СодержаниеСодержание
Введение 3
Глава 1. Теоретические и научно-методические основы оценки недвижимости 6
1.1. Объективная необходимость оценки стоимости объектов недвижимости 6
1.2. Понятия оценки, стоимости и цены недвижимости 10
1.3. Особенности оценки недвижимости в отраслях агропромышленного комплекса 14
Глава 2. Система подходов и методов оценки стоимости объектов недвижимости агропромышленного комплекса 25
2.1. Понятия принципов и методов оценки недвижимости 25
2.2. Затратный подход к отделению стоимости и его методы оценки недвижимости 41
2.3. Подход сравнительного анализа продаж и его методы 42
2.4. Доходный подход к оценке стоимости недвижимости и его методы 46
Глава 3. Использование комплекса методов для оценки конкретных объектов недвижимости в агропромышленном комплексе 52
3.1. Характеристика объекта оценки недвижимости, выявление факторов, влияющих на стоимость недвижимости 52
3.2. Оценка объекта недвижимости разными методами 53
Расчет стоимости с использованием сравнительного подхода 58
Расчет стоимости объекта с использованием доходного подхода 61
3.3. Обобщение результатов оценки и составление отчета 62
Заключение 65
Список литературы 69
Приложение 72ВведениеВведение
Актуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие предприятиям АПК владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.
Оценка недвижимости – один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:
• земельные участки;
• объекты жилой недвижимости (квартиры);
• объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);
• объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);
• сооружения и передаточные устройства;
• объекты, незавершенные строительством.
Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.
Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).
В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса. Особое место в этой системе занимает оценка недвижимости, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом и каждым индивидуумом материально-вещественного достояния, "второй природы", в которой, как в "сухом остатке" овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции. Именно поэтому недвижимость выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то по крайней мере одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии. И поэтому оценка недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности. Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки недвижимости, которые устанавливают ценность разных категорий земельных участков и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов.
Все вышесказанное подчеркивает актуальность темы в современных условиях.
Целью настоящей работы - исследовать институт оценки собственности в РФ, а также изучить особенности оценки недвижимости на предприятиях АПК.
Задачи работы: во-первых, рассмотрение теоретических и научно-методических основ оценки недвижимости, во-вторых, систему подходов и методов оценки стоимости объектов недвижимости агропромышленного комплекса, в-третьих, использование комплекса методов для оценки конкретных объектов недвижимости в агропромышленном комплексе.
Предмет изучения данной работы – общественные отношения, складывающиеся в связи и по поводу оценки недвижимости в АПК.
Объект исследования – процесс оценки недвижимости АПК.
Теоретическая основа и методы исследования. Теорети¬ко-методологическую основу работы составляют научные труды отечественных и зарубежных авторов в области экономики и оценочной деятельности и анализ оценки имущест¬венных комплексов предприятия, а также законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации по вопросам оце¬ночной деятельности.
В процессе исследования применялись методы экономико-ма¬тематического и аналитического анализа и качественного изуче¬ния реальных процессов.
Практическая значимость работы состоит в том, что пред¬ложенная модель расчета стоимости недвижимости предприятия АПК позволяет принять правильное решение о стоимости объекта для различных це¬лей.
Структура работы: работа состоит из трех глав, структура которых отражает поставленные в работе цель и задачи.
Глава 1. Теоретические и научно-методические основы оценки недвижимости
1.1. Объективная необходимость оценки стоимости объектов недвижимости
Цена является термином, обозначающим денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не менее, цена, в принципе, является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах.
Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма. Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей. Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношениями спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний.
Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны и теми, кто их покупает и продает, с другой. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением понятия стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.
Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-ЛитератураСписок литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1,2.
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. От 24.07.2007).
3. Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2005 г., 5 января, 17 апреля, 27 июля 2006 г.)
4. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. N 519.
5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об
уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20 августа 1999 г. N 932.
6. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации» от 27 августа 2004 г. N 443.
7. Постановление Правительства Российской Федерации «О
классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» от 1 января 2002 г. N 1.
8. Постановление Правительства о принятии Положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации от 7 июня 2002 г. N 395.
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки».
10. Распоряжение мэра Москвы от 3 апреля 2000 г. Об аккредитации лицензированных оценщиков №352-РМ
11. Российские стандарты ГОСТ Р 51195.0.02-98, стандарты РОО
12. Стандарты по оценке бизнеса ASA (Американского Общества оценщиков)
13. Иванов В. В. Оценка недвижимости : учеб. пособие / В.В. Иванов, Г.С. Мерзликина ; Волгогр. гос. техн. ун-т. - Волгоград : Политехник, 2004
14. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с
15. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. – М.: Русская Деловая Литература, 2006
16. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития. - Учебное пособие. Москва, 2003
17. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - Москва: Экзамен, 2005г.
18. Основы оценки стоимости недвижимости: Учебно-практическое пособие/ Международная академия оценки и консалтинга.- М., Издание 2-е, исправленное и дополненное, 2007
19. Оценка бизнеса: С.В. Валдайцев. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005
20. Оценка бизнеса: Учебник/ под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А., М.: «Финансы и статистика», 2006
21. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - Москва: Финансы и статистика, 2007 г.
22. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия “Оценочная деятельность”. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2004
23. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное пособие/ под ред. Зарубина В.Н., Рутгайзера В.М.- М.,2004
24. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.,2005
25. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Серия “Оценочная деятельность”. Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 2004
26. Сивкова Л.А. Недвижимость : маркетинг, оценка. – М.: 2005
27. Соловьев М.М. Оценочная деятельность. - Учебное пособие. Москва, 2006
28. Скотт М. Факторы стоимости: Руководство для менеджеров по выявлению рычагов создания стоимости / Пер. с англ. — М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2005
29. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости – СПбГТУ, СПб., 2006
30. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – Спб.: ТОО “Технобалт”, 2005
31. Финансы, налоги и кредит: Учебник/ под ред. А.М. Емельянова, И.Д. Мацкуляка, Б.Е. Пенькова. М., Издательство РАГС, 2006
32. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. – М.: Дело, 2005
33. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. – М.: РИО, Мособлупрполиграфиздата, 2004
34. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 2007.
|
|
