СодержаниеСОДЕРЖАНИЕ
1. Анализ рынка коммерческой недвижимости 3
1.1. Анализ основных характеристик рынка 3
Рыночная структура. Границы рынка: продуктовые и территориальные 3
Участники рынка 10
Концентрация в отрасли 11
Особенности ценообразования 14
Рыночные и административные барьеры 16
1.2. Рыночные тенденции в 2001-2003 гг. 17
Арендаторы и арендодатели 17
Данные о спросе и предложении 18
Рынок складских помещений 21
1.3. Прогноз развития рыночной ситуации 24
1.4. Информационная база 30
2. Анализ структуры затрат участников рынка коммерческой недвижимости г. Москвы 34
Фиксированные затраты на проект 34
Необратимые затраты 37
Релевантные затраты 38
Транзакционные затраты 39
Специфические ресурсы 41
Альтернативные затраты, разделение затрат на бухгалтерские и экономические 41
Анализ прибыльности 44
Преимущества и недостатки в издержках 46
Прогноз изменения затрат с обоснованием 47
Источники информации о затратах 48Введение1. Анализ рынка коммерческой недвижимости
1.1. Анализ основных характеристик рынка
Рыночная структура. Границы рынка: продуктовые и территориальные
На территории Москвы находится более 37 тысяч нежилых строений, общей площадью 66,9 миллиона кв. м, и 14,1 миллиона кв. м встроенных в жилой фонд нежилых помещений. Из них 30,4 млн. кв. м (37,5%) находится в федеральной собственности, 42,2 млн. кв. м (52,1%) - в собственности Москвы, 8,4 млн. кв. м (10,4%) - в других формах собственности. Общая площадь нежилых помещений в Москве превышает 80 миллионов квадратных метров. В общей структуре нежилых площадей можно выделить следующие основные блоки: - торговые - 5,8%, или 4720,0 тыс. кв. м;
- производственные - 9,0%, или 7278,3 тыс. кв. м;
- складские - 7,6%, или 6111,5 тыс. кв. м;
- предприятия связи - 1,2%, или 940,3 тыс. кв. м;
- предприятия общественного транспорта - 0,053%, или 42,9 тыс. кв. м;
- гаражи - 4,2%, или 3411,8 тыс. кв. м;
- помещения бытового обслуживания - 2,4%, или 1942,8 тыс. кв. м;
- общественного питания - 1,6%, или 1283,9 тыс. кв. м;
- учреждения - 21%, или 17051,2 тыс. кв. м;
- школы и школы - интернаты - 8,9%, или 7108,0 тыс. кв. м;
- детские сады и ясли - 5,4%, или 4387,8 тыс. кв. м;
- учебно - научные организации - 8,3%, или 6750,7 тыс. кв. м;
- профтехучилища - 1,1%, или 891,7 тыс. кв. м;
- культурно - просветительные - 3,8%, или 3093,7 тыс. кв. м;
- театры, зрелищные предприятия - 1,3%, или 1022,3 тыс. кв. м;
- творческие мастерские - 0,3%, или 218,1 тыс. кв. м;
- лечебно - санаторные учреждения - 8,5%, или 6886,2 тыс. кв. м;
- гостиницы, дома отдыха, кемпинги - 2,8%, или 2265,4 тыс. кв. м (соответственно: 2,772%, 0,027%, 0,001%, или 2234,5, 21,8 и 0,1 тыс. кв. м);
- прочие - 6,9%, или 5547,2 тыс. кв. м. Тем самым, больше всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научный организации, а также производственные, складские и торговые помещения. Структура использования муниципальной нежилой площади выглядит следующим образом:
• аренда - 33 %
• оперативное управление - 22 %
• хозяйственное ведение - 44%
• безвозмездное пользование - 1%
В структуре фонда площадей коммерческой недвижимости наибольшая доля приходится на торговые площади и офисные помещения - порядка 80% всей имеющейся в Москве коммерческой недвижимости (рис. 1).
Рис. 1. Структура московского фонда коммерческой недвижимости
Рассмаваемые в данной работе сегменты рынка коммерческой недвижимости требуют особой классификации.
Классификация офисных помещений
В условиях московского рынка офисов принятые в мировой практике стандарты офисных помещений с расчленением на пять классов (А-Е) не вполне применимы. Они описывают лишь офисные помещения т.н. «международного стандарта» (классы А, В и С). В то же время более 80% офисных площадей Москвы, относящихся к помещениям «отечественного стандарта», остаются не охваченными этой классификацией. Обычно в Москве офисы подразделяют по качеству на офисы западного стандарта (приблизительно соответствуют классам А и В, а в последнее время - и С) и офисы отечественного стандарта (классы D и Е). Ниже будут приведены стандарты мировой классификации и принятые в настоящем исследовании особенности характеристик качества и местоположения в Москве при условии выделения пяти классов офисов.
Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания бизнес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числЛитератураИсточники информации о затратах
1.Статистика компаний.
• "Риэлти-Информ". www.realty-inform.ru Разделы: Офисные помещения, Складские помещения, Аналитика и прогнозы.
• Компания GBS-Invest. www.antax.ru Разделы: Документы, Статьи.
• Colliers International. http://www.colliers.ru Разделы: О компании, Пресса.
2. Обзорные статьи в прессе.
• Инвестиции в недвижимость-время пришло? Журнал "Рынок Ценных Бумаг"#24 за 2000 год.
• Апрелев Константин. От Ромула до наших дней. Hедвижимость не теряет привлекательности для частного инвестора. Журнал "Рынок Ценных Бумаг"#21 за 2002 год.
• Рейтман Андрей. Новое направление - ипотека коммерческой недвижимости. Журнал "Рынок Ценных Бумаг"#21 за 2002 год.
• Виталия Львова. Бизнес-парк: деловой центр на окраине. Журнал «Коммерческая недвижимость», январь 2004 г.
• Бизнес-парк по-русски. "Жилая и коммерческая недвижимость", приложение к газете «Ведомости», №5, июнь 2003 г.
• Ольга Говердовская. Дом с «умной» начинкой. Журнал "Компания", №46, 1 декабря 2003 г.
• Ожидание инвестиций. «Жилая и коммерческая недвижимость», приложение к газете «Ведомости», №4, май 2003.
• Ринат Гизатулин, Олег Кузьминский. Пермские нефтяники присмотрели офис в столице. Газета "Коммерсантъ", 25 декабря 2003 г.
• Инна Коломейская. Проблема доходности на рынке недвижимости Москвы. Известия, 08.04.04.
• Юлия Полякова, Татьяна Рютина. Британский фонд решил инвестировать в московскую недвижимость. Газета "Ведомости", 16 мая 2003 г.
• В Москве появился избыток недвижимости. //Финансовые известия, 19.02.2004.
• Рынок коммерческой недвижимости в следующем году будет сбалансирован. Журнал "Эксперт" 03.04.2003 г.
• Тарасевич Е. И. Госстрой задает правила хорошего тона для обоснования инвестиций в недвижимость.//Финансист № 11, 2001 г.
• Тарасевич Е. И. Мотивация инвестиций в недвижимость: обоснованный прогноз или вечное движение? //Финансист №8, 2000 г.
• Илья Ступин. Стратегия ремонта. //КДО, 22 ноября 2002 г.
• Сергей Жарков. Первый офис. // Ведомости, 5 февраля 2002.
• Помещение для малой фирмы. // КДО-Проспект, 01 ноября 2002 г.
3. Результаты исследований.
• Тарасевич Е.И., Павлова Е.С. Прогнозирование расходов ресурсов при эксплуатации недвижимости административно-офисного назначения //Проблемы недвижимости №1, 1999 г.
• Рахман И.А. Развитие недвижимости в России: теория, проблемы, практика /МАИЭС. - М., 2000.
4. Материалы конференций.
• Форум «Инвестиционные перспективы России на новый президентский срок», 17 - 21 марта 2004г., Давосе (Швейцария). «Иностранные инвесторы хотят присутствовать на московском рынке коммерческой недвижимости, но не любой ценой» - Журнал M&D Business (Мир и Дом – Бизнес), №4 Апрель 2004. http://www.miridom.ru/business.htm
5. Интервью в прессе.
• Потенциал рынка инвестиций в недвижимость огромен. Журнал "Рынок Ценных Бумаг"#3 за 2001 год. Интервью с управляющим фонда «Недвижимость» ЗАО «Управляющая Компания «Менеджмент-Центр» Романом Шемендюком.
• Рынок недвижимости - это рынок продавца. Журнал "Управление компанией" #6 за 2003 год. Интервью с председателем совета директоров агентства недвижимости «САВА» Константином Апрелевым.
• Капиталовложения с умом: недвижимость как инвестиционный проект. Журнал Commercial Property, №4, декабрь 2003 г. Интервью с Олегом Мышкиным, директором московского офиса компании Colliers International.
6. Информационно-аналитические материалы в сети Интернет.
• Роман Хохлов. Бизнес-метры повышенного спроса. Источник: www.m-2.ru
• Елена Тофанюк. Московские офисы стремительно дорожают. Отдел экономики РИА «РосБизнесКонсалтинг». www.rbc.ru
• Компания GBS-Invest. Петр Скворцов. Офисы дорожают. 03.04.2003. www.antax.ru/news
• Интернет-версия журнала Мир и Дом. Раздел Бизнес. «M&D Business» http://www.miridom.ru/business/
7. Учебники, монографии, научные труды и учебные курсы.
• Авдашева С.Б., Розанова Н.М. Теория организации отраслевых рынков. Учебник. - М.: ИЧП "Издательство Магистр", 1998. - 320 с. Гл. 1, 5, 6.
• Стерник Г.М. "Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости" - авторский курс лекций объемом 40 ак. часов, Москва, 2002 год.
• Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. “Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)”. РГР, - М. 1997.
• Стерник Г.М. “Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости”. РГР, -М. 1998.
• Гальперин В.М. и др. Микроэкономика.- СПб.: изд-во Санкт-Петербургского университета экономики и финансов, 1998.
• Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика. - М.: Дело, 1992.
• Шерер Ф.М., Росс Д. Структура отраслевых рынков. - М.: ИНФРА-М, 1997.
• Е.В.Савицкая. Микроэкономика. Опорный конспект по микроэкономике. М.-2002. Гл. 6, 14.
• Е.В.Савицкая. Микроэкономика. Курс лекций по микроэкономике. М.-2002. Гл. 6, 14.
• Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С.-Пб., 1999, с. 14 - 18.
• Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М., 1996, с. 5 -11.
• Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. - С.-Пб., 1997. - С. 24 - 26.
• Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. – М.: 1999. - С. 7- 30, 85 - 96.
• Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. - С.-Пб., 1999. - С. 5 -25.
• А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. С.-Пб., 2001. – 180 с.
• Задоя А.А. Микроэкономика: курс лекций: Учебное пособие. – Днепропетровск, 2000. – 147 с. Гл. 6.
|
|
