СодержаниеСодержание
Введение 3
Глава 1. Методологические принципы оценки недвижимости, особенности оценки офисных зданий 7
1.1. Понятие недвижимости, необходимость ее оценки 7
1.2. Понятие и виды стоимости 11
1.3. Правовые основы оценочной деятельности в РФ 15
1.4. Основные принципы и подходы к оценке офисных зданий 19
1.5. Классификация офисных помещений 23
1.6. Процесс оценки стоимости офисных зданий 30
1.7. Техническая экспертиза офисных зданий 36
1.8. Процедура освидетельствования объекта оценки 41
1.9. Методы оценки офисных зданий 42
1.10. Учет влияния экологических факторов при оценке офисных зданий 54
Глава 2. Определение рыночной стоимости офисного зданий в г. Москве на примере конкретного объекта 57
2.1. Анализ Московского рынка офисной недвижимости 57
2.2. Описание объекта оценки 62
2.3. Расчет рыночной стоимости офисного зданий на основе различных подходов к оценке стоимости 65
Глава 3. Предложения по увеличению рыночной стоимости объекта оценки 76
Заключение 79
Список литературы 83
Приложения 86ВведениеВведение
Актуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.
Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:
• земельные участки;
• объекты жилой недвижимости (квартиры);
• объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);
• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);
• сооружения и передаточные устройства;
• объекты, незавершенные строительством.
Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.
Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).
В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса. Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, "второй природы", в которой, как в "сухом остатке" овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то по крайней мере одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии. И поэтому оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности. Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов.
В рыночной экономике одним из важнейших условий эффективного действия механизма спроса и предложения, позволяющего уравновесить разнонаправленные интересы покупателей и продавцов, является наличие полной и объективной информации о предлагаемом товаре. Особую актуальность данное положение приобретает в отношении недвижимости, важнейшей особенностью которой является ее уникальность. В отличие от других рынков, где встречаются значительные массы покупателей и продавцов, а товар в значительной степени стандартизирован, сделки на рынке аренды недвижимости производятся между двумя индивидуальными субъектами - арендодателем и арендатором. Сделка совершается в результате столкновения их интересов, их оценки объекта, их ожиданий и даже настроения, что чревато принятием неоптимальных решений, нарушением интересов как арендаторов, так и арендодателей.
В этой связи, важнейшее значение приобретает оценка сдаваемых в аренду объектов недвижимости с точки зрения их привлекательности для арендаторов. По функциональному назначению всю коммерческую недвижимость можно подразделить на несколько групп – офисная, торговая и прочая (производственная, складская и т.д.) недвижимость, отличающихся друг от друга ценообразующими факторами, ценовой политикой и т.д. Рассмотрим рынок аренды офисных помещений.
Зарубежная практика в оценке офисной недвижимости идет по пути классификации объектов офисной недвижимости, их распределения по 4 классам - от класса А до класса D. Однако применение зарубежного опыта дает не вполне адекватные результаты в отечественных реалиях.
Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы в современных условиях.
Цель настоящей работы – определить особенности оценки рыночной стоимости офисных зданий.
Предмет исследования – процесс определения рыночной стоимости офисной недвижимости.
Объект исследования – офисное здание, расположенное в городе Москве.
Теоретическая основа и методы исследования. Теорети¬ко-методологическую основу работы составляют научные труды отечественных и зарубежных авторов в области экономики и оценочной деятельности и анализ оценки имущест¬венных комплексов предприятия, а также законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам оце¬ночной деятельности, а именно, привести современные стандарты оценки.
В процессе исследования применялись методы экономико-ма¬тематического и аналитического анализа и качественного изуче¬ния реальных процессов.
Структура работы: работа состоит из трех глав, структура которых отражает поставленные в работе цель и задачи.
Глава 1. Методологические принципы оценки недвижимости, особенности оценки офисных зданий
1.1. Понятие недвижимости, необходимость ее оценки
Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена, в принципе, является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.
Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребноЛитератураСписок литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1,2.
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2005 г., 5 января, 17 апреля, 27 июля 2006 г.)
4. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. N 519.
5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об
уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20 августа 1999 г. N 932.
6. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации» от 27 августа 2004 г. N 443.
7. Постановление Правительства Российской Федерации «О
классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» от 1 января 2002 г. N 1.
8. Постановление Правительства о принятии Положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации от 7 июня 2002 г. N 395.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».
10. Распоряжение мэра Москвы от 3 апреля 2000 г. Об аккредитации лицензированных оценщиков №352-РМ
11. Российские стандарты ГОСТ Р 51195.0.02-98, стандарты РОО
12. Стандарты по оценке бизнеса ASA (Американского Общества оценщиков)
13. Иванов В. В. Оценка недвижимости : учеб. пособие / В.В. Иванов, Г.С. Мерзликина ; Волгогр. гос. техн. ун-т. - Волгоград : Политехник, 2004
14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с
15. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2006
16. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. Москва, 2003
17. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - Москва: Экзамен, 2005г.
18. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебно-практическое пособие/ Международная академия оценки и консалтинга.- М., Издание 2-е, исправленное и дополненное, 2007
19. Оценка бизнеса: С.В. Валдайцев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005
20. Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., М.: «Финансы и статистика», 2006
21. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - Москва: Финансы и статистика, 2007 г.
22. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия “Оценочная деятельность”. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2004
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное пособие/ под ред. Зарубина В.Н., Рутгайзера В.М.- М.,2004
24. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.,2005
25. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия “Оценочная деятельность”. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 2004
26. Сивкова Л.А. Недвижимость : маркетинг, оценка. – М.: 2005
27. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - Учебное пособие. Москва, 2006
28. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. — М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2005
29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости – СПбГТУ, СПб., 2006
30. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – Спб.: ТОО “Технобалт”, 2005
31. Финансы, налоги и кредит: Учебник/ под ред. А.М. Емельянова, И.Д. Мацкуляка, Б.Е. Пенькова. М., Издательство РАГС, 2006
32. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. – М.: Дело, 2005
33. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. – М.: РИО, Мособлупрполиграфиздата, 2004
34. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 2007.
Приложения
|
|
