СодержаниеСОДЕРЖАНИЕ:
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА 10
1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕС 10
Понятие оценки и стоимости в оценке 10
1.2 ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА 13
1.3 ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ПРЕДПРИЯТИЯ 17
1.3.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА 18
Метод ликвидационной стоимости предприятия 25
1.3.2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ ПРЕДПРИЯТИЯ 26
Метод рынка капитала 27
Метод сделок 28
Метод отраслевых коэффициентов 28
1.3.3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ ПРЕДПРИЯТИЯ 33
Метод дисконтированных денежных потоков 34
1.4. МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ ПРЕДПРИЯТИЯ ЭКСПЛУАТИРУЮЩЕГО «ДОХОДНУЮ» НЕДВИЖИМОСТЬ. 43
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА БИЗНЕСА ГУП «МОСЖИЛКОМПЛЕКС» 46
2.1. ОПИСАНИЕ БИЗНЕСА ГУП «МОСЖИЛКОМПЛЕКС» 46
2.1.1. ИСТОРИЧЕСКИЕ КОРНИ 46
2.1.2 ЦЕЛИ ГУП "МОСЖИЛКОМПЛЕКС" В ПРОЦЕССЕ УПРАВЛЕНИЯ ДОХОДЫМ ДОМОМ. 48
2.1.3. СТРАТЕГИЯ КОМПАНИИ 49
ЭКСПЛУАТАЦИЯ 52
ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ КОМПЛЕКСА 53
2.2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ПО ЗАТРАТНОМУ (ИМУЩЕСТВЕННОМУ) ПОДХОДУ 55
Метод чистых активов 55
2.3 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ПО СРАВНИТЕЛЬНОМУ ПОДХОДУ 57
2.4.ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ПО ДОХОДНОМУ ПОДХОДУ 57
2.4.1.ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (КВАРТИР) 59
Методика определения рыночной ставки платы за наем жилого помещения 62
2.4.2. ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ (ОФИСОВ) 69
Обзор рынка офисных помещений в г. Москве 69
Конъюнктура и ставки арендной платы 71
Обоснование корректировок 77
2.4.3.РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ СТАВКИ ДЛЯ ОДНОГО МАШИНО-МЕСТА. 79
2.5.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТИРУЮЩЕГО ЗНАЧЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА ПРЕДПРИЯТИЯ 88
Согласование результатов оценки 88
Согласование результатов расчёта стоимости предприятия 88
ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ БИЗНЕСА 90
3.1. УПРАВЛЕНИЕ ФИНАНСАМИ НА РАЗЛИЧНЫХ УРОВНЯХ УПРАВЛЕНИЯ 90
А. Стратегическое управление 92
Б. Тактическое управление 95
В. Оперативное управление 98
3.2. АНАЛИЗ ВОЗМОЖНЫХ МЕТОДОВ УВЕЛИЧЕНИЯ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА 99
3.2.1. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ КОМПЛЕКСА И УВЕЛИЧЕНИЮ ЕГО ДОХОДНОСТИ 99
3.2.2. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИНЯТЫХ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ. 100
3.4. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ЭКСПЛУАТИРУЮЩЕЙ 108
ОРГАНИЗАЦИИ 108
ТЕОРИЯ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ 109
Характеристика имущества организации и основных источников его формирования 110
Показатели деловой активности 112
Показатели финансовой устойчивости 114
Анализ ликвидности имущества и платежеспособности организации 116
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 119
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 122ВведениеВВЕДЕНИЕ
На фоне формирования российского рынка недвижимости существенно повысились требования к уровню жилищно-коммунального хозяйства. Однако в условиях дефицита финансирования эти требования вызывают необходимость применения "непопулярных" экономическими мер - повышения оплаты услуг по содержанию жилищного фонда. Решающим звеном реформирования жилищно-коммунального хозяйства и превращения его из убыточного и дотационного, как минимум, в самоокупаемое, является платежеспособность потребителя коммунальных услуг. Именно здесь возникает противоречие между проблемой экономической и проблемой социальной. Это противоречие может найти своё разрешении только на основе компромисса, удовлетворяющего условия экономики и социальной защиты населения.
Экономическая задача для коммунального хозяйства России, имеющего износ основного оборудования до 60%, и при этом ежегодно оказывающего обязательных коммунальных услуг на сумму около 360 млрд. рублей, не может быть решена в течение короткого периода времени. Это требование означало бы, что при общей оценке основных фондов отрасли в 3 триллиона рублей только на восстановление безаварийности и лишь частичную модернизацию потребуется вложить в течение такого "короткого" периода не менее 30% стоимости основных фондов. Но, даже если бы это оказалось возможным, то это был бы подход вчерашнего дня. Сегодня нужна не столько модернизация, сколько практически полная замена устаревших инженерных сетей и оборудования на современные, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг на новом качественном уровне. Одновременно должна разрабатываться система определения потребительской стоимости коммунальных услуг, включающая фактические затраты и рентабельность производства.
Естественно, что такая система должна обеспечивать и ответственность потребителя по своевременной их оплате.
Такие масштабные преобразования коммунальной сферы требуют времени не только на изменение структуры жилищно-коммунальной сферы в каждом городе, но и психологии пользователя, независимо от того является ли он собственником или нанимателем жилья.
Рынок аренды жилья в Москве большей своей частью находится в руках частного сектора, совсем небольшая доля принадлежит таким организациям как управление по обслуживанию дипломатического корпуса (УПДК). Огромные денежные потоки без налогообложения оседают в карманах арендодателей, бюджет Москвы не дополучает финансовые средства, которые могли бы пойти на решение социальных проблем.
В последнее время идет активное решение изложенных проблем, появились новые организационно-правовые формы предприятий - жилищные управляющие организации (ЖУО), которые гораздо эффективнее решают проблемы эксплуатации и управления недвижимостью, чем устаревшие ДЭЗы. Однако Правительство Москвы пошло дальше - в Постановлении Правительства Москвы от 2 апреля 2002 года «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве "доходного дома"», говорится о появлении качественно новой формы использования недвижимого имущества города Москвы. Целью эксперимента является доказательство необходимости правовой поддержки условий и способов, обеспечивающих доходность домовладения, особенно в Москве, и целесообразности внедрения новой формы использования городской собственности. Другая, не менее важная цель эксперимента -расширение столичной инвестиционной деятельности, совершенствование системы управления и эффективного использования жилой и нежилой площади.
Доходный дом - специализированный дом, собственник которого в целях извлечения прибыли предоставляет по договору аренды во временное владение и пользование арендатору и членам его семьи жилые и нежилые помещения без ограничения их размеров. Арендатор обособленного жилого или нежилого помещения может использовать его для проживания и/или организации малого предпринимательства на основе интеллектуальной или творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других арендаторов.
Из определения видно, что доходный дом значительно расширяет права граждан проживающих в нем. В свою очередь на управляющую организацию ложатся ряд обязанностей:
• создание высококлассных условий для проживания граждан;
• обеспечение надлежащего использования, содержания и ремонта дома в целом;
• обеспечение проживающих коммунальными и прочими услугами;
• осуществление контроля качества предоставляемых услуг;
• обеспечение сохранности общего имущества дома;
• извлечение дохода в интересах собственников (г. Москвы) от использования общего имущества дома.
В процессе проведения эксперимента были осуществлены изменения в законодательстве, дело в том, что любой арендатор мог приватизировать квартиру. Президент подписал Указ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» от 15 мая 2001 №54-ФЗ. Поправка внесена в часть 1, ст.2, в соответствии с которой теперь приватизация возможна только при социальном найме, а не коммерческом как в доходном.
В дипломной работе освещены теоретические основы оценки предприятия на основе трёх стандартных подходов (доходного, затратного, сравнительного), методы управления стоимостью организации занимающейся управлением недвижимости. Рассмотрен процесс создания экспериментального доходного дома, расположенного по строительному адресу Серебрянический переулок владение 9-11/12. Изложены основные проблемы возникшие в процессе застройки объекта и методы их решения. Рассмотрены основные объемно-планировочные характеристики доходного дома. Проанализирована деятельность управляющей организации - структурного подразделения ГУП «Мосжилкомплекс», которое эксплуатирует объект и управляет этим комплексом. В целях повышения эффективности управления и увеличения доходности бизнеса будет проведена его рыночная оценка в соответствии с утвержденным Постановлением правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519. Осуществлено формирование стратегии развития предприятия и разработка мероприятий по улучшению его состояния, направленных на рост стоимости предприятия.
Главная задача дипломного проекта -мониторинг хозяйственной деятельности ГУП «Мосжилкомплекс» в процессе застройки доходного дома, в периоде от зарождения идеи его возникновения, до момента пуска в эксплуатацию.
Целевым назначением дипломного проекта является определение и обоснование рыночной стоимости предприятия, принятие решений в процессе управления предприятием максимизирующих рыночную стоимость жилого комплекса, а также позволяющих в полной мере достичь главной цели ГУП «Мосжилкомплекс» - обеспечения качественной и эффективной эксплуатации доходного дома.
ГЛАВА 1. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ И ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА
1.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА
Понятие оценки и стоимости в оценке
Собственность - система правовых и экономических отношений, включающая права собственника на пользование, владение и распоряжение имуществом. Согласно ст. 209 ГК РФ "Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом". Имущество может находиться в собственности физических лиц (граждан) и юридических лиц (предпринимательских и иных структур любой организационно-правовой формы). Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащей собственнику недвижимостью, вложить свои средства в бизнес. У каждого, кто задумывается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов, одним из которых является вопрос о стоимости собственности.
Важной составляющей практического хозяйствования в России стало оказание профессиональных услуг по "определению стоимости" имущества, "стоимостному оцениванию", "оценке стоимости" или просто - "оценке". Для того чтобы понять, что представляет собой оценка, необходимо отчётливо представлять, какая величина подвергается исследованию при осуществлении процесса оценочной деятельности. Этой величиной является стоимость имущества, являющаяся мерой того, сколько гипотетический покупатель окажется способным заплатить за оцениваемую собственность.
Итак, оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый момент времени в условиях конкретного рынка.
Определение оценочной деятельности, которое из международных стандартов перешло в соответствующий российский закон, исходит из рыночного понимания стоимости. Рыночная стоимость имущества формируется в определённых институциональных условиях, при соблюдении всеми участниками рынка определённых правил - это правила свободной и справедливой (добросовестной, честной) конкуренции, базирующиеся на основе правового общества. Другими словами, стоимость - это цена, которая установилась бы на рынке при выполнении ряда известных предпосылок теории рыночного равновесия (свобода договора, отсутствие монопольных ограничений и привилегий, добросовестность партнёров, достаточность информации и т.д.). Выражением требования выполнения этих предпосылок является термин "справедливая цена": стоимость - есть справедливая рыночная цена. Определить рыночную стоимость имущества можно только при наличии этих институциональных предпосылок, которые позволяют рыночной стоимости проявиться в реальной экономической жизни. Фактически поведение рыночных агентов не совсем вписывается в рамки идеальных правил теории рыночного равновесия, вследствие чего цены на рынке отклоняются от стоимоЛитератураСПИСОК ИСПОЛЬЗОВАНОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1 Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003
2 Баканов М.И., Шеремет А.Д. «Экономический анализ», Учебное пособие, Москва, «Финансы и статистика», 2002 г.
3 Булычева Г. В., Демшин В. В. Практические аспекты применения доходного подхода к оценки российских предприятий: учеб. пособие. М.: Финансовая академия, 1999.
4 Валдайцев С. В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
5 Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Учебное пособие, М.: Проспект, 2004.
6 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М. – 2003.;
7 Гражданский кодекс Российской Федерации.
8 Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости». – СПб: Питер, 2001.
9 Григорьев В., Островкин И. Оценка предприятий. Имущественный подход. – М.: Дело, 1998.
10 Грязнова А. Г., Федотова М.А., Ленская С. А. и др. Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой М.: Финансы и статистика, 2005.
11 Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие, М.: Финансы и статистика, 2002 г.
12 Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: учебное пособие, Н-ск, НГАСУ, 2002;
13 Золотарев И.И., Щербаков А.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. Н-ск:НГАС,1997.;
14 Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М., 1998;
15 Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.пособие / Максимов С.Н. – СПБ.: Питер, 2000;
16 Перрар Ж. Управление финансами. – М.: Финансы и статистика, 1999.
17 Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.
18 Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Ростов н/Д: Феникс, 2004.
19 Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Под ред. профессора Швандара В.А. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002;
20 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
21 Фридман Д., Ордуэй Н., “Анализ и оценка приносящей доход недвижимости”, М.: Дело, 1999
22 Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 1996;
23 Черняк В.З. Оценка бизнеса. – М.: Финансы и статистика, 2003.
24 Четыркин Е.М. Методы финансовых и коммерческих расчетов — М.: Финансы и статистика, 2000.
25 Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2000.
26 http://ngholding.ru/research/
27 http://www.kupimetr.ru/rentoffice/
28 http://www.mosrealtor.ru/index.php?fuseaction=press
29 http://www.consultant.ru/
|
|
