СодержаниеСОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. Основные понятия оценки недвижимости
1.1 Понятие недвижимости
1.2 Стоимость недвижимости и её основные виды
1.3 Основные принципы оценки недвижимости
1.4 Правовые основы оценочной деятельности
1.5 Основные этапы процесса оценки
ГЛАВА 2. Основные подходы и методы к оценке недвижимости
2.1 Затратный подход к оценке недвижимости
2.2 Доходный подход к оценке недвижимости
2.3 Сравнительный подход к оценке недвижимости
ГЛАВА 3. Определение рыночной стоимости квартиры на конкретном примере
3.1 Описание объекта оценки
3.2 Оценка затратным подходом
3.3 Оценка сравнительным подходом
3.4 Оценка доходным подходом
3.5 Согласование результатов оценки
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫВведениеВВЕДЕНИЕ
Формирование рыночных отношений в России требует оценки рыночной стоимости предприятий, основанной на современных методологических подходах.
Основой рынка недвижимости являются его объекты (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие помещения, здания и сооружения), которые обладают стоимостью. Процесс становления и развития рынка недвижимости выдвинул на повестку дня формирование института оценки недвижимости, а точнее оценки рыночной стоимости недвижимости.
Стоимость есть соотношение общественных затрат труда при обмене товаров и услуг. При этом общим эквивалентом измерения являются деньги. На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих его своиств:
1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.
Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть ещё два понятия – цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.
Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости, это денежная сумма , требуемая, предлагаемая или уплаченная за объект недвижимости. Цена в отличие от стоимости относится к конкретному месту и времени независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости.
Затраты – выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.
На современном рынке недвижимости существует много видов стоимости, соответствующим конкретным ситуациям и задачам субъектов рыночных отношений. Одним из основных пунктов практической работы оценщиков, согласованным и тесно увязанным профессиональными стандартами с нормами бухгалтерского учета, аудита и финансовой деятельности, является правильный выбор адекватной конкретной ситуации вида определяемой стоимости.
К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся: стоимость рыночная, стоимость залоговая, стоимость замещения, стоимость инвестиционная, стоимость ликвидационная, стоимость меновая, стоимость налогооблагаемая, стоимость остаточная, стоимость первоначальная, стоимость полная восстановительная, стоимость страховая, стоимость утилизационная. Любой из перечисленных видов стоимости имеет свою область применения и ограничения.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний, как в сторону повышения, так и понижения.
Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:
– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
– срок экспозиции объекта оценки.
Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.
Данная работа посвящена определению рыночной стоимости и принципам оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в России в настоящий момент.
При написании аттестационной работы были проанализированы законодательные и нормативные документы и акты; монографии и статьи зарубежных и отечественных авторов по вопросам оценки бизнеса, акций, недвижимости, оборудования и нематериальных активов.
Глава 1. Основные термины и понятия, используемые при оценке недвижимости
1.1Понятия недвижимости
Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена, в принципе, является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.
Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. Концепция рынка подразумевает способность товаровЛитератураБИБЛИОГРАФИЯ
1. Гражданский Кодекс РФ часть1.
2. Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98г.
3. Закон города Москвы «Об оценочной деятельности в г. Москве №3 от 11.02.98г.
4. Закон РФ от 26.12.95 г. №208-ФЗ "Об акционерных обществах".
5. Международные стандарты оценки МКСО 1-4, том 1. Международный комитет по стандартам оценки имущества.
6. Приказ Минфина РФ и Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 05 августа 1996 г. №№71, 149.
7. «Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества» СТО РОО 20-01-96, СТО РОО 20-02-96, СТО РОО 20-05-96 и другие.
8. СТО РОО 26-01-95. Стандарт РОО «Оценка объектов интеллектуальной собственности». Общие положения. Официальное издание.
9. Андрианов Ю.В. "Введение в оценку транспортных средств. М.: Дело. 1998 г.
10. Баканов М.И., Шеремет А.Д. "Теория экономического анализа", М.: Финансы и статистика,1995.
11. Бейлезон Ю.В. "Основы оценки недвижимости". Курс лекций. М.: РОО.
12. Белых Л.П. "Формирование портфеля недвижимости". М.: Финансы и статистика, 1999, 264 с.
13. Белых Л.П. "Основы финансового рынка" Учебное пособие. М.: Финансы, ЮНИТИ, 1999. 213 с.
14. Бернстайн Л.А. "Анализ финасовой отчетности", Пер. с англ.-М.: Финансы и статистика, 1996.
15. Бирман Г., Шмидт С. "Экономический анализ инвестиционных проектов". Пер. с англ. под ред. Белых Л.П. М.:Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997, 631 с.
16. Бочаров В.В. «Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий». М.: Финансы и статистика, 1998. 160 с.
17. Бромвич М. «Анализ экономической эффективности капиталовложений». Пер. с англ. М.:ИНФРА-М, 1996. 432 с.
18. Булычева Г.В., Демшин В.В. «Практические аспекты доходного подхода к оценке российских предприятий». Учебное пособие. М.:Финансовая академия, 1999.84с.
19. Валдайцев С.В. "Оценка бизнеса и инноваций". М.: ИИД "Филин", 1997 г.
20. Генри С. Харрисон. «Оценка недвижимости». Учебное пособие/Пер. с англ. М.: РИО Мособлупрполиграфиздат, 1994. 231 с.
21. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. «Основы инвестирования». Перевод с английского. М.: Дело, 1999. 1008 с.
22. Григорьев В.В. «Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты». М.: ИНФРА-М, 1997. 320 с.
23. Грязнова А.Г. «Толковый словарь оценщика».
24. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Учебник «Оценка бизнеса». М.: Финансы и статистика, 1998. 512 с.
25. Джозеф К.Эккерт «Организация оценки и налогооблажения недвижимости». Пер. с англ. М.: РОО, 1997.780 с.
26. Дэвид Дж.МакЛафин. «Ценные бумаги: как добиться высоких доходов». Приложение к учебнику «Основы инвестирования» Л.Дж.Гитмана, М.Д.Джонка. Пер. с англ. М.:Дело, 1999. 208 с.
27. Есипов В.Е. «Ипотечно-инвестиционный анализ». Учебное пособие. СПб, 1998. 207с.
28. Ефимова О.В. "Финансовый анализ". М.: Бухгалтерский учет, 1996.
29. Золотогородов В.Г. «Инвестиционное проектирование». Учебное пособие. Мн.: ИП «Экоперспектива», 1998. 463 с.
30. Ковалев В.В. "Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности". М.: Финансы и статистика. 1999.
31. « «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В. М.:Дело, 1998.384 с.
32. Прорвич В.А. «Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт». М.: Экономика, 1996. 240 с.
33. Рабинович Б.М. «Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций». М.: ИЗД «Филинъ»,1997.224 с.
34. Селивановский С.А. "Промышленная интеллектуальная собственность". М. 1996.
35. Семенкова Е.В. «Операции с ценными бумагами: российская практика». Учебник. М.: Перспектива, ИНФРА-М,1997. 328 с.
36. Тарасевич Е.И. «Методы оценки недвижимости». СПб.: Технобалт, 1995.247с.
37. Тарасевич Е.И. «Финансирование инвестиций в недвижимость». СПб.: Технобалт, 1996.230 с.
38. Федько В. "Товарный знак". М.:1998.
39. Хелферт Э. «Техника финансового анализа». Пер. с англ. Под ред. Белых Л.П. М.: Аудит, ЮНИТИ, 1996. 663 с.
40. Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости». М.: Русская деловая литература, 1996.272с."
|
|
