СодержаниеСОДЕРЖАНИЕ
1. Теоретическая часть.....................3
2. Практическая часть....................9
Список использованной литературы................10Введение1. Теоретическая часть
Доходный подход к оценке недвижимости, область применения
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный мо-мент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:
• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для регио-на.
Доходный подход используется при определении:
• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость буду-щих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух ме-тодов:
• прямого капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недви-жимости обусловлена способностью оцениваемого объеката генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование бу-дущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь спо-собом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недви-жимости преобразуется доход за один временной период, а при использова-нии метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предпола-гаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепро-дажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим кри-териями:
• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
• тип, качество и обширность информации, на основе которой прово-дится анализ;
• способность учитывать конкурентные колебания;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенци-альная доходность).
1.1. Метод капитализации доходов используется, если:
• потоки доходов стабильны длительный период времени, представ-ляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
, (1)
где - стоимость объекта недвижимости (ден.ед);
- коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой оп-ределение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднего-дового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
• нестабильность потоков доходов;
• если недвижимость находится в стадии реконструкции или неза-вершенного строительства.ЛитератураСписок литературы
1. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): учебное пособие. – М., 2002. – 224 с.
2. Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М., 2000. – 494 с.
3. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М., 1998. – 234 с.
4. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник. / Составитель – С.Н.Максимов. – СПб., 1997. – 309 с.
5. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика не-движимости. – СПб, 2001. – 340 с.
6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб., 1997. – 432 с.
7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб., 2000. – 207 с.
8. Гранова И.В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, ситуации. – СПб., 2001. – 205 с.
|
