проблемы нового закона // Материалы Международной научно-практической конференции «Национальные традиции в торговле, экономике, политике и культуре» в рамках Васильевских чтений. М.: Изд-во РГТЭУ, 2006. — 428 с.
26. Елисеев Николай Георгиевич. Гражданское процессуальное право зарубежных стран: Учеб. пособие для студ. вузов, обуч. по спец. "Юриспруденция" / Московский гос. ин-т международных отношений (Университет) МИД РФ. — 2-е изд., перераб., доп. — М. : ТК Велби, 2006. — 602с.
27. Еремичев И. А., Карасева М& D&, Бровкин А. В., Булаевский Б. А.,, Гусев Н. Н. Гражданское право в схемах: Учеб. пособие / Московская академия МВД России; Центр юридической литературы "Щит" / И.А. Еремичев (ред.). — 2. изд. испр. и доп. — М., 2003. — 159с.
28. Еремичев И. А., Карасев М. В., Бровкин А. В., Булаевский Б. А., Гусев Н. Н. Гражданское право в схемах: Учеб. пособие / Московская академия МВД России; Центр юридической литературы "Щит" / И.А. Еремичев (ред.). — 2. изд. испр. и доп. — М., 2005. — 244 с.
29. Жилищное право Российской Федерации: Конспект лекций / М.М. Смирнов (авт.-сост.). — М. : Приор, 2006. — 144с.
30. Зинченко Станислав Акимович, Ванин Виталий Владимирович, Галов Владимир Викторович. Гражданское право: Учеб. пособие / Северо-Кавказская академия гос. службы ; Ростовский юридический ин-т. — Ростов-на-Дону : СКАГС, 2004. — 125с.
31. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: От 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). – Юридический Дом"Юстицинформ", 2006 – 104 с.
32. Исторический аспект правового регулирования договора строительного подряда // Вопросы совершенствования правоприменительной деятельности органов внутренних дел – Сборник статей адъюнктов и соискателей – М.: Московский университет МВД России, 2006. – 367с.
33. История правового регулирования отношений в сфере строительства // Гражданское законодательство Российской Федерации: проблемы становления и перспективы развития: Материалы «круглого стола» / Под ред. канд. пед. наук, доцента А.В. Симоненко. – Брянск: БФ МосУ МВД России, 2007. – 293.
34. Коломиец Татьяна Владимировна. Гражданское право: Учеб. пособие / Российский заочный ин-т текстильной и легкой промышленности. Кафедра хозяйственного права. — М., 2005. — 146с.
35. Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право.- 2005.- N 5.- С.24-41
36. Майорова Елена Ивановна, Пивульский Вячеслав Викторович. Гражданское право: Текст лекций / Московский гос. ун-т леса. — М. : Изд-во Московского гос. ун-та леса, 2004. — 230с.
37. Мейер Дмитрий Иванович. Русское гражданское право / Московский гос. ун-т им. М.В.Ломоносова. Кафедра гражданского права юридического факультета / Е.А. Суханов (ред.). — Репр.изд. 1902 г. — М. : Статут, 2004. — 455с.
38. Ордынская И. Дольщики в законе, застройщики в раздумьях / Агентство экономико-правовых консультаций и деловой информации "АКДИ Экономика и жизнь". Февраль 2005. – 78 с.
39. Пиляева Валентина Владимировна. Гражданское право с образцами договоров: Учеб. пособие / Международный объединенный фонд освобождения от наркомании через образование, информацию, культуру и экологию "Гармония". — М. : Инфра-М, 2003. — 365 с.
40. Правовое положение застройщика в договоре участия в долевом строительстве // Закон и право. 2006. № 7. С. 76.
41. Протас Е. В. Гражданское право: Учеб. пособие / Московский гос. индустриальный ун-т. — М., 2005. — 92с.
42. Протасова Ирина Юрьевна. Гражданское право: Учеб. пособие / Краснодарский юридический ин-т. — Краснодар, 2003. — 128с.
43. Семенов М. Стройка в правовом поле // Коммерсант. 2005. № 71. С. 32.
44. Сокол П.В. Защита прав инвесторов при инвестировании в строительство // Право и экономика. 2004. № 10.
45. Тархова О.Ю. Уступка права требования в договоре долевого участия в строительстве // Известия ВУЗов. Северо-Кавказский регион. Общественные науки. Спец. выпуск Право. Ростов-на-Дону, 2006. С. 49-52.
46. Тархова О.Ю. Вопросы государственной регистрации в Законе о долевом строительстве // Ученые записки ДЮИ. Ростов-на-Дону, 2006. № 29. С. 111-124.
47. Тархова О.Ю. Цена как существенное условие договора участия в долевом строительстве // Ученые записки ДЮИ. Ростов-на-Дону, 2006. № 29. С. 106-110.
48. Тархова О.Ю. Жилое помещение как объект долевого строительства // Бюллетень Владикавказского института управления. Владикавказ, 2006. № 18. С. 204-211.
|
|
