СодержаниеСодержание
Введение 3
1. Методологические принципы оценки государственной собственности 5
1.1. Обязательность проведения оценки объектов государственной собственности 5
1.2. Основные принципы и подходы к оценке государственной собственности 6
2. Методические аспекты оценки государственной собственности на примере г. Москва 11
2.1. Характеристика государственной и муниципальной собственности в г.Москве 11
2.2. Процесс оценки государственной и муниципальной собственности 18
2.3. Классификация подходов к оценке государственной и муниципальной собственности 21
2.4. Техническая экспертиза объектов государственной собственности 23
2.5. Процедура освидетельствования объекта оценки 26
2.6. Методы оценки недвижимости 27
2.7. Оценка аренды муниципальной собственности в г.Москве 34
2.8. Учет влияния экологических факторов при оценке недвижимости 38
3. Проведение оценки стоимости объекта муниципальной собственности в г.Москве на примере конкретного объекта 42
3.1. Описание объекта оценки 42
3.2. Расчет стоимости офиса с использованием предложенных подходов 43
Заключение 51
Список литературы 53ВведениеВведение
Данная тема представляется нам актуальной в современных условиях. Оценка государственной собственности, как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью инвентаризации государственного и муниципального имущества, для целей инвентаризации и приватизации.
В нашей стране во время существования командно – административной системы, профессии оценщика как таковой практически не существовало. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, зарождающиеся рыночные отношения, стали требовать правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.
Актуальность проблемы государственной собственности в постсоветской России обусловлена двумя причинами. С одной стороны значительная часть объектов бывшей "общенародной" собственности в настоящее время формально осталась закрепленной за государством, но в отсутствии эффективной системы управления реально не получила определенного статуса и нуждается в управляющих воздействиях, направленных на спецификацию прав собственности и достижение общегосударственных целей.
С другой стороны неудачи экономических реформ в России обычно связываются с низкой управляемостью народного хозяйства. Стремление "усилить" роль государства в экономике часто понимается как усиление государственного регулирования, расширение масштабов прямого участия государства и аккумулируемых им ресурсов в процессах производства, распределения, обмена и потребления. При этом особая роль отводится институту государственной собственности, объекты которой считаются наиболее управляемыми в силу использования методов непосредственного административного воздействия.
Действительно, право собственности государства в той или иной степени используется для его прямого и косвенного воздействия на экономику страны в целом. Именно поэтому кажется естественным стремление государства сохранить свое участие в важнейших и крупнейших компаниях России, прямо влияющих на условия хозяйственной деятельности практически всех экономических субъектов.
Помимо повышения степени управляемости экономикой через объекты государственной собственности, существование государственной собственности обусловлено выполнением государством социально-значимых функций при невозможности их исполнения на базе частной собственности в современных условиях.
С позиций институциональной теории существование различных форм собственности, в том числе и государственной, в долгосрочном плане объясняется минимизацией трансакционных издержек, связанных с некоторыми видами деятельности. В ряде случаев государственная собственность может быть наиболее эффективным средством решения проблемы трансакционных издержек. Выбор между государственным и частным способами производства любого общественного блага регулируются сопоставлением издержек, присущих этим способам: выживает тот из них, который реализуется с минимальными затратами. При этом совокупные издержки частного производства, включающие как прямые, так и сопряженные (связанные с реализацией социальной инновации, заключающейся в изменении общественного мнения и ломке существующей традиции), оцениваются как более высокие, чем издержки государственного производства данного общественного блага. Особое значение имеет учет издержек институциональной трансформации, факторами которых В. Полтерович называет следующие: отвлечение ресурсов из традиционных сфер инвестирования на создание новых институтов; издержки дезорганизации; издержки перераспределения переходной ренты.
Многие общественные блага, действительно, эффективнее производить государственным, нежели частным способом, но в этом, по справедливому замечанию В. Тамбовцева, "государство может убедиться лишь на собственном опыте, приходя в своей эволюции к гораздо более сложной структуре расходов, чем сбор доходов и расходование оставшейся части на личные нужды работников организации, именуемой государством".
Важное значение имеет соотношение государственной собственности и потенциала государства. Эффективно управляемая государственная собственность способствует приумножению государственных ресурсов, а значит и повышению потенциала государства. В то же время неэффективно используемые государственные ресурсы наоборот, влияют на способность государства организовывать коллективные действия, разрушают потенциал государства.
Оценочная деятельность подлежит лицензированию.
По сути дела вступление в действие закона “Об оценочной деятельности” совершенствует нормативно-правовую базу имущественных отношений, что крайне необходимо для стабильного развития российского рынка.
Предмет изучения данной работы – общественные отношения складывающиеся в связи и по поводу оценки государственной собственности в РФ. Целью настоящей работы является исследование института оценки государственной собственности в РФ, анализ различных методик, а также подготовка предложений по усовершенствованию данного механизма.
Исходя из цели, автор ставит перед собой следующие задачи: провести анализ действующего законодательства; обобщить практику оценки государственного имущества в г.Москва; рассмотреть оценочную деятельность на примере муниципального административного здания; выявить недостатки оценочной деятельности на нашем примере; предложить методику оценки государственной собственности; оценить эффективность предлагаемой методики; в заключении сделать выводы.
1. Методологические принципы оценки государственной собственности
1.1. Обязательность проведения оценки объектов государственной собственности
В прежней редакции ст. 8 "Обязательность проведения оценки объектов оценки" Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" выглядела следующим образом:
"Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
Действие данной статьи не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества".
Изменения, внесенные в ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с ФЗ «О приватизации государственной и муниципальной собственности», состоят в том, что в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений проведение оценки объектов оценки не является обязательным.
Внесение указанного изменения обусловлено следующим.
В отношении реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий:
согласно п. 2 ст. 12 Закона начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствииЛитератураСписок литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1,2.
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2005 г., 5 января, 17 апреля, 27 июля 2006 г.)
4. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. N 519.
5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об
уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20 августа 1999 г. N 932.
6. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации» от 27 августа 2004 г. N 443.
7. Постановление Правительства Российской Федерации «О
классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» от 1 января 2002 г. N 1.
8. Постановление Правительства о принятии Положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации от 7 июня 2002 г. N 395.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».
10. Распоряжение мэра Москвы от 3 апреля 2000 г. Об аккредитации лицензированных оценщиков №352-РМ
11. Российские стандарты ГОСТ Р 51195.0.02-98, стандарты РОО
12. Стандарты по оценке бизнеса ASA (Американского Общества оценщиков)
13. Иванов В. В. Оценка недвижимости : учеб. пособие / В.В. Иванов, Г.С. Мерзликина ; Волгогр. гос. техн. ун-т. - Волгоград : Политехник, 2004
14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с
15. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2006
16. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. Москва, 2003
17. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - Москва: Экзамен, 2005г.
18. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебно-практическое пособие/ Международная академия оценки и консалтинга.- М., Издание 2-е, исправленное и дополненное, 2007
19. Оценка бизнеса: С.В. Валдайцев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005
20. Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., М.: «Финансы и статистика», 2006
21. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - Москва: Финансы и статистика, 2007 г.
22. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия “Оценочная деятельность”. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2004
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное пособие/ под ред. Зарубина В.Н., Рутгайзера В.М.- М.,2004
24. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.,2005
25. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия “Оценочная деятельность”. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 2004
26. Сивкова Л.А. Недвижимость : маркетинг, оценка. – М.: 2005
27. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - Учебное пособие. Москва, 2006
28. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. — М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2005
29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости – СПбГТУ, СПб., 2006
30. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – Спб.: ТОО “Технобалт”, 2005
31. Финансы, налоги и кредит: Учебник/ под ред. А.М. Емельянова, И.Д. Мацкуляка, Б.Е. Пенькова. М., Издательство РАГС, 2006
32. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. – М.: Дело, 2005
33. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. – М.: РИО, Мособлупрполиграфиздата, 2004
34. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 2007.
|
|
